Bytový ”projekt snů” opustila polovina klientů

Fakta o Central Park

4,3 miliardy korun

činí dosavadní náklady projektu Central Park Praha, který byl o rok zpožděn. Původně měly náklady dosáhnout částky 3,7 miliardy korun.

540 komfortních bytů

má projekt nyní. Původně bylo 527 bytů, některé velké penthousy zahrnující celé podlaží se však rozdělily na menší rezidence, a počet bytů se tak zvýšil.

383 byty

jsou v projektu aktuálně volné. Z nich je 28 levnějších než 5 milionů korun, 78 v rozmezí od pěti do deseti milionů. Devět je dražších než 20 milionů korun.

Dva měsíce je více než 540 komfortních bytů projektu Central Park Praha dokončeno, přesto dvě třetiny z nich zejí prázdnotou. Přitom do července 2008 si byty v tomto projektu rezervovalo 340 lidí s tím, že do konce téhož roku budou bydlet. Dokončení projektu se ale o rok zpozdilo, termínované rezervační smlouvy klientů vypršely a 180 z nich se svého budoucího bytu zřeklo.

Lidé, kteří již složili zálohy na své budoucí komfortní bydlení, jsou jednou nohou rozhodnuti byt koupit. Pro developera je mnohem snazší přesvědčit k dokončení transakce tyto již napůl přesvědčené klienty než shánět nové kupce na ulici. Proč se developer projektu smířil s tím, že z projektu "vycouvají"?

"Není pravda, že jsme klienty nechali vycouvat. Samozřejmě jsme je přesvědčovali, slibovali jsme jim různá zvýhodnění. Někteří však přehodnotili své finanční možnosti a zjistili, že na byt nedají peníze dohromady, jiní chtěli extrémně vysoké a pro nás nepřijatelné slevy," vysvětlil Jan Domiter, generální ředitel společnosti Central Park Praha.

Finanční problémy mívají i klienti jiných developerů.

"Průměrně půldruhého procenta klientů nám během výstavby odřekne a stornuje své rezervace," uvedl Tomáš Pardubický, generální ředitel firmy Finep. Zhruba dvě procenta klientů stornují své objednávky v projektech firmy Central Group.

V žádném rezidenčním projektu v zemi ale dosud nestornovala své objednávky polovina klientů. Kde jsou prameny problémů projektu Central Park Praha?

Inspirace New Yorkem

Se záměrem vystavět samostatnou čtvrť luxusních bytů v části žižkovského parku Parukářka přišel Milan Ganik, který žil dlouhá léta na okraji newyorského Central parku. Založil firmu Central Park Praha Development (CPPD). Ve výběrovém řízení na pražský projekt, kterého se zúčastnilo 28 architektonických kanceláří z celého světa, zvítězila česká kancelář A69 Architects s návrhem deseti prosklených věží, spojených v parteru hradbou svahových rodinných domů porostlých travou.

Náklady projektu byly vyčísleny na 3,7 miliardy korun s tím, že tržby z prodeje všech bytů dosáhnou sumy 5,3 miliardy korun. Financujícími ústavy se staly Česká spořitelna a UniCredit Bank, které požadovaly finanční účast developera ve výši 15 procent. Developer CPPD měl 370 milionů, dalších 180 milionů formou dodavatelského úvěru dodala kolínská stavební firma Geosan podnikatele Luďka Kostky, a získala zakázku na výstavbu celého areálu.

Projekt půl roku stál

Problémové projekty

Nové Bubny

Záměr developera Orco představuje novou městskou část v Praze 7 se zhruba tisícem bytů, s kancelářemi, hotelem i nemocnicí, celkem za tři miliardy eur. Záměr je zatím jen "na papíře", Orco je již druhých šest měsíců v režimu ochrany před věřiteli.

Rohanský ostrov

Tisíc bytů, kanceláře a hotely chce na pražském Rohanském ostrově do deseti let vystavět Sekyra Group. Projekt se zatím připravuje.

Nákladové nádraží Žižkov

Záměr skupiny Sekyra Group a developera Discovery má do 15 let vytvořit novou městskou čtvrť na Žižkově. Projekt se zatím připravuje.

Již v roce 2007 se ale Geosan začal zpožďovat s dodávkami. A zpožděné začaly být i platby za prováděné stavební práce.

"To nebudu komentovat. Brzdou výstavby jsme nebyli my, ale Milan Ganik. Od února 2009, kdy projekt převzal fond České spořitelny, si nemůžeme na spolupráci stěžovat," vysvětlil Kostka.

Milan Ganik s jeho pohledem na situaci nesouhlasí. "Geosan přecenil své možnosti a nestíhal. Mou chybou bylo to, že jsem chtěl standard bydlení zvýšit. Například původně mělo být klimatizováno jen 30 procent bytů, rozhodli jsme se ale provést přípravu pro klimatizaci u všech bytů. V roce 2008 tak vícenáklady na provedené i budoucí stavební práce představovaly 170 milionů a celkem s vyššími náklady na vybavení 350 milionů korun. V té době se ale ze Spojených států začala šířit realitní krize a banky nechtěly úvěr zvýšit," řekl Ganik.

V červenci 2008 proběhla kolaudace prvních 180 bytů - a banky přestaly proplácet faktury. Kvůli kolaudačním závadám se klienti nemohli stěhovat. A kvůli nepropláceným fakturám v září 2008 firma Geosan ze stavby odešla.

Po jednáních s bankami převzal v únoru 2009 celý projekt fond CEE Property Development Portfolio B.V. (CPDP), jehož pětinovým akcionářem je Česká spořitelna. Fond přinesl 180 milionů korun a nyní je prostřednictvím společnosti CP Praha developerem projektu. Geosan se na staveniště vrátil a loni v listopadu celý projekt dokončil.

Snížení cen je krajní řešení

Central Park Praha je zatím jediným dokončeným projektem, který měl možnosti atraktivního bydlení rozšířit i mimo historické centrum Prahy. Náklady se už ale vyšplhaly na 4,3 miliardy korun a nový developer začal šetřit.

Zrušil stavbu samostatného fitcentra a bazénu za 200 milionů korun, fitcentrum chce umístit do některého z postavených domů.

Exkluzivitě projektu odpovídají ceny. Aktuálně je volných 383 bytů za čtyři až padesát milionů korun.Ceny oscilují kolem 100 tisíc korun za čtvereční metr. Průměrné pražské ceny jsou poloviční.

"Chceme byty prodat co nejlépe a nejrychleji, klientům nabízíme speciální hypotéku a připravujeme i další benefity," uvedl šéf CP Praha Jan Domiter. Snížení cen je však podle něj jen krajní řešení.

Fotogalerie projektu Central Park: www.obrazem.ihned.cz

Obrazem: Podívejte se, jak vypadá bytový "projekt snů" na pražském Žižkově bez klientů