Která brownfieldová území jste v minulosti úspěšně revitalizovali a na kterých pracujete nyní?
Pavel Sovička: Našim průkopnickým projektem bylo Týniště nad Orlicí na Rychnovsku, kde jsme realizovali, z části na brownfieldu, projekt na míru pro společnost Assa Abloy. Pak přišel Cheb, který se prakticky z ničeho vyvinul v nejrychleji rostoucí průmyslovou zónu střední Evropy. Tyto dva projekty nám potvrdily, že cestou obnovy nevyužitých prostor se lze vydat i v Česku. V současnosti máme v přípravě dva miliony metrů čtverečních brownfieldů. Z toho už jsme stihli sanovat a demolovat pět set tisíc metrů čtverečních v Ostrově na Karlovarsku a v druhé lokalitě u Chebu. Do dvou let chceme pokořit hranici jednoho milionu metrů čtverečních recyklovaných a sanovaných území.
K Ostrovu ještě doplním dvě zajímavosti. V bývalém závodě na výrobě trolejbusů se nám jednak podařilo najít spoustu historických technických dokumentů, které jsme předali odborníkům a muzeím, a stavební odpad ze zdemolovaného areálu jsme skoro kompletně recyklovali a použijeme jej k výstavbě nové průmyslové zóny. Za tento počin jsme obdrželi jako první komerční developer cenu Ministerstva průmyslu a obchodu v soutěži Přeměna odpadů na zdroje.
Proč se do brownfieldů pouštíte? Je to přece obecně dražší než výstavba na zelené louce.
Je to nejen dražší, ale také mnohem komplikovanější. Například původní předpoklad, že bude možné využít stávající infrastrukturu, se často vůbec nepotvrzuje, protože kapacity kanalizací či silnic bývají obsazené okolní zástavbou, která se po zániku provozu v dotčeném území dále rozvíjela bez ohledu na parametry vyplývající z územního plánu. Přesto věříme, že development na brownfieldech se vyplatí a je z principu správný. Vnímáme, že v Česku, stejně jako v západní Evropě, sílí hlasy volající po omezení zástavby ve volné krajině. Staré areály v tradičních lokalitách, kde průmysl vždy fungoval, dost často v nic jiného ani přeměnit nejdou. Do tohoto dobrodružství se pouštíme kvůli tomu, protože na to máme know-how, kapacity a jako jedni z mála máme s brownfieldy i bohaté zkušenosti ze zahraničí i České republiky.
Proč u nás není revitalizace brownfieldových území častější? V čem je problém a jaké vidíte řešení?
Důvodů je mnoho: míra kontaminace území, roztříštěné vlastnictví pozemků, nevhodná či vyčerpaná infrastruktura, absence osvíceného investora. V posledním období však zjišťujeme, že pravda je někdy ještě mnohem prostší: obce jednoduše nemají motivaci se zdevastovaným územím něco udělat. Pokud jde o proměnu brownfieldů na průmyslové zóny, jsem přesvědčen, že zde by mohl aktivnější úlohu sehrát stát. Obce mají z průmyslu na svém území totiž dnes jen minimální přínosy. Firmy přitom generují na daních a odvodech obrovské finanční prostředky v řádech miliard korun − ty ovšem z velké části končí ve státním rozpočtu. Řešením by byla optimalizace rozpočtového určení daní, se současným zachováním prvků solidarity tak, aby bylo motivační pro místní samosprávy, které mají brownfieldy ve svém katastru.
Co je z vaší zkušenosti základní podmínkou úspěchu při revitalizaci brownfieldového území?
Chce to hlavně nekonečnou trpělivost. Jenomže tu zcela určitě nebudou mít klienti, pro které je přeci jen "lepší greenfield v hrsti než brownfield na střeše". Klíčové stále zůstávají parametry lokality: napojení na dopravní infrastrukturu a dostupnost kvalifikované pracovní síly. Jedním z nejdůležitějších předpokladů je ochota radnice spolupracovat.
Na co si musí developer s vaší zkušeností při redevelopmentu brownfieldů dát pozor? Jaká jsou úskalí, s nimiž se bude muset vyrovnat?
Je toho víc, ale zmíním jen jednu věc, která se objevuje skoro všude a je hodně podstatná: obava samosprávy a místních obyvatel z nárůstu dopravy. A tady bych chtěl poukázat na tristní územní plánování. Když někde schválím průmyslovou zónu, nemůžu se divit, že bude generovat nějaké množství nákladní dopravy. Na tohle se ale bohužel zapomíná u areálů, které ukončí svou činnost, a pak je chce nový majitel po určitém čase přeměnit na nový provoz. V okolí už stihly vyrůst rezidenční čtvrti, vznikají občanská sdružení proti záměru investora a obec se tváří, jako kdyby tam průmyslová zóna nikdy ani nebyla. To je principiálně špatně. Územní plán musí být závazný dokument, který jasně stanovuje požadavky na území a infrastrukturu. Ne cár papíru s malůvkami, který je možné kdykoliv přizpůsobit partikulárním zájmům.
Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.
