Zda je tomu skutečně tak, o tom jsme hovořili s vedoucím oddělení průmyslových nemovitostí společnosti King Sturge ing. Milanem Korbelářem.


Dá se říci, že ekonomická krize, která dopadá na realitní trh, zasáhla nejdříve sklady a další logistické nemovitosti a developeři přestali průmyslové haly stavět?

Donekonečna zmiňovaná krize se s jistotou dotýká i trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi. V rámci celého realitního trhu byl právě tento trh ovlivněn jako první. Je to dáno především velmi krátkou dobou výstavby, což znamená, že rozestavěné budovy či parky se ve většině případů daří dokončit, ovšem nové již nevznikají. Pokles výstavby v druhé polovině loňského roku zcela jasně odráží horší období, v němž se česká a světová ekonomika právě nachází, stejně jako odráží schopnost developerů průmyslových a logistických projektů na tyto ekonomické výkyvy vcelku pružně reagovat.


Víte již kolik čtverečních metrů nových průmyslových nemovitostí a logistických parků bylo na domácí trh uvedeno v loňském roce? Můžete tento údaj srovnat s rokem 2007?

Zatímco v prvním pololetí roku 2008 bylo v České republice dokončeno 525 tisíc čtverečních metrů, ve druhém pololetí se nabídka nových prostor snížila téměř o polovinu na 266 779 čtverečních metrů. Ve čtvrtém čtvrtletí bylo v logisticko-průmyslových parcích v České republice dokončeno 142 859 čtverečních metrů ploch, což je ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2007 pokles o zhruba 15 procent. Za celý loňský rok tedy bylo celkem dokončeno přibližně 792 tisíc čtverečních metrů moderních prostor, což je ve srovnání s rokem 2007, kdy bylo dokončeno přes 950 tisíc čtverečních metrů, pokles o 17 procent.


V kterých krajích těchto prostor vyrostlo nejvíce?

Nejvíce hal, téměř třetina ročního objemu, byla již tradičně postavena v Praze a blízkém okolí. Dalšími důležitými centry, kde vyrostlo větší množství moderních prostor, byly především západní Čechy, kde se podařilo dokončit čtvrtinu všech hal. Na severní Moravě, která těží ze svého průmyslového a investičního boomu, to bylo 20 procent a na jižní Moravě a v severních Čechách přibližně 10 procent.


Můžete uvést několik příkladů průmyslových a logistických parků, které byly loni otevřeny?

Zcela novými logistickými parky, jež byly v roce 2008 kolaudovány, jsou především Panattoni Park Prague Airport v blízkosti pražského letiště Ruzyně, kde vzniklo více než 14 tisíc čtverečních metrů ploch, a VGP Park Hradec Králové a VGP Park Olomouc s plochou 13 275, respektive 8425 čtverečních metrů. Na konci roku 2008 bylo v Černé za Bory u Pardubic rovněž dokončeno 27 500 čtverečních metrů Obchodní a průmyslové zóny Starzone.

Jak velké průmyslové a logistické prostory dnes v České republice vlastně máme?

Celková nabídka moderních logisticko-průmyslových prostor překročila na konci roku 2008 hranici tří milionů čtverečních metrů a v současné době je na trhu téměř 3 080 000 čtverečních metrů.


Dost o tomto trhu může také vypovědět údaj, jak jsou tyto prostory obsazeny...

Během roku 2008 stoupla neobsazenost průmyslových prostor v České republice z lednových 10 procent na 17,2 procenta ve třetím čtvrtletí. Na konci roku se opět mírně snížila na 15,6 procenta. Míra neobsazenosti byla v průběhu celého roku ovlivněna především větším přílivem nově dokončených projektů na trh v prvních dvou kvartálech a naopak poklesem především spekulativní výstavby v druhé polovině roku. Díky dalšímu poklesu spekulativní výstavby očekáváme v roce 2009 snížení míry neobsazenosti k hodnotám okolo 10 až 12 procent.


V jakých relacích se v těchto prostorách pohybovalo nájemné? Počítáte, že letos poroste nebo klesne?

V průběhu loňského roku nájemné v moderních prostorech obecně stagnovalo, pouze v regionech, kde byl přebytek volných prostor, docházelo k velice mírnému snižování nabízených nájemních cen. Nájmy v prvotřídních průmyslovo-logistických prostorách v Praze a okolí se pohybují v rozmezí čtyř až pěti eur na metr čtvereční. Pro tento rok očekáváme mírné zvýšení nájemného o zhruba 10 procent. Toto navýšení bude způsobeno předpokládaným nedostatkem volných ploch k pronájmu. Proto neočekáváme zvýšení plošné, ale spíše lokální tak, jak k tomu již v současné době dochází například v regionu jižní Moravy.


Jak bude vypadat trh průmyslových a logistických parků v příštích měsících? Domníváte se, že poptávka po jejich pronájmech poklesne?

Pro letošní rok očekáváme pokračující trend růstu nespekulativní výstavby logistických hal, tedy pouze na základě konkrétních poptávek od klientů, což povede k dalšímu snížení volné nabídky. V současné době je pro letošní rok naplánována výstavba přibližně 550 tisíc čtverečních metrů nových ploch, a to především v již zavedených logistických parcích. Většina těchto prostor má již dnes své předem nasmlouvané nájemce.


Znamená to, že s uniformní spekulativní výstavbou těchto prostor v příštích měsících již nepočítáte, takže půjde jen o výstavbu předem sjednaným nájemcům na míru?

Zbrzdění růstu poptávky po logistických prostorech, omezené možnosti financování nových projektů na trhu a citelné ochlazení bankovního a investičního trhu vedlo většinu developerů k rozhodnutí spekulativní výstavby svých parků dočasně pozastavit.


Kdy se na tomto realitním trhu podle vás dá očekávat obrat k lepšímu? Jak velký vliv má na dnešní situaci zpřísnění podmínek pro poskytování bankovních úvěrů určených pro financování developerských projektů?

Vzhledem k tomu, že dostupnost financování je extrémně složitá a cena peněz velmi vysoká a další vstupy, to znamená pozemky a stavební náklady, zatím stagnují nebo mírně klesají z relativně vysoké úrovně, dá se předpokládat, že objem spekulativní výstavby bude omezen na minimum. Na druhé straně u poptávky takový dramatický pokles neevidujeme a ani neočekáváme. Porovnáme-li tedy nabídku s poptávkou, nabízejí se následující závěry: Míra neobsazenosti v rámci celého trhu poklesne. Tato skutečnost bude ovlivňovat vývoj nájemného. Situace se ovšem bude lišit v jednotlivých regionech.


Můžete říci jak na tom jednotlivé regiony dnes jsou?

Akutní nedostatek prostor je například na brněnském trhu. Naopak plzeňský trh je saturován a míra neobsazenosti a konkurence je nejvyšší. Očekáváme zde pomalejší růst pronájmu a zdražování nastoupí s jistým zpožděním. Pražský a ostravský trh se pohybují mezi oběma výše popsanými konci spektra. Obecně lze očekávat pronájem většiny prázdných skladů v průběhu první poloviny roku 2009 a na konci tohoto období sílící tlak na růst nájemného. Podle našich kalkulací půjde v průměru o nárůst o 10 procent.

Karel Žítek



"Krize se dotýká i trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi," říká vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí společnosti King Sturge ing. Milan Korbelář.