Americká krize hypoték nekončí

Aktuální pokles cen nemovitostí na Floridě, který v některých lokalitách dosahuje až dvaceti procent, naznačuje, že americká hypoteční krize zdaleka nekončí. Přiznává to předseda komise pro hypoteční obchody České bankovní asociace ing. Pavel Kühn, který se americkou hypoteční krizí a jejími důsledky dlouhodobě zabývá.

Už téměř rok se hovoří o krizi na americkém hypotečním trhu. Je už definitivně znám rozsah škod, anebo lze ještě očekávat nějaká překvapení?

Krize na americkém hypotečním trhu, která se dále promítla do finančního sektoru, se rozvíjí postupně již skoro rok. Za tuto dobu ukázala své zápory, které se konkrétně projevily přes dílčí ztráty z investic do cenných papírů amerických pohledávek amerických i světových investorů a vyústily i v krachy a převzetí několika velkých amerických bank zabývajících se hypotékami. Tento popis situace by svědčil o tom, že veškeré dopady krize se již naplnily. Bohužel při současném hodnocení musíme vzít v úvahu, že primární příčina této krize, tedy pokles cen nemovitostí a poptávky po nich, ještě vyřešena není. V posledních dnech jsme zaznamenali zprávy, že i v regionech, kde se nepředpokládal pokles cen, například na Floridě, se začaly objevovat první poklesy. Tuto krizi je tedy třeba hodnotit jako relativně hlubokou a hodnotit její důsledky bude možno až v době, kdy její příznaky zmizí. Nedovolím si však odhadnout, zda to bude v řádu několika či mnoha dalších měsíců.

Jak se řeší důsledky krize?

Velmi sofistikovaným problémem bylo vydávání tzv. CDO - dluhopisů krytých pohledávkami, kde docházelo k několikanásobnému mixu rizikovosti pohledávek, až investoři v podstatě nemohli zjistit pravé riziko těchto dluhopisů. Kupovali potom tyto dluhopisy jako velmi bezpečné, ale krizová situace odkryla pravá rizika, která byla v dluhopisech transformovaná.

Krize poté přerostla z hypoték do celého finančního sektoru, znamenala vysoké omezení likvidity finančního trhu, kde nakonec zůstalo velmi malé množství peněz k sanování jejích následků. První opatření se tedy logicky týkala napumpování levných peněz do americké i světové ekonomiky, a to ze strany amerického FEDu i Evropské centrální banky. Tato opatření přes jejich opakování však nepřinesla viditelné zlepšení. Dalším důležitým opatřením bylo několikeré drastické snížení základní úrokové sazby v USA, které bylo realizováno na přelomu let 2007 a 2008. Paralelně s těmito opatřeními federální i národní vlády začaly sponzorovat poradenskou činnost pro klienty hypotečních bank s cílem řešit jejich problémové pohledávky a poradit cestu, jak ještě splácet a nenavršovat počet nerealizovaných padlých zástav. Politici dále slibují přímé státní zásahy k záchraně klientů, kteří se ocitli v krizové situaci ne vlastní vinou.

Jakým způsobem zasáhla tato krize evropský hypoteční trh? Lze se obávat ještě nějakých nepředvídaných událostí?

První příznaky krize byly zaznamenány ve Velké Británii v prvním pololetí 2007, nejednalo se však o tak rozsáhlou krizi, která vypukla ve Spojených státech. Prvním signálem byl 30% nárůst osobních bankrotů občanů doprovázený růstem nucených prodejů domů zakoupených nebo postavených na hypotéky. Důsledkem bylo ochlazení ekonomiky a snížení jejího růstu, respektive růstu HDP ze 3 na 1,5 %.

V ostatních zemích krize neměla zatím přímý dopad do hypotečního obchodu, přestože investoři realizovali nemalé ztráty z dříve nakoupených amerických CDO (dluhopisů krytých pohledávkami z úvěrů a hypoték). Krize se proto spíše projevila v poklesu cen akcií finančních institucí a společností, jejichž podstatou činnosti jsou obchody na realitním trhu.

Zasáhla tato krize český realitní a hypoteční trh?

Krize přerostla v krizi globálního světového charakteru. V našem případě však nejde o žádné vypuknutí hypoteční krize, ale spíše o vliv globální krize do našich trhů. Nejmarkantnějším dopadem je nárůst likviditní prémie - tedy růst ceny zdrojů pro úvěry s ohledem na nedostatek peněz na mezinárodním trhu. Na první pohled by mohl někdo hodnotit snížení počtu stavebních povolení na novou bytovou výstavbu ve 4. čtvrtletí 2007 jako důsledek krize. Je však třeba si uvědomit, že konec roku 2006 a celý rok 2007 byl v naší republice ovlivněn zcela jiným fenoménem a to bylo zvýšení DPH na bytovou výstavbu. Proto se trh začal s předstihem zásobovat novými byty právě pro zachování nižší DPH. Již první výsledky roku 2008 však potvrdily, že jde pouze o přechodný jev.

Tak jak postupovaly zprávy z USA a ostatních zemí, naše banky začaly preventivně uvažovat o zpřísnění pravidel pro poskytování projektového financování i hypoték. Rostoucí úrokové sazby a předzásobení trhu zejména v minulém roce mohou ovlivnit poptávkovou stranu bytové výstavby. Proto banky nyní důkladně analyzují kvalitu bytových a dalších realitních projektů a stanovují rozdílné podmínky financování právě s ohledem na kvalitu. Pokud jde o bytové hypotéky pro občany, zvyšující se úrokové sazby a s tím spojené snížení růstu cen nemovitostí vyžaduje vytvořit určitou dlouhodobou rezervu mezi výší úvěru a cenou nemovitostí. Banky v ČR ale vždy pečlivě zvažovaly, komu mohou poskytnout hypotéku a v jaké výši v poměru k ceně nemovitosti.

Jaká je dnes situace na tomto trhu?

Situace se dá popsat jako stabilizovaná, individuální hypotéky po sedmi rekordních letech jsou stabilně bezpečné. Rizikovost je v porovnání s dalšími státy EU na velmi dobré úrovni. Pokud jde o projektové financování, určitě každý dobrý projekt na trhu jej najde, i když zřejmě s o něco přísnějšími pravidly.

Jaké ponaučení si lze vzít z krize na americkém hypotečním trhu? Dokáží se poskytovatelé hypoték v ČR vyvarovat rizikových kroků?

Máme u nás takové hezké přísloví, že "žádný strom neroste do nebe". Podle mého názoru přesně to charakterizuje poučení, které by si každý měl z této krize odnést. A to:

- Každý tržní mechanismus má své období růstu a poklesu. Otázkou je pouze, jak dlouhé budou periody změn a jak hluboký bude rozdíl.

- Právě v období růstu jsou všichni účastníci podvědomě v jakési euforii a zákonitě se snaží z tohoto růstu těžit.

- Konkurence je bezesporu hybným motorem trhu, ale kde jsou hranice, co je ještě konkurence a co již hraničí s poškozením tržních mechanismů?

- Máme dostatek zpětných vazeb k tomu, abychom první negativní signály z trhu vyhodnotili, zastavili se, rozmysleli a upravili podmínky?

Chovejme se tedy tržně, snažme se na základě růstu trhu získat co nejvíce výhod, ale střízlivě vyhodnocujme první negativní tržní signály k revizi svého konání.

V souvislosti s americkou hypoteční krizí bankéři upozorňují na nebezpečí tzv. subprime hypoték, které byly jednou z jejích příčin. Co je to subprime hypotéka?

Zodpovědět tuto otázku není snadné, protože ucelená charakteristika či definice v podstatě neexistuje. Jedná se o následující atributy, které používají americké definice:

- kredibilita klienta - úvěrové skóre,

- poměr příjmů klienta k dluhové službě celkem (kolik splácí oproti svým příjmům),

- poměr ceny nemovitosti a výše hypotéky,

- hypotéka s vysokými náklady pro klienta (úroková sazba a poplatky).

Pokud se podíváme do Evropy, zjistíme, že ve skutečnosti pouze tři země potvrzují, že poskytují subprime hypotéku. Jsou to Velká Británie, Irsko a Nizozemsko. Nejjednodušší definice je irská, která jednoduše charakterizuje subprime klienta jako osobu, která nevykazuje příjmy nebo dostatečnou úvěrovou historii. Daleko propracovanější definice má Velká Británie, a to jednak definici FSA (Financial Services Autority - MF) a definici přísnější, jejímž autorem je Council of Mortgage Lenders (Asociace poskytovatelů hypoték). Tyto definice se nevztahují k úvěru, ale k příjemci a jeho kvalitě. Hodnotí čtyři parametry - exekuci na majetek klienta, nesplácení předchozí hypotéky nebo neplacení nájmu, další dlužné povinné platby příjemce úvěru, tzv. individuální vyrovnání či osobní bankrot klienta.

Klient, který je podle této definice považován za subprime včetně jeho hypotéky, musí splňovat alespoň jednu z následujících charakteristik: Měl jakoukoli exekuci v posledních třech letech, měl jakékoli prodlení v placení povinných plateb v posledních třech letech či v posledních třech letech byl v osobním bankrotu či vyrovnání. Z toho vyplývá, že se ve Velké Británii jedná o občany, kteří měli v nedávné minulosti vážný finanční problém.

Existují na českém trhu subprime hypotéky anebo podobné rizikové produkty a čeho se v této souvislosti vyvarovat?

Ne, protože na českém trhu najdeme produkty, které splňují pouze jednu z charakteristik amerických subprime hypoték. To je navíc "vykoupeno" zásadním zpřísněním ostatních podmínek, které zmírňují rizika spojená s touto hypotékou.

Například u hypotéky bez prokázání příjmu je maximální poměr hodnoty zástavy k úvěru pouze 50%.

Pokud jde o zkoumání schopnosti klienta přijmout úvěr, všechny banky minimálně požadují doložení bezdlužnosti, nesmí být vedena exekuce, nesmí být negativní záznam v oficiálním seznamu dlužníků. Proto z tohoto hlediska subprime v naší republice není poskytována. Nenašel jsem tedy žádný produkt typický pro klasickou subprime hypotéku a dále všechny banky deklarují zásadu odpovědného půjčování.

Poučením pro hypoteční trhy v Evropě z americké krize je v prvé řadě v tom že je třeba čelit nekalým obchodním praktikám vůči klientům a to jak ze strany vlastních zaměstnanců tak externích spolupracovníků bank - jednoduše by se to dalo popsat, jako prodat klientovi hypotéku za jakoukoli cenu (nikoli výše úrokové sazby a poplatků). Takový postup potom vede k tomu, že klient ve velmi krátké době zjistí, že nemůže splácet a tudíž je v daleko horší situaci, než kdyby hypotéku vůbec nedostal. V některých případech může docházet v souvislosti s tímto jednáním i k neférovým podkladům z hlediska příjmu žadatele o hypotéku a ocenění nemovitosti, která je bance dávána do zástavy. Tato praktika má i co do činění s tzv. upřednostněním objemů a zisků na úkor zodpovědnosti za klienta a placení jeho hypotéky.

V současné době může docházet i k podcenění regionálních odlišností trhu bydlení, skryté za tvrzení, že všude je přece boom. Není tomu tak, vždy tam, kde budou velmi dobré hospodářské ukazatele, tam bude následovat rozvoj bydlení, naopak tam, kde se již ukazatele horší, nebo přechodně propadly, bude následovat ochlazení trhu bydlení. S tím souvisí i určité podcenění schvalovacích pravidel v bankách. Tato pravidla by měla být vždy jednoduchá a transparentní a to nejen z hlediska dovnitř banky, ale i navenek na trh. Současně tato pravidla musí pružně reagovat na ekonomické změny, ke kterým dochází v rámci země.

A co je nejdůležitější si uvědomit je skutečnost, že banky mají skutečně všechny předpoklady indikovat varovný signál z trhu jako první subjekty. n

caz