Ceny bytů v Česku se značně nadouvají

Ceny bytů v Česku mimořádně rychle rostou. Hlavně v metropoli a v krajských městech.

Od prosince 2005 do letošního května vzrostly průměrné kupní ceny bytů v Ostravě o čtyřicet procent, v Liberci a v Hradci Králové o více než třetinu.

Zatímco například docent Václav Beran z ČVUT varuje před vznikající cenovou bublinou, jejíž prasknutí může poslat do kolen celý trh s bydlením, developeři, někteří analytici a realitní kanceláře považují současný vývoj za obvyklý, korespondující se současným růstem ekonomiky.

V menších městech jsou ceny bytů podhodnocené, stagnují nebo se zvyšují jen zvolna, upozorňují realitní agenti. V celé republice, včetně malých měst a vesnic, se tak bydlení zdražilo za půldruhého roku o necelých deset procent.

Na trhu nemovitostí tak stále existuje, díky silné poptávce, prostor pro další růst cen.

Česko předstihlo Ameriku

V Praze se loni prodávaly byty za šestnáct i dvaadvacet milionů korun. Za prvních pět měsíců letošního roku se průměrná kupní cena bytů v Praze 1 vyšplhala na 4,5 milionu korun.

"Růst cen bytů na území hlavního města Prahy a okolí nepopiratelně vytváří cenovou bublinu," tvrdí docent Václav Beran, který na ČVUT dlouhodobě sleduje vývoj na realitním trhu. Již před dvěma lety upozornil na to, že ceny v Česku rostou extrémně rychle.

Zatímco ve Spojených státech mezi roky 1980 a 2005 narostla cena bytů 2,5krát, v Česku se za kratší dobu mezi roky 1989 až 2000 zvýšila více než patnáctkrát.

Nejméně dva až tři roky ceny nových bytů porostou, shodují se realitní odborníci.

"Rostoucí počet nových bytů u hlavních realitních společností dokládá rostoucí poptávku a sílící hlad po kvalitních lokalitách, za které jsou kupci ochotní platit vyšší cenu. A prémiových lokalit se začíná nedostávat," uvedl Arnošt Hejduk, ředitel společnosti Rooney and Bennett, která dlouhodobě analyzuje realitní byznys.

Praha stále nejdražší

Průměrné ceny nejsou žádným měřítkem, v řadě regionů je bydlení stále levné, soudí ředitel realitní kanceláře AAAbyty Petr Illetško.

"Vůbec nejde o realitní cenovou bublinu, jak je známá z jiných světových ekonomik. Nejvíce rostou, o 15 a více procent ročně, ceny nemovitostí v regionech, například v Moravskoslezském kraji. Tam byly ceny nemovitostí do současné doby silně podhodnocené a v některých případech byly nižší než stavební náklady na výstavbu nových bytů. Za celou republiku rostly ceny bytů loni zhruba o devět procent a u rodinných domů ještě méně. Tento vývoj v žádném případě nevede k přehřátí trhu," uvedl Illetško.

Na první pohled pro běžného člověka jsou ale ceny bytů neúnosné a trh skutečně vypadá jako přehřátý, připouští Pavel Řehulka ze společnosti Realitní centrum.

"Když se podíváte na americký nebo britský realitní trh, tam ceny nemovitostí rostou už desítky let. Každou chvíli se spekuluje o tom, že to už musí celé zkolabovat. Občas k nějakému místnímu poklesu dojde, ale ceny rostou dál. Každý produkt se přece prodává za cenu, kterou je trh ochoten zaplatit. A dokud budou lidé ochotni zaplatit tyto vysoké částky, ceny zůstanou takové, jaké jsou," uvedl Řehulka. Podle něj tlačí na růst cen samotní zákazníci: "Nehledí napravo, nalevo, vidí nabídku bytu, dostanou strach, že je někdo předběhne, a okamžitě kývnou na částku, co prodávající požaduje."

Byty "zdražují" hypotéky

Všichni makléři i developeři se shodují, že růst poptávky, jehož důsledkem je růst cen, táhnou levné hypotéky.

"Peníze z hypotéky se totiž utrácejí velmi jednoduše. Stačí podepsat smlouvu a za několik měsíců se můžeme nastěhovat do nového. Občas mi ale připadá, že lidé kupující byt na hypotéku nedomýšlejí, že se tím na dalších 15 až 20 let zavazují posílat podstatnou část svého platu bance," připomněl Řehulka.

Řada lidí si podle něho nepřipouští, že by se jejich příjmy mohly ztenčit, nebo že by se úroky hypoték mohly zvýšit.

"Hypoteční sazby mohou klidně výrazně narůst. A mám obavu, že dvojnásobné splátky hypotéky pak mnoho lidí nezvládne. Teprve potom se situace obrátí a byty budou na prodej za ceny, které budou odpovídat příjmům," soudí šéf Realitního centra.

Hypoteční banka a další ústavy, poskytující hypotéky, však tak vysoký nárůst sazeb v nejbližších letech vylučují. Hypotékami jsou v současné době financovány čtyři z pěti prodaných bytů.

Ceny rostou s ekonomikou

Analytik Aleš Michl z Raiffeisenbank riziko v růstu cen nevidí.

"Kombinace výrazně rostoucích reálných mezd a nejlevnějších hypoték v Evropské unii prostě nemůže přinést dlouhodobě nic jiného než růst cen nemovitostí. Připomíná mi to Irsko: třeba ceny nemovitostí v Dublinu v porovnání s těmi před deseti lety jsou nyní čtyřnásobně vyšší," uvedl ekonom Michl.

"Trh podle výše poptávky nasycen není. Ceny závisí na řadě faktorů, hlavní je vždy lokalita. Za dobrou adresu je zkrátka třeba platit," soudí obchodní ředitelka společnosti Central Group Miluše Netolická.

Za růstem cen bytů stojí lepšící se kondice celé ekonomiky a snadná dostupnost hypoték, shrnuje Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří České republiky.

"Část kupujících také reaguje na články v médiích. Objeví-li se dva tři články s předpovědí o možném růstu cen bytů, zvyšuje se bezprostředně poptávka. V některých lokalitách nelze poklesy cen starších bytů vyloučit, ale dosavadní poptávka, zejména po starších a menších bytech v Praze a velkých městech, je stále vysoká. Na celém trhu s byty nelze v nejbližších měsících očekávat pokles cen v desítkách procent," řekl Borůvka.

Jak rostou ceny bytů