Stavební firmy často zkouší, jaké navýšení cen zákazník unese, říká expert na stavební právo

Stavitelé se snaží nárůst cen přesunout na spotřebitele. Na co mají nárok a co si naopak nemohou dovolit?

Stavební firmy mají právo přesouvat nárůst cen stavebních materiálů na spotřebitele, pouze pokud si to s nimi sjednají ve smlouvě. Většina stavebních smluv, které se ke mně dostávají, však takové právo neobsahuje. Vychází totiž ze smluvních vzorů používaných ještě před pandemií covidu‑19, takže se vůbec nepočítá se skokovým růstem cen nebo s naprostou nedostupností materiálů během jediné stavební sezony. Pokud stavební firmy uzavírají smlouvu dnes, nestačí podle mého ani sjednat obecnou doložku o vyšší moci, která zprošťuje odpovědnosti za porušení smlouvy při nepředvídatelných zásazích zvenčí. Nestabilita trhu stavebních materiálů totiž existuje kvůli pandemii několik let a v tomto roce se pouze vyostřila. Je tedy novou „normalitou“, s níž musí podnikatelé počítat. Pokud chtějí tato rizika přenášet na spotřebitele, respektive je s nimi sdílet, musí si ve smlouvě zcela konkrétně sjednat, co se bude dít, pokud určité materiály nebudou dostupné nebo jejich cena vzroste nad určitou míru.

S jakými nejčastějšími neoprávněnými požadavky na zvýšení cen při stavbě domu se setkáváte?

Spory o cenu patřily vždy ve stavebnictví k nejčastějším. Často byly způsobeny šlendriánem během přípravy stavby. Stavební firma si například zapomněla nacenit polovinu střechy domu, což zjistila až v průběhu stavby. Nebo použila při naceňování staré jednotkové ceny materiálu, aniž by si ověřila aktuální ceny na trhu. Je to naprostý amatérismus, ale dochází k němu docela často. Dokonce i u větších stavebních firem. Nacenit stavbu není vůbec jednoduché, a pokud toto svěří novému zaměstnanci, kterého nikdo zkušený nedozoruje, je na problém zaděláno. Někdy se firmy pokouší vymoci vyšší cenu pouze obecným odkazem na problémy na trhu, aniž by se dotýkaly cen konkrétního materiálu, který chce firma zdražit. Prostě jen zkouší, co zákazník unese. Žádost o zvýšení ceny by vždy měla být podložena a překontrolována s ohledem na technické požadavky stavebního dozoru i právní detaily vyplývající ze smlouvy. Dalším problémem bývá nacenění víceprací, které si zákazník objedná až v průběhu realizace stavby. Je dobré si sjednat ve smlouvě konkrétní postup stanovení jejich ceny.

Máte nějaké tipy, jak již na začátku co nejvíce minimalizovat zvýšení cen během stavby?

Částečným řešením je nakoupit velkou část stavebních materiálů hned na začátku stavby. Pro spotřebitele to znamená složit firmě odpovídající zálohu a ohlídat si, že k nákupu skutečně došlo. Některé materiály stačí dopředu rezervovat. Samotný nákup se provede až v průběhu stavby. Platí to tehdy, když jsou dodavatelé schopni garantovat ceny alespoň na pár měsíců dopředu.

Jakých největších chyb se lidé při najímání stavební firmy dopouštějí?

Hledají si stavební firmy na internetu podle ceny místo toho, aby se ptali důvěryhodných živých osob. Takovými osobami jsou známí, příbuzní či kolegové, kteří už svůj dům postavili a byli spokojení. Eventuálně může jít o známého, který se v oboru pohybuje, například architekt či advokát, který ví, jak která stavební firma funguje. Těch kvalitních je v každém regionu pouze pár a jsou známé. Práci je s nimi zapotřebí domluvit rok dopředu.

Složte firmě zálohu na velkou část materiálu na začátku stavby a ohlídejte, že k nákupu skutečně došlo.

Jednou z variant je i zazvonit u novostavby, která se vám líbí. Někdy může být těžké oslovit lidi, které člověk nezná. Ale zkušenosti a doporučení majitelů jsou k nezaplacení. A riskujete maximálně odmítnutí.

Na co si dát při sepisování smlouvy se stavební firmou pozor?

Klíčový je výběr partnerů. Je nutno mít kvalitního projektanta, stavební firmu i technický dozor. Jejich souhra povede k dobrému výsledku navzdory obecnému nedostatku materiálů i řemeslníků.

Při sepsání smlouvy se stavební firmou je zapotřebí hlídat celou řadu věcí. Jednou z těch nejdůležitějších jsou platební podmínky. Spotřebitel by měl hradit raději více splátek v menší výši, aby měl průběžnou kontrolu nad čerpáním rozpočtu. Pokud smlouva garantuje nepřekročitelnou cenu tak, jak bylo zvykem před covidem, velmi důkladně bych prověřil, zdali je schopna garanci dodržet.

Smlouvy s projektantem, stavební firmou a technickým dozorem by měl sepisovat, nebo alespoň revidovat, advokát, který se ve stavebnictví pohybuje. Pouhá znalost zákona a judikatury nestačí. Stavebnictví je totiž velmi zbyrokratizované, ať už jde o povolování na stavebních úřadech, vyřizování hypoték, nebo získávání různých revizí a certifikátů. Praxe však často improvizuje na hraně těchto pravidel nebo i za ní. S tímto vědomím je zapotřebí stavební smlouvy psát a rozhodovat se, s kým je vůbec uzavřít.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Co má zákazník během stavby ohlídat, aby se neprodražila?

Nejbezpečnější je objednat si katalogový dům, jakých stavební firma postavila už desítky. Tím pádem staví podle svého projektu, má vyladěný postup a nepříjemných překvapení by mělo být co nejméně. V rámci klientských změn může investor ovlivnit konečnou podobu, například obklady, okna, dveře, schody, vybavení koupelny a kuchyně, takže i dům z katalogu nakonec může získat určitou osobitost. Pokud je investor odvážnější, objedná si u architekta projekt na míru. Díky tomu ideálně využije svůj stavební pozemek a získá dům přesně podle svých potřeb a naturelu. Do něčeho takového bych se ovšem pouštěl pouze v případě, že mi architekt doporučí stavební firmu, která dokáže jeho projekty spolehlivě postavit. Pokud se firma bude tento typ projektu „učit za pochodu“, hrozí velké problémy.

Každopádně během výstavby musí technickou kvalitu i čerpání financí hlídat zkušený technický dozor. Laik nemá šanci do těchto věcí proniknout. Jde o stovky stran technických předpisů, norem a rozpočtových položek, které je zapotřebí průběžně porovnávat s realitou na staveništi a směrovat k žádoucímu výsledku. Důležité je, aby dozor byl na stavební firmě zcela nezávislý a měl zkušenosti s příslušným typem staveb.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.