Doba nahrává alternativním typům nemovitostí

Alternativní typy nemovitostí byly ještě donedávna mimo hlavní proud zájmu investorů. To se však postupně mění. Důvodů pro to je hned několik.

Výnosy u tradičních komerčních nemovitostí, k nimž patří například kanceláře, se drží na velmi nízké úrovni. Ceny rezidenčních nemovitostí rostou rekordním tempem. Nové výrobní a logistické areály se staví i v dosahu větších měst, protože potřeba dodávky zboží k zákazníkovi co nejefektivněji vytváří tlak na rozvoj sektoru „last mile delivery“. V důsledku toho v oblasti příměstské logistiky existuje velký přetlak poptávky nad nabídkou.

Knight Frank Wealth Report

O nedostatku kvalitních „tradičních“ typů nemovitostí, tedy kanceláří, hotelů, obchodních center a nákupních parků či logistických a průmyslových areálů se na trhu mluví už dlouhou dobu. Zkušení investoři si navíc uvědomují, že díky rozsáhlejší diverzifikaci portfolia vlastněných nemovitostí dochází v případě poklesu výkonu v jednom či více sektorech ke snížení rizikovosti. Alternativní investice proto často tvoří stabilizující prvek portfolia − mnohdy se totiž jedná o nemovitosti s dlouhodobým a dobře zajištěným výnosem. A jak dokazují data společnosti Knight Frank, velká část z nich představuje skutečně velmi bezpečnou formu investice.

Kde hledat příležitost?

K investici se ve své podstatě hodí jakákoliv nemovitost, která sice nemá klasické komerční využití, ale generuje příjem z nájmu. Může se jednat o domovy pro seniory a alzheimer centra, soukromé studentské koleje, nemocnice, lázně, datová centra, vědecké inkubátory, zemědělské a lesní pozemky.

V současné době realizuje společnost Knight Frank v Česku jednu takovou transakci, a to prodej datového centra institucionálnímu investorovi. Dalším příkladem investice do alternativní nemovitosti může být akvizice Protonového centra společností Raiffeisen − Leasing.

Investice do stáří

Dobrým příkladem může být evropský trh investic do péče o seniory. Tento segment dlouhodobě roste − vloni se na starém kontinentě uskutečnily transakce v hodnotě 7,2 miliardy eur.

Odhaduje se, že počet Evropanů starších 65 let v průběhu příštích 30 let vzroste o 50 procent − ze současných 100 milionů na 150 milionů. Je tedy logické, že uvedený stav zvýší poptávku po lůžkách pro seniory, zejména s celodenní ošetřovatelskou péčí poskytovanou ve specializovaných zařízeních. S ohledem na demografické a související tržní faktory, a také vzhledem ke stabilním výnosům ve výši 3,75 až 5,5 procenta, které tato zařízení ve Velké Británii generují v závislosti na typu poskytované péče, stále širší spektrum investorů vyhledává příležitosti, jež tento sektor představuje.

To samé platí i v případě základní a specializované zdravotní péče. A že se jedná o perspektivní obor také u nás, dokazuje zájem velkých hráčů. Například skupina Penta v České republice vlastní síť 11 specializovaných center péče o seniory Alzheimer Home a na Slovensku buduje jednu z nejmodernějších nemocnic.

Studentské bydlení nejsou jen zastaralé koleje

Jak dokumentují údaje z Wealth Reportu společnosti Knight Frank, dalším příkladem alternativních investic je studentské bydlení. Jen za první pololetí letošního roku byla ve Velké Británii na tomto poli proinvestována suma ve výši dvou miliard liber. Výnosy se u tohoto typu nemovitostí pohybují v rozmezí 3,5 až 5,25 procenta v závislosti na lokalitě, neboť britské regiony generují oproti velkým městům vyšší yieldy, okolo pěti procent.

Nejenom v zahraničí, ale i v České republice je počet míst na univerzitami provozovaných kolejích omezený a zajistit si zde lůžko bývá pro studenty velmi obtížné. Na tuto skutečnost zareagovali někteří developeři. Například Zeitgeist se svým konceptem Zeitraum již v Praze provozuje čtyři soukromé koleje, společnost International Campus ve spojení s Karlín Group v loňském roce otevřela v pražských Holešovicích zatím největší soukromou kolej v Česku.

Ačkoliv je dnes v přípravě několik dalších projektů studentského bydlení, nedá se na českém trhu alternativních nemovitostí o široké nabídce investičních příležitostí hovořit. Alternativní typ nemovitosti je u nás spíš předmětem developmentu než investic. Lze ovšem předpokládat, že spolu s tím, jak budou na toto pole vstupovat noví hráči, stanou se i tyto projekty investičním produktem.

Zaostřeno na logistiku

Dalším trendem, který lze na trhu pozorovat, je růst on-line prodejů, rozvoj oblasti e-commerce a zvýšení poptávky po skladových prostorech. Vytváří se tak další příležitosti pro obchod v rámci průmyslových nemovitostí. Společnosti se předhánějí v investicích do nových technologií, zvyšují své objemy a snaží se o největší možnou efektivitu v rámci dodavatelského řetězce směrem k zákazníkovi. Nejnovější technologie umožňují logistickým operátorům účelněji využívat skladový prostor a rozšiřují možnost využití menších ploch v městských oblastech s prémiovou cenou.

Podle Markéty Vrbasové, vedoucí oddělení Industrial & Logistics ve společnosti Knight Frank, začínají být tradiční příměstské skladové prostory nedostačující. „V době, kdy je rychlost dodávky často rozhodujícím faktorem pro výběr dodavatele, je zároveň nutné řešit dodávky z distribučního depa k zákazníkovi − tzv. city logistiku (městskou logistiku) a last mile delivery (poslední míle). E-shopy doručují zásilky stále rychleji, i proto přibývají v Praze menší městské sklady. Expresní dodávky potravin jsou zde dnes realizované do hodiny a půl,“ říká Vrbasová.

V listopadu 2020 bylo například v Praze na venkovním prostoru na Těšnově u stanice metra Florenc spuštěno logistické cyklo-depo pro rozvoz zásilek prostřednictvím nákladních elektrokol.

Reality

Stáhněte si přílohu v PDF

Docházejí pozemky

Developeři reagují na potřebu městské logistiky zvýšeným zájmem o příměstské pozemky určené pro výstavbu menších distribučních center se skladovými halami. S jejich pomocí budou e-shopy i dopravci schopni dostát svým závazkům vůči zákazníkům. Realizované projekty tohoto typu můžeme spatřit například v pražských Letňanech, v blízkosti Průmyslové ulice v Praze 10, v Průhonicích, ve Zdibech, ale také v Brně, Ostravě nebo Plzni. V Praze je kapacita nové výstavby na zelené louce zcela vyčerpaná a možnost nové výstavby omezená.

K dalším již všeobecně známým komplikacím patří zdlouhavé povolovací procesy. Průmyslové haly s výstavbou na míru jsou proto už z naprosté většiny dopředu předpronajaty. Rozhodujícím faktorem již není stáří budovy, ale její umístění. Z toho důvodu se developeři zaměřují na atraktivní lokality například v brownfieldech, které byly historicky ovlivněny průmyslem a nabízejí kvalitní infrastrukturu, dostupnost pracovní síly a přizpůsobenou územní legislativu. Navíc je regenerace brownfieldů vnímána velmi pozitivně, neboť nedochází k úbytku orné půdy.

Logistické areály tohoto typu lze tedy považovat za velmi atraktivní investice, které, stejně jako alternativní sektor, mohou vytvořit zdravý základ realitního portfolia či obohatit portfolio stávající.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.