5 problémů deregulace nájemného

Vláda schválila novelu občanského zákoníku, která určuje pravidla stanovení nájemného a nájemních vztahů ve 450 tisících bytů, v nichž stát od 1. ledna příštího roku přestane regulovat nájemné. Podle odborníků je deregulace uspěchaná, chybí zákon o místně obvyklém nájemném, který by omezil tisíce očekávaných soudních sporů o určení výše nájemného. Přestože novela lépe definuje postavení majitelů a nájemců bytů, očekávají se problémy s uzavíráním nových smluv.


1. Výše nájemného


Výše nájemného po ukončení regulace se má řídit dohodou mezi majitelem a nájemcem bytu. Majitel či pronajímatel bytu navrhne svou představu výše nájemného, nájemce s ní může či nemusí souhlasit. Pokud nesouhlasí, obrátí se majitel bytu na soud, který má výši nájemného určit.

Podle zkušeností z minulých let soudy při svém rozhodování vycházejí z takzvaného místně obvyklého nájemného. Jeho výši určuje znalec, kterého jmenuje soud, nikoli majitel nebo nájemce. Místně obvyklé nájemné je průměrem skutečně dosahovaného nájemného v dané lokalitě u bytů stejné či obdobné kvality. Soud potom při stanovení nájemného zohlední lokalitu, stáří a úroveň vybavení konkrétního bytu a místně obvyklé nájemné podle těchto parametrů upraví. Rozhodování soudů má napomoci mapa místně obvyklého nájemného, kterou připravuje ministerstvo pro místní rozvoj, zveřejněna by měla být na přelomu ledna a února 2011. V mapě má být stanoveno rozmezí místně obvyklého nájemného v určité lokalitě. Panují spory o to, zda do výpočtu mají být zahrnuty jen dosažené tržní nájmy, nebo i dosud regulované nájemné. Podle odborníků v Česku chybí zákon, který by nájemné stanovil, jako tomu je v Německu či v Rakousku. Tam zákon stanoví konkrétní částku v obci a povoluje toleranci +/- 20 procent.


2. Uzavření nájemní smlouvy


Novou smlouvu navrhuje majitel či pronajímatel bytu. Nájemce ji nemusí podepsat, to je rozdíl proti období regulovaných nájmů, kdy majitelé měli právo činži jednostranně zvýšit.

Pokud k uzavření smlouvy nedojde, nesmí majitel bytu nájemníka vystěhovat ani nijak jinak omezovat jeho práva k užívání bytu. Nájemce stále platí nájemné jen v dosavadní výši.

Spor o výši nájemného pak na návrh majitele bytu rozhodne soud. Předpokládá se, že soudních projednávání budou tisíce a potrvají i rok či dva. Ani nájemce, ani majitel nebudou vědět, jak soud rozhodne, což zvýší jejich nejistotu. Majitel bude například odkládat investice do bytu, protože nebude vědět, kolik může investovat, aby se při určené výši nájmu vynaložené prostředky v přijatelné době vrátily.

Pokud soud rozhodne, že majitel zvýšil nájemné oprávněně, musí nájemce doplatit rozdíl mezi původním a novým nájemným od data, kdy majitel předal svůj návrh soudu. Toto dlužné nájemné může být poměrně vysoké.

Sdružení nájemníků ČR proto vypracovalo dopis, který by mohl vést k dohodě mezi nájemci a pronajímateli bez soudu. V dopise nájemce navrhuje majiteli, že souhlasí se zvýšením nájemného o inflaci do doby, než vláda přijme závazný prováděcí předpis o nájemném.


3. Počet lidí v bytě


Novela občanského zákoníku posiluje právo majitele rozhodovat o způsobu užívání jeho bytu, tedy i o počtu nájemníků.

Nájemce je nově povinen ohlásit majiteli či pronajímateli změny počtu osob užívajících byt, změny jména, příjmení a data narození osob v bytě, vznik společného nájmu a přechod nájmu bytu. Musí to učinit do dvou měsíců od doby, kdy změna nastala, jinak se má za to, že nájemník hrubě porušil svoje povinnosti.

Majitel či pronajímatel bytu má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. Toto ustanovení ale neplatí pro nejbližší příbuzné nájemníka, tedy pro manžela, partnera, pro jejich děti, pro děti svěřené jim do péče a také pro rodiče či prarodiče, o které nájemník dlouhodobě pečuje či i v dalších případech hodných zvláštního zřetele, které však novela zákoníku nekonkretizuje.

Nejde o povinnou součást nájemní smlouvy. Novela pouze dává možnost, aby pronajímatel vůbec mohl do smlouvy zahrnout souhlas se změnou užívání svého majetku. Nájemce ale není povinen na takové ujednání přistoupit. Souhlas majitele s počtem nájemníků v bytě novela zdůvodňuje i tím, že jen tak může majitel zajistit služby na odpovídající úrovni pro všechny uživatele bytu.

Nájemce je povinen nahlásit majiteli i dlouhodobou nepřítomnost v bytě a určit osobu, která zajistí po tuto dobu vstup do bytu, pokud by to bylo nutné.


4. Dědictví nájemního bytu


Pokud nájemce bytu zemře a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Toto právo se týká nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachy nebo dítěte.

Pokud by šlo o jinou osobu, musí o ní majitel či pronajímatel vědět a musí s jejím bydlením v bytě souhlasit. Nutné je tedy bydlení takové osoby nahlásit, jinak majitel nebude vědět, na koho užívací právo k bytu převést.

Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím dvou let od okamžiku přechodu nájmu. Toto ustanovení se ale netýká osob starších 75 let. Stejně tak neplatí pro děti mladší 18 let, v tomto případě nájem skončí nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak.

Novela ruší pojem "služební byt" a nově zavádí možnost, aby vedle nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou bylo možné sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Současně novela umožňuje, aby penzionovaní policisté, vojáci a další státní zaměstnanci, respektive jejich vdovy přidělené byty dál užívali. Pokud je nájem ukončen z důvodů na straně pronajímatele, musí pronajímatel zajistit nájemci náhradní bydlení či přístřeší nejdéle na 6 měsíců.


5. Výměny bytů


Novela omezuje výměny nájemních bytů, sjednávané nájemníky, protože s každou změnou musí souhlasit majitel bytu. Cílem je dosáhnout stavu, běžného v západní Evropě, kde k výměnám nedochází, ale jeden nájemní vztah se ukončí a druhý vztah se zahájí.

Očekává se, že zájem o změny bytů po deregulaci vzroste, protože nájemné se zvýší nad možnosti lidí, kteří užívají velké byty.

Pokud celkové náklady na bydlení přesáhnou 30 procent disponibilních příjmů domácnosti, může nájemce čerpat příspěvek na bydlení podle pravidel stanovených ministerstvem práce a sociálních věcí.

Příspěvky jsou určené na dorovnání přiměřeného nájemného. Pravidla vylučují, že by příspěvek do plné výše neregulované činže dostal nájemce, který se s majitelem bytu dohodne na vysokém nájemném a poté by část příspěvku dal majiteli. Stejně tak podle vyjádření ministerstva pro místní rozvoj nedostane příspěvek jeden člověk obývající příliš velký byt.

Podle odhadu odborníků povede deregulace nájemného ke stěhování. Bude se týkat hlavně starších občanů, kteří ze svého důchodu nebudou moci vyšší nájemné platit. Mohou se přestěhovat do menších bytů, mohou jít z Prahy třeba do Ústí nad Labem, nájemních bytů je v celé zemi dostatek.

Ve všech se ale musí platit tržní nájemné, nízké regulované nájmy už nikde nenajdou.