Hypoteční úvěr je nutné dobře propočítat

Jaké je riziko pořídit si hypotéku?

V případě, že to člověk nemá dobře spočítané a neví, do čeho jde, to určité riziko je. Pokud si ale vše dobře nastaví, není to tak hrozné. Každý má nějaké výdaje na bydlení, ať je to splátka nájmu nebo hypotéky, energií a souvisejících služeb. Budeme-li tedy splácet hypotéku a bydlet ve vlastním, odpadá nám povinnost platit nájemné. Měsíční výdaje tak mohou být podobné, ať už splácíte hypotéku nebo platíte nájem. Zapomínat bychom neměli ani na případné výpadky příjmu z důvodu pracovní neschopnosti nebo změny zaměstnání. Pak lze říct, že míra rizika je stejná jako při placení nájmu.

Lze se s bankou domluvit na nastavení, aby byla případná rizika co nejmenší?

Lze si určit délku splatnosti. Když u základní kalkulace vychází délka splatnosti na 20 let a vy vidíte, že měsíční splátka je příliš vysoká, standardně ji lze prodloužit až na 30 let. Zároveň existuje možnost mimořádné splátky − když má člověk další příjmy nebo si dokáže naspořit, může úvěr umořovat, tedy splácet rychleji.

Dřív s tím byl problém, protože následovaly velké finanční sankce…

Dřív se na poplatcích pro banku doplácelo až 10 procent z úvěru, dnes je to v řádu jednotek tisíc korun. Sankce jsou nízké a ze zákona máte možnost každý rok splatit 25 procent z úvěru. Pokud tedy máte úvěr na dva miliony korun, každý rok můžete mimořádně vložit až 500 tisíc a banka si neúčtuje žádný poplatek. To platí plošně. Proto s klienty nejčastěji nastavujeme splatnost na delší období, například na 30 let, aby jejich povinná platba vůči bance byla kvůli případným rizikům co nejnižší, ale zároveň je informujeme o možnosti mimořádné splátky.

Vše lze dopředu nalajnovat, ale když pak opravdu něco přijde, vážné onemocnění nebo dlouhodobá ztráta zaměstnání, co může člověk s hypotečním úvěrem na krku udělat?

V ideálním případě je vhodné mít dostatečnou finanční rezervu. Pokud žádná rezerva není, pak už jsou scénáře o něco horší. V první řadě je třeba aktivně komunikovat s bankou a požádat o individuální splátkový kalendář třeba na půl roku nebo i na delší období. Někdy má klient dokonce už nastaveno ve smlouvě, že banka může splátku snížit až o 30 procent. Poslední, co každá banka chce, je, aby klient přestal platit. Velkou chybou ze strany klientů je ale nekonečné odkládání složenek a upomínek.

Mají jednotlivé banky různé přístupy?

Záleží na hypotečním specialistovi, který s vámi v bance jedná. I v těch největších bankách můžeme najít správný lidský přístup a v menších opak. Nelze paušalizovat.

Když si to lidé třeba v polovině splácení rozmyslí, mohou nemovitost s hypotečním úvěrem prodat?

Je to poměrně běžné. Dříve mohla hrozit sankce za prodej nemovitosti krátce po sjednání hypotečního úvěru. Nyní se ale Česká národní banka snaží sankce korigovat. Ze zákona je garantováno, že po dvou letech splácení nesmí banka vyžadovat pokutu vyšší než jedno procento z prodeje nemovitosti, přičemž strop je 50 tisíc korun. Dnes jsou ale sankce většinou jen v řádu jednotek tisíc korun.

Uzavírají lidé hypotéky často? Ceny bytů jsou přece jen poměrně vysoké…

Roky 2016 až 2018 byly rekordními roky nových úvěrů. Ten loňský byl sice asi o 20 procent nižší, ale pořád jeden z nejúspěšnějších, co se prodeje hypotečních úvěrů v historii České republiky týče. Ceny nemovitostí se zvyšují, letošní rok by přesto mohl být z pohledu prodeje také velmi silný. Zatím to sice nelze říct s jistotou, protože žádná data nejsou, apetit je ale stále vysoký. Je to dáno nastavením české společnosti, která vlastnické bydlení preferuje před nájemním. Ve srovnání třeba s Německem, kde je to tak 50 na 50, z průzkumů v Česku vyplývá, že drtivá většina lidí chce bydlet ve vlastním. Nemovitosti se tedy kupují i za vyšší ceny.

Není to tím, že se lidé bojí rostoucích nájmů a chtějí mít alespoň relativní jistotu?

Jde to ruku v ruce − když se zvednou ceny nemovitostí, majitelé zvedají nájmy, aby se jim vyplatily náklady. Opačně se to děje při snížení cen. U nájmů se může stát, že za 10 let budete platit mnohem víc, přičemž u úvěru se to tolik měnit nebude. Je tam totiž jistá fixace nastavená úrokovou splátku, která se sice může změnit, ale obecně splátka hypotéky na dvojnásobek nevyskočí.

Lze odhadnout, kdy budou byty levnější? Radíte lidem třeba, aby s hypotékou počkali?

Absolutně se to nedá odhadnout. Když se podíváte na názory analytiků a ekonomů, půlí se to. Část z nich si myslí, že po razantním růstu cen nemovitostí v Praze musí přijít tržní korekce, druhá část oponuje, že korekce nenastane, protože poptávka je stále vysoká a není důvod, aby šly ceny nemovitostí dolů. Klienti říkají, že když je opravdu zajímavá nabídka a přijdou na prohlídku bytu, nemohou odolat.

Cenově zajímavá nabídka?

Cenově, lokalitou, také záleží na tom, v jakém je byt stavu, je to kombinace všeho. Každopádně předvídat nic nelze. Pokud řešíte vlastní bydlení, je lepší pořídit ho za rozumnou cenu v momentě, kdy potřebujete, a nečekat na cenovou korekci, která klidně nemusí několik let vůbec přijít. Pokud se rozhodnete čekat tři roky, budete po tu dobu stejně platit nájem, takže třeba neušetříte, ani kdyby pak nějaká korekce na trhu s nemovitostmi přece jen přišla.

Článek byl publikován v příloze Stavba.