VŠE o... ceně nemovitostí

Od roku 2010 jsme svědky kontinuál­ního růstu cen rezidenčních nemovitostí. Nabídkové ceny bytů se v tomto období zvýšily přibližně o 50 procent v Česku, v Praze až o 75 procent. Čím je vyvolán tak vysoký nárůst? Dokáže nový zákon o stavebním řízení z dílny ministerstva pro místní rozvoj tento vývoj zastavit či zpomalit?

Poptávka po nemovitostech je z velké části ovlivněna expanzivní měnovou politikou ČNB, ECB a současně pozitivními spotřebitelskými náladami poslední dekády. Na trhu nemovitostí je možné dlouhodobě sledovat někdy až iracionální předpoklad značné části veřejnosti, že investice do bytu či domu je bezriziková (tato představa je často podpořená nerozlišováním mezi nominálním a reál­ným nárůstem cen nemovitostí).

Podle údajů ministerstva financí vzrostly za první čtvrtletí 2019 celkové úvěry domácnostem o 7,2 procenta. A až 75 procent celkového objemu úvěrů pro domácnosti byly úvěry na bydlení. Z toho tvoří úvěry v selhání pouhá dvě procenta z celkového objemu všech úvěrů. To je dané dobrou makroekonomickou situací Česka. Nárůst tohoto ukazatele v letech 2010 až 2011 až k devíti procentům však ukazuje, že aktuální pozitivní situace nemusí být trvalá.

Závažný systémový problém, na který upozorňuje nositel Nobelovy ceny Paul Krugman, by nastal, kdyby ceny nemovitostí začaly klesat. V té chvíli by se prakticky každý, kdo si koupil nemovitost v období nejvyššího růstu cen, i po odečtení splacené části ocitl v situaci nazývané negative equity, kdy je hypoteční dluh vyšší než cena nemovitosti.

Nabídkovou stranu trhu nemovitostí významným způsobem ovlivňuje extrémní byrokracie při získávání stavebního povolení. Podle údajů Světové banky je Česká republika v délce povolování staveb na 156. místě ze 190 porovnávaných zemí. Předběhly nás i takové ekonomiky jako Albánie, Bangladéš či Kongo. Současné třístupňové stavební řízení, které zahrnuje EIA, územní rozhodnutí a stavební rozhodnutí, je nutné výrazně zprůchodnit. Rekodifikace stavebního zákona vedoucí ke zjednodušení a zrychlení povolovacího procesu by mohla mít vliv na snížení administrativní náročnosti, mohla by snížit nákladovou křivku stavebních firem a tím působit na zvýšení nabídky rezidenčních nemovitostí ve střednědobém horizontu.

V rámci nové Koncepce bydlení České republiky, která vejde v platnost v roce 2021, musí být zdůrazněna základní osobní odpovědnost jednotlivce v získávání bydlení. Stát by neměl působit na poptávkovou stranu trhu nemovitostí (například podpora stavebního spoření ve výši téměř čtyř miliard korun za rok 2018 není v konečném důsledku sociální − na stavební spoření nedosáhnou ti nejchudší). Naopak stát má působit na nabídkovou stranu trhu nemovitostí, a to snižováním možných nákladů stavebního řízení a umožněním liberálnějšího a jednoduššího plánování urbanistických předpisů.

V rámci legislativního procesu nemůže ministerstvo pro místní rozvoj podlehnout zájmu různých zájmových skupin, které se snaží vytvořit z největších měst Česka historický skanzen (10 největších měst tvoří téměř 80 procent HDP země). Stát by měl investovat veřejné prostředky výhradně do specifických oblastí trhu nájemního bydlení, a to například budování domovů důchodců nebo zabezpečení kvalitních vysokoškolských kolejí pro veřejné vysoké školy.