Na co si dát pozor při koupi bytu
Odpovídá: Arnošt Hejduk, ředitel společnosti Rooney&Bennett, expert na realitní trh
Pokud bychom měli odpovědět opravdu podrobně na tuto otázku a na veškeré podotázky, které se v ní skrývají, bylo by to dlouhé čtení. Pokusím se o maximální stručnost.
Realitní kancelář ano, či ne?
Koupě nemovitosti je nákladná finanční transakce a špatný výběr realitní kanceláře může mít fatální důsledky. Dobrá RK představuje určitou jistotu. A její služby bývají zpravidla levnější než právník, na kterého byste se museli obrátit v případě vlastní realizace koupě. Pokud se tedy rozhodnete pro RK, pak vybírejte především na základě referencí, podle doby, jakou je RK na trhu, a třeba i podle jejího sídla (dobrou RK zpravidla nenajdete na okraji města, v bývalé kočárkárně).
Byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní?
Základní rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím je v tom, že družstevní byt se dá pořídit za příznivější cenu. Je to proto, že v případě družstevního bytu vlastně nekupujete byt, ale pouze členská práva družstva, kterému patří, spolu s nárokem byt užívat a později odkoupit. Budete-li si chtít vzít na družstevní byt hypotéku, není to tak jednoduché jako u koupě bytu v osobním vlastnictví, protože hypotéku si můžete vzít jen na nemovitost, které se stanete vlastníkem. Hypotéku dostanete v tomto případě jen tehdy, máte-li jinou nemovitost, kterou můžete ručit. Objevily se také první banky, jež vám hypotéku na družstevní byt dají v případě, že písemně doložíte možnost jeho převodu do osobního vlastnictví maximálně do roka.
Na čem se dá ušetřit
Cenu bytu ovlivňuje mnoho věcí. V první řadě lokalita. Okraj města nemusí být podřadnou "periferií" a byty tady mohou být výrazně levnější. Ověřte si jen, zda se v okolí vašeho domova nebude v budoucnu masivně stavět, nepovede-li tudy dálnice a další "detaily". Informujte se na průměrné ceny bytů v oblasti, kde chcete byt koupit. Důležitá je také orientace bytu (byt s okny na sever je levnější než orientovaný na jih), občanská vybavenost, dostupnost MHD. Levnější, a to někdy i o půl milionu, mohou být byty v nižším patře nebo jednotky bez balkonu či terasy. Cenu také ovlivňují případné rozvody pro vysokorychlostní internet, satelitní televizi a bezpečnostní systém s kamerou, nadstandardní vnitřní dveře, bezpečnostní vstupní dveře nebo bezpečnostní okna u přízemních bytů apod. Šetřit byste jistě neměli na kotli a tepelných rozvodech, na podlahových krytinách. U projektů ve středním cenovém segmentu (od 40 tisíc Kč/m2) trvejte na odpovídajícím standardu. Pozor také na prodejce, kteří do ceny nekalkulují DPH! V ceně rovněž nemusí být započteny položky za garáž a sklep.
Starý, nebo nový?
Rozhodnutí, zda si pořídit starší cihlový či panelový byt, nebo novostavbu, závisí na vašem vkusu a finančních možnostech. Obecně patří k výhodnějším, pohodlnějším a příjemnějším investicím novostavby. Nevýhodou může být někdy neodborná práce stavebních firem, zvláště u levnějších bytů, a problémy s následnými reklamacemi. Při přebírání bytu si proto vše důkladně zkontrolujte. Novostavby jsou často také dražší. Byty pod hranicí 30 tisíc Kč/m2 se například v Praze až na výjimky už nestaví. Průměrné ceny se pohybují kolem 35 až 45 tisíc Kč. Na druhou stranu můžete ovšem u nového bytu ovlivnit vybavení a dispozice ještě v době výstavby. Platí se také menší částka do fondu oprav. Pokud developer prodá slušnou práci, nebudete muset mnoho let řešit opravy a další investice, které je třeba zohlednit při koupi staršího bytu. Nekupujeme totiž jen byt, který si moderně zrekonstruujeme, ale stáváme se spoluvlastníky domu, který často může být v žalostném stavu a je potřeba počítat se sekundárními průběžnými investicemi - fasáda, střecha, výtah, stoupačky. To nemluvím o panelovém bydlení. Pokud se rozhodnete pro starší byt, důkladně prozkoumejte stav domu (zateplení, rekonstrukce, střecha apod.) a stav bytu (stoupačky, jádro, podlahy, stěny, kuchyňská linka, okna, sklep). To vše totiž může v budoucnu ovlivnit hodnotu bytu.
Než byt převezmete
I na byt se vztahuje záruční doba. Buďte důslední, a než byt opravdu převezmete, trvejte i na odstranění drobností. Stěny nového domu "pracují" a mohou se objevit praskliny na omítce, špatné spáry, nedoléhající dveře či okna. Je nutné tyto závady odstranit před převzetím bytu, navíc v době smluvně ujednané. Součástí smlouvy bývá penále při nedodržení termínu dokončení, kolaudace či předání nemovitosti. Při převzetí bytu musí obě strany podepsat předávací protokol, v němž je uvedeno, že byt je bez závad, případně vypsané závady, které nebrání v předání bytu.
