Na cestě k zákazníkovi

Logistika a distribuce se v uplynulých měsících staly klíčovými odvětvími ekonomiky nejenom v České republice, ale i po celém světě. Zásobování zdravotnickým materiálem a potravinami bylo nejzákladnější potřebou, která byla v různých zemích uspokojena do jiné míry. Zároveň padaly bariéry v nakupování po internetu, a to nejen na straně kupujících. Řetězce a obchodníci, kteří měsíce – někteří i roky – připravovali rozjezd e-shopů, je spustili během pár týdnů.

Logistika a distribuce se v okamžiku uzavření obchodů staly naprosto klíčovými pro zásobování léky a základními potravinami. Přitom se stejně jako ostatní odvětví potýkaly s odchodem zahraničních pracovníků, nutností rozdělit pracovníky na směny a zároveň rizikem přenosu nemoci na řidiče v takzvané první linii. Logistika, tak často zatracovaný segment realitního developmentu, se doslova přes noc stala hvězdou.

Podoby logistiky

"Je třeba rozlišovat mezi logistikou maloobchodních řetězců a e-commerce a logistikou podporující výrobu. Zatímco u logistiky maloobchodu a e-commerce skutečně nastal obrovský nárůst aktivity, logistika výroby zaznamenala strmý propad. Továrny stály, hlavně automobilky, nepřepravovala se ropa, na silnicích vládl klid," říká Ferdinand Hlobil, vedoucí průmyslového týmu pro střední Evropu ve společnosti Cushman & Wakefield.

Pod obrovským tlakem zareagovala logistika maloobchodu a e-commerce neskutečně pružně. Zásobování v Česku bylo plynulé, na rozdíl od některých evropských zemí. Zásilkové služby a distribuční společnosti dokázaly zapojit zaměstnance hotelů a restaurací, nabídly jim místa v balení či rozvážce, nastavily zcela nové trendy a postupy.

Co na to trh průmyslových nemovitostí?

"Od března jsme cítili silný zájem ze strany potravinářů a e-shopů o zvětšování plochy, případně o úpravy stávajících prostor. Ke všem dosud známým výhodám nakupování po internetu se přidalo ještě hledisko zdravotní bezpečnosti. Maloobchodníci si zároveň uvědomili, že e-shop pro ně může být v určitých situacích jediným prodejním kanálem. Za dva měsíce se udály změny, které by normálně trvaly pět let," přibližuje události letošních jarních měsíců Hlobil.

Je zřejmé, že e-shopy a vše související bude expandovat. To si bezesporu vyžádá nastavení nových systémů skladování, zavážky i rozvážky, a to vše s ohledem na ekologii. Z urbanistického, ekologického i ekonomického hlediska bude rozumné vytvořit systém řešení, kdy se infrastruktura a systém skladového hospodářství přiblíží ke koncovému zákazníkovi. Tím budou méně zatěžovat dopravu, zatímco prostory pro výrobu najdou uplatnění spíše v regionech.

Sklad e-shopu v rámci kamenné prodejny už nestačí

Zájem o nové skladové řešení přichází nejen od klasických e-shopů a potravinářů, ale i od prodejců ostatních sortimentů. Kromě potravin a léčiv nakupovali lidé hlavně nábytek, elektroniku a sportovní vybavení.

"Například nábytkáři často mívali zásobování e-shopů přímo v prodejnách, protože jim k tomu stačil malý prostor. Pokud se však obrat e-shopů v tak krátké době zvýší na dvojnásobek nebo trojnásobek, vyvolá to obrovský tlak na interní logistiku. V případě zavřených obchodů najednou vyvstane otázka, jak zboží do těchto skladů zavezou, kde ho v takových objemech budou skladovat, jak ho rozvezou k zákazníkovi. Provizorní skladování v prodejně už není možné a prodejce musí situaci řešit okamžitě, urychleně se tak hledá vhodný skladový prostor," vysvětluje Ferdinand Hlobil. "Ze strany těchto obchodníků tedy v uplynulých pár měsících přicházela zvýšená poptávka. Došlo k naprosté změně myšlení v maloobchodě. Očekávám, že ve střednědobém horizontu řetězce rozjedou značné investice, protože právě ony na to mají zdroje," dodává Hlobil.

Developeři na nové požadavky slyší

Specifické požadavky na skladovací prostory ze strany e-shopů spočívají především v nárocích kladených na automatizaci, speciální vestavby, velký počet ramp a vychystávacích prstů pro balíkové přepravce. "Developeři cítí příležitost a jsou připraveni jít do takových projektů daleko více než dřív. Z investičního hlediska se společně se změnou ekonomiky mění skladba využití skladových nemovitostí a roste cena investic do portfolií, která v sobě zahrnují prostory pro e-shopy," dodává ­Hlobil.

NÁJEMNÉ V PRVOTŘÍDNÍCH LOGISTICKÝCH LOKALITÁCH V JEDNOTKÁCH 1000–2000 M2 (V EURECH)

Dalším klíčovým kritériem pro e-shopy je blízkost zákazníkům. V uplynulých několika měsících tak odborníci zaznamenali největší zájem o Prahu, Brno a Ostravu.

V atraktivních lokalitách ceny porostou

"Nová výstavba naráží na limity, k nim zejména patří nedostatek volných pozemků a délka povolovacího procesu. Z toho důvodu spíš než mohutnou výstavbu očekáváme postupný nárůst nových ploch. V příměstských lokalitách s nedostatkem prostor lze očekávat růst nájemného," říká Ferdinand Hlobil.

Toto platí celoevropsky, a tak jsou áčkové, tedy prvotřídní lokality již dnes pod tlakem převisu poptávky nad nabídkou. Například v zemích Beneluxu, v místech napojení na námořní dopravu, poptávka rostla obrovsky − do skladů přicházelo nové zboží, avšak staré ještě nebylo vyskladněné a prodané, protože chyběl odbyt. Pozemků pro novou výstavbu se však nedostává.

Foto: archiv redakce

"U nás se takovým místem může stát okolí dálnice D1 u Prahy, které je zavedenou distribuční lokalitou. Přímo v Praze můžeme očekávat převis poptávky nad nabídkou například v okolí Průmyslové ulice nebo v Horních Počernicích, případně i v lokalitách, jako jsou Letňany," konstatuje Hlobil.

Výroba se bude držet v regionech

Ceny naopak mohou krátkodobě klesnout v lokalitách, které jsou mimo hledáček e-shopů. Týká se to především regionů, kde je již dnes větší podíl volných ploch. Patří sem například severní Čechy nebo severní Morava. Dá se očekávat, že do regionů půjdou zejména výrobci − kromě nižších nájmů poptávají také dostatečnou pracovní sílu.

Nastal čas na návrat?

Ozývají se hlasy, že nadešel čas na návrat části výroby z Asie zpět do Evropy. Jedná se o strategickou otázku, na niž nelze najít odpověď z minuty na minutu. Předpovědi o vývoji ekonomiky se liší, firmy čekají s hodnocením na konec druhého čtvrtletí. "Pozorujeme trend podpořit investice v Evropě s cílem snížit závislost na Asii. Odpověď na tuto otázku však budeme mít spíše až v druhém pololetí letošního roku, tedy poté, co firmy a korporace vypracují své nové strategie. Je jen pár firem, které se už teď dívají na možnost relokace výroby do Evropy," uzavírá Ferdinand Hlobil.

Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin Reality.