Krize zasáhla i realitní fondy, investoři jim přesto věří. Nejlépe z pandemie vycházejí vlastníci skladů

Na jedné straně zavřené hotely, vylidněná obchodní centra a poloprázdné kanceláře, na druhé zvýšená poptávka po skladových a logistických prostorách. Důsledky dopadu koronakrize na nemovitosti, jež leží v portfoliích realitních fondů, se projevily dvojím způsobem.

Tyto fondy umožňují zhodnocovat peníze v komerčních nemovitostech, jako jsou kanceláře, nákupní centra či skladovací areály. Podle Davida Mazáčka, ředitele Institutu strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na VŠE v Praze, jsou z dlouhodobého pohledu nejrychleji rostoucí kategorií fondů v Česku. Objem jimi spravovaného majetku za posledních 10 let výrazně vzrostl.

Jak se shodli účastníci debaty Hospodářských novin, dopad pandemie na ekonomiku a její vypnutí přišly rychle. "I přes stávající koronavirovou situaci vnímáme rostoucí oblibu tohoto typu investic. Celková hodnota nemovitostí portfolia fondů, které sledujeme, se přiblížila 100 miliardám korun," uvedl Mazáček s tím, že loni tato hodnota činila 85 miliard korun. Svoje data opírá o společný projekt Hospodářských novin a ISTI Top realitní fondy.

Trhu realit i výkonnosti realitních fondů se jarní "lockdown" dotkl jen částečně a dopad na ně se zatím projevil pouze dočasně. "Neregistrovali jsme žádné významnější výpadky v nájemních výnosech, ale práce s nájemníky a každodenní styk s těmi, které to postihlo, byly značné," říká Josef Eim, místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní, v jejímž portfoliu je fond NEMO.

Mazáček potvrzuje, že výkonnost realitních fondů ve druhém čtvrtletí letošního roku šla podle očekávání dolů. "Dva a půl měsíce byla ekonomika omezena nouzovým stavem. Mnohé retailové plochy byly zavřené, stejně jako pracovní režim kanceláří utlumil přechod zaměstnanců na home office," dodal Eim.

Čeká se na přecenění

Nízký dopad na sektor potvrzuje i hodnota nemovitostí v portfoliích fondů zahrnutých v žebříčku, která podle šéfa ISTI nijak výrazně nepoklesla. Jak ale podotkli další účastníci debaty, ke korekci hodnoty může dojít v důsledku přeceňování aktiv, jež se zatím na trhu neprojevilo. Fondy − dle svého typu − totiž ze zákona přeceňují svoje aktiva jen jednou či dvakrát ročně.

"Fondy přeceňují, když k tomu mají důvod. Pokud poklesne významně příjem z nemovitosti, přinejmenším ty správné fondy přeceňují," upozornil Rudolf Vřešťál, předseda představenstva investiční společnosti Redside. Podle něj navíc zatím není jasné, kterým směrem by k případnému přecenění mělo dojít.

U části sektoru je patrné, že hodnota půjde dolů, což se týká hlavně hotelů. U dalších segmentů, jako jsou retailové prostory, kancelářské objekty či logistické areály, totiž možná přecenění nebude potřeba. Ostatně potvrzuje to i cenový vývoj na realitním trhu, kdy ceny spíše stagnovaly. A to navzdory očekávání, že ceny především bytů a rodinných domů by mohly klesnout. Krize totiž ovlivnila mimo jiné také výstavbu v segmentu rezidenčních nemovitostí, který už nyní trpí nedostatečnou nabídkou.

Realitní fondy zatím prošly koronatestem s jen mírně sníženou výnosností. Stále poskytují stabilní výnosy

6. 10. 2020 ▪ 3 min. čtení

"Spíše čekáme, že ceny porostou, protože poptávka i nadále převyšuje nabídku bytů. Ti, kteří nepotřebovali prodávat, což byla většina, neprodávali, a ceny proto neklesaly," popisuje vývoj na trhu Daniel Římal, zakladatel a výkonný ředitel Československého nemovitostního fondu, který se zaměřuje i na investice rezidenčního bydlení.

Podle něj dění na trhu neovlivnil ani výpadek na trhu s krátkodobým bydlením kvůli omezení Airbnb. "To sice přineslo na trh nižší stovky bytů, ale protože v nabídce realitních serverů je řádově 50 až 70 tisíc bytů či rodinných domků po celé republice, na celkový trh to nemělo vliv." Mírné oživení by podle Římala mohlo přinést zrušení daně z nabytí nemovitosti, které se podle jeho slov dotkne hlavně dražších bytů v úrovni nad 10 milionů korun.

Kanceláře se zase zaplní

Z hlediska dalších, nerezidenčních segmentů, které mají realitní fondy v portfoliích, krize přinesla velký nárůst poptávky a částečně i cen v oblasti logistických areálů a skladů. U kancelářských nemovitostí je situace podle diskutujících stabilní. Krátkodobě bude totiž kancelářský trh ovlivňovat faktor home officu, kdy řada firem zjistila, že jejich zaměstnanci mohou pracovat z domova. Účastníci debaty se ale shodli v tom, že až koronavirová situace pomine a kancelářská práce se vrátí do "nového normálu", sociální potřeba kontaktu u lidí převládne a kanceláře se zaplní.

U retailu se situace liší mezi velkými městy a regiony, na což upozornil Rudolf Vřešťál. Obchody s potravinami a základním zbožím denní spotřeby neměly problém si poptávku udržet. Dodal, že vládní opatření nahrálo hobbymarketům, ale regionální retailové nemovitosti, jež má jeho Redside v portfoliu, koronakrizí neutrpěly.

Nejlépe proto z pandemie zatím vycházejí vlastníci skladů a kanceláří, jejichž neobsazenost zůstává nízká a nabídka nestíhá uspokojovat poptávku. "Hybatelem trhu je prostředí nízkých úrokových sazeb a s ním spojená nízká cena úvěrů. Ty jsou poslední roky téměř zdarma, což přináší trhu stabilitu, ale i návykovost," predikuje Josef Eim.

Debatující se shodli, že i díky dostatku peněz je na trhu o realitní fondy investorský zájem. Zároveň jde podle nich také o důsledek stabilního výnosu a daleko menší volatility, která je k vidění na akciových či dluhopisových trzích.

"Pro investory je nemovitost něco, na co si mohou sáhnout, ať už ji koupí sami, nebo prostřednictvím fondu," zdůvodňuje David Mazáček.