Zákon upřesnil pojem nebytový

Po osmiměsíčním legislativním procesu nabyla v říjnu účinnosti novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Co přinesla nového? Především upřesňuje definici pojmu nebytových prostor a také upravuje náležitosti smluv.
Nebytovými prostory jsou podle novely místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. Jde především o prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archívy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov.
Do skupiny nebytových prostor ale také spadají byty, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům. Naopak sem není možné zařadit příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy.
Mezi zákonem stanovené náležitosti smlouvy je nově zařazena vedle výše nájemného i výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru, případně způsob jejího určení.
Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva nově obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Nově novela upravuje i otázku úhrady nájemného a souvisejících služeb, neboť způsob platby těchto položek již není povinnou náležitostí smlouvy. Není-li ve smlouvě dohodnuto jinak, platí se nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru v měsíčních splátkách předem, a to vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.
Vedle těchto změn dále zákon výslovně stanoví, že dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází (nebo ke změně pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu), není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět. Ve smlouvě to může být ovšem sjednáno jinak.
Novela rovněž výslovně umožňuje smluvním stranám dohodnout důvody pro ukončení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou před uplynutím této doby výpovědí. V zákoně uvedené výpovědní důvody je možné upravit.
Určitých změn se dočkala i úprava podnájmu nebytových prostor. Podobně jako dosud je nájemce oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu. Nyní je to možné výslovně pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Strany nájemního vztahu se však i v tomto případě mohou ve smlouvě dohodnout na něčem jiném.
Pro podnájemní smlouvu novela výslovně stanoví písemnou formu.
Vládní návrh prošel během svého schvalování dramatickým vývojem. Nejvýznamnější byl asi návrh, se kterým novelu vrátil v červnu Poslanecké sněmovně Senát. Jeho výbor pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí totiž navrhl zákon úplně zrušit.
Sněmovna nicméně Senát přehlasovala a prosadila znění novely, které schválila původně. Zákon pak vyšel ve Sbírce zákonů pod číslem 360/2005 Sb.
Autor je právníkem ve společnosti Weinhold Legal