PRAHA ZÁPAD

Na Praze západ jsou areály umístěny podél dálnice D5 (směrem na Plzeň a Německo), rychlostní komunikace R6 (Karlovy Vary) a rychlostní komunikace R7 (letiště Praha-Ruzyně). Developeři rozvíjeli tuto lokalitu jako vůbec první v Praze, protože byla mimořádně ceněná kvůli přímému napojení na dálnici D5 a kvůli blízkosti pražského letiště.

Podél D5 najdeme business parky, které nabízí kromě čistě výrobních a skladovacích ploch i vyšší podíl administrativních částí. Příkladem takových parků jsou například Business Park Rudná a Zličín Business Center, které touto kombinací komerčních ploch odpovídaly tehdejším požadavkům na trhu. V areálu Chrášťany Business Park kancelářské prostory výborně doplňují menší skladové jednotky. Při R6 se nachází areály jako např. Karlovarská Business Park, Segro Logistics Park Prague (bývalý název Tulipan Logistic Park) a Tulipán Park Hostivice. Při R7 vznikl jako první Airport Logistics Park u Kněževsi. Před pár lety vstoupil na trh Prahy-západ další developer – společnost Panattoni, která u Dobrovíze začala s výstavbou projektu Panattoni Park Prague Airport.

PRAHA JIH

Na Praze jih začaly moderní sklady vyrůstat paralelně s rozvojem D5. K prvním areálům patřily Čestlice Business Park a Logistic Centre Praha – Nupaky D1, které byly dokončeny v letech 1998 a 2000. Na začátku nového tisíciletí větší rozvoj lokality odstartoval projekt Prologis Park D1 West u Jažlovic, ke kterému se následně přidal Prologis Park D1 East. Dále zde působí developerské firmy PointPark Properties (areál PointPark Prague D1) a Goodman (Goodman Jažlovice Logistics Centre). Developerské areály jsou doplněny výstavbou samotných nájemců – obvykle maloobchodních řetězců, kteří si zde nechávají stavět sklady pro vlastní využití (např. Kaufland a Billa). Další rozvoj se očekává při R1.

PRAHA VÝCHOD

Praha východ je v současnosti největší logistickou lokalitou v rámci Prahy, která se rozkládá okolo D11 (zejména Prologis Park Prague Jirny) a podél R10, kde je VGP Park Horní Počernice - vůbec největší industriální park v České republice. Úspěch této lokality odstartoval v polovině uplynulé dekády dostatek volných velkých stavebních pozemků v relativní blízkosti Prahy a zlepšení dopravní infrastruktury v důsledku výstavby pražského okruhu a D11. Určitou renesanci zažívá tradiční průmyslová oblast na pomezí Malešic a Hostivaře, kde se nachází např. Business Park Průmyslová 11 developerské společnosti CTY.

PRAHA SEVER

Praha sever je z hlediska logistiky lokalitou, jejíž výraznější rozvoj při D8 závisí na dokončení severní části pražského okruhu, resp. jeho propojení na D5. Napojení na D11 již nyní zajišťuje Vysočanská radiála, která byla zprovozněna před koncem roku 2011. Na Praze sever působí tři významní developeři – Prologis, který má svůj areál v Úžicích (Prologis Park Úžice), AFI (D8 European Park) a PointPark Properties (Point Park D1). V této oblasti má také svůj centrální (60 tis. m2) sklad společnost Tesco.

 

INFRASTRUKTURA

Jak již bylo řečeno, zcela zásadní vliv na rozvoj trhu industriálních nemovitostí má dopravní infrastruktura, která definuje tranzit napříč Prahou a celou Českou republikou. Zatímco dříve byly lokality Praha západ a jihovýchod díky nedokončenému pražskému okruhu v podstatě oddělené od vývoje na východě a severu, s dostavbou jižní části pražského okruhu se tyto oblasti více propojují, vyrovnává se cena pozemků a hladina nájemného (ceny na západě Prahy byly vyšší než na východě). Předpokládáme, že s postupným dokončováním pražského okruhu se zvýší konkurenceschopnost zatím méně vyhledávaných lokalit.

Největší boom jsme na pražském trhu průmyslových nemovitostí zaznamenali v letech 2005 – 2009, kdy zde bylo každý rok dokončeno minimálně 100 tis. m2 a v některých letech dosahoval objem dokončených industriálních prostor v Praze jeho dvoj– až trojnásobky. Situace se změnila v návaznosti na pokles ekonomiky od roku 2008. Na propad poptávky developeři reagovali radikálním omezením nové výstavby, o čem svědčí přírůstky nových ploch v řádu tisíců metrů čtverečních. V uplynulých 3 letech se nové sklady staví na základě předpronájmu; nová spekulativní výstavba je naprostou výjimkou a jedná se v podstatě jen o rozšíření zavedených parků.

V současné době probíhá v Praze výstavba cca 47 tis. m2, z toho 30 tis. m2 pro společnost Globus v Prologis Park Prague Jirny, zbývajících 17.000 m2 se nachází v pražských areálech společnosti VGP.

V roce 2011 se v Praze uzavřelo zhruba 50 % nájemních transakcí, které byly sjednány v celé ČR. Nadpoloviční většinu z toho tvořily renegociace, tzn. prodloužení/přejednání stávajících smluv. Moderní pražské industriální nemovitosti si pronajímají především logistické společnosti (tzv. 3PL companies) a na druhém místě se dlouhodobě umísťují tzv. koncoví uživatelé (velko- a maloobchodní firmy). V regionech České republiky je poměr logistických a výrobních společností vyrovnanější.

 

 

Pražský trh moderních industriálních prostor, roční přírůstky nových ploch:

2005

123 000 m2

2006

306 000 m2

2007

316 000 m2

2008

222 000 m2

2009

216 000 m2

2010

20 000 m2

2011

23 000 m2

 

 

Pražský trh průmyslových nemovitostí:

  Celková rozloha trhu

1 600 000 m2

Ve výstavbě

47 000 m2

Nájemné

3,80 – 4,50 EUR/m2/měsíc (prime headline rent)

Míra neobsazenosti

9,7 % (údaj za Q4 2011)

 

Zdroj: JLL

Související