Banky se investorům podbízejí

Kdo v Česku vlastní špičkové nákupní či kancelářské centrum a chce ho prodat, o kupce rozhodně nebude mít nouzi. Dokládá to letošní prodej pražského nákupního centra Palladium za rekordních 570 milionů eur. Banky jsou navíc mnohem ochotnější podobné obchody financovat. Z této situace těží investoři, kteří mohou získat úvěry za čím dál lepších podmínek.

"Transakce souvisí s celkovým globálním vývojem − je přebytek kapitálu a poměrně omezené možnosti, jak jej dobře investovat," shrnul hned na úvod diskuse Pavel Kliment z KPMG.

"Evropa jako celek je kontinent, který spíše přijímá investice do nemovitostí. A střední a východní Evropa se vrátily do hledáčku investorů. Vidíme, že institucionální investoři, velcí investoři, kteří během krize trh trochu opustili, se do něho masivně vrací," dodal Kliment s tím, že do regionu proudí kapitál ze Spojených států a z Asie.

Realitní investoři věří ve středoevropském regionu zejména Varšavě a Praze, a to díky historii, stabilitě a poměrně stabilním výnosům z komerčních nemovitostí. Loni investoři za komerční nemovitosti v Česku utratili bezmála dvě miliardy eur a letos to bude zřejmě ještě vyšší suma, připomněla Lenka Kostrounová z ČSOB. Na akvizice kvalitních tuzemských nemovitostí investorům ochotně půjčují i "přespolní" Deustche Pfanbrief­bank a Helaba, jež na svém domácím trhu tolik příležitostí k financování nemají, a proto svůj zrak upírají i k sousedním zemím, jako je Polsko a Česko. "Zmíněné dvě německé banky nabízí nesmírně agresivní podmínky. Ty se liší oproti tuzemským (bankám) ve dvou aspektech: jedním je nabízený objem financování a dále pak zejména délka splátkového plánu," přiblížila Kostrounová.

Zatímco německé banky podle bankéřky bez problémů půjčí na jednu realitní transakci 100−200 milionů eur, tuzemské banky preferují nižší objemy: 30−50 milionů eur. Pokud už půjčí větší částky, tak spíše společně s jinými bankami, čímž sdílejí riziko. To ostatně dokládá největší loňská realitní akvizice, kdy developerská firma P3 koupila 11 logistických parků dohromady za 523 milionů eur. Financování se vedle ČSOB zúčastnily také konkurenční Komerční banka a Česká spořitelna.

Německé banky půjčí i na 50 let

Německé banky nabízejí splátkové plány i v rozmezí 40−50 let, zatímco místní banky respektují zavedených 20−25 let v závislosti na nemovitosti a parametrech a kvalitě nájemních smluv, popisuje dále bankéřka. "Agresivita bankovního financování se projevuje zejména v poskytnutém LTV (podíl úvěru na hodnotě nemovitosti), délce splátkového plánu a marži. Oproti loňskému roku banky ve vybraných případech nabízí vyšší LTV 70−75 procent, v loňském roce to bylo 65, maximálně 70 procent," upřesnila Kostrounová s tím, že německé banky nabízí podstatně nižší marže než ty tuzemské.

Investoři: Chceme stavět teď

Na rozdíl od rozmachu investic do dokončených a pronajatých nemovitostí provázejí novou výstavbu komplikace. Developeři si dlouhodobě stěžují na nestabilní právní prostředí a s tím spojenou časově a zároveň i finančně náročnější přípravu realitních projektů. "Pokud jsme dříve mluvili o pěti letech od koupě pozemku do zahájení výstavby, dnes se doba protahuje na neurčito. Máme nejistotu kolem pražských stavebních předpisů. Když toto legislativní vakuum bude trvat dlouhodobě, může to odlákat investory," prohlásil Igor Klajmon z CPI.

Banky dnes nákup pozemků nefinancují a investoři si je tedy pořídili z vlastních zdrojů. Řada z nich by na nich chtěla začít brzy stavět, protože banky dnes díky oživení poptávky poskytují projektové financování za výhodných podmínek. Jenže to by museli mít developeři na projekty stavební povolení. "My jsme investovali miliardy do pozemků v dobré víře, že půjde zahájit příprava a výstavba," podotkl Klajmon. "Máme tři lokality − každá je pro více než tisíc bytových jednotek, u kterých nevíme, jaké dát architektům zadání," dodal s narážkou na pražské stavební předpisy.

Investoři u nás poptávají reality. Banky se jim podbízejí