Tuzemský průmysl se naučil prodávat vlastní nemovitosti, vydělávají na tom investoři i podniky samotné

Když český průmysl před lety slyšel poprvé o možnosti prodat vlastní nemovitost realitnímu fondu a zase si ji zpátky pronajmout, reakce podnikatelů byly spíše vlažné, říkají Pavel Drabina a Jan Kos z fondu Jet Industrial Lease investiční společnosti Jet Investment miliardáře Igora Faita. Dnes začíná být pro podnikatele tento model, známý též jako sale and leaseback, etablovaným způsobem, jak do vlastního byznysu napumpovat kapitál uložený v cihle. Kromě majitelů firem na tento argument ale slyší také investoři. V rámci fondů komerčních nemovitostí jde totiž o zajímavou příležitost, jak se investičně podílet na růstu průmyslu s přiměřenou mírou rizika.

„Odkup a zpětný pronájem nemovitostí představuje v západní Evropě běžný způsob, jak v byznysu zlikvidnit podniková aktiva, postupně ho začínají vyhledávat i české firmy,“ říká Pavel Drabina, výkonný ředitel fondu pro kvalifikované investory Jet Industrial Lease, který se na akviziční model sale & leaseback specializuje.

Ve středoevropském prostoru je podle Drabinových slov koncentrováno na 40 procent evropského průmyslu, což představuje objemný pool perspektivních společností. V aktuální situaci, kdy trh s komerčními nemovitostmi kvůli koktejlu negativních faktorů v čele s vysokými úrokovými sazbami stagnuje, bude právě model sale and leaseback v průmyslových nemovitostech představovat zajímavé investiční příležitosti. „Podniky budou hledat možnosti, jak získat kapitál k překlenutí krizového období. Současně v průmyslu a logistice dochází k zásadním změnám, do hry vstupuje deglobalizace, dekarbonizace, zkracování dodavatelských řetězců a nearshoring. Pro investory do průmyslových realit taková kombinace otevírá nevídanou příležitost podílet se na budoucím růstu průmyslu a jeho výnosech,“ říká Pavel Drabina. Po loňském roce, kdy realitní trh komerčních nemovitostí zpomalil a charakterizovalo ho hlavně vyčkávání na obou stranách akvizičního procesu, očekávají v Jet Industrial Lease od roku 2023 významné oživení: „Letošní rok vygeneruje zajímavé akviziční cíle. Bude na to mít vliv mimo jiné změna vnitřní ekonomiky projektů a snižování valuací dané zejména vysokými úrokovými sazbami,“ upřesňuje ředitel fondu pro akvizice Jan Kos.

Kde se rodí nadprůměrná zhodnocení?

V minulém fiskálním roce si fond Jet Industrial Lease připsal zhodnocení 20,21 % p. a. Do třímiliardového portfolia fondu patří spolu s výrobními objekty pro průmysl také logistické areály a oportunitní projekty, jako je například administrativní budova Airport Business Centre na pražském letišti. „Při akvizičním procesu se mimo klasických kritérií výběru nemovitosti soustředíme i na takzvaný faktor nepostradatelnosti – rádi nakupujeme nemovitosti, které jsou pro nájemce z nějakého důvodu nepostradatelné a je nepravděpodobné, že se budou chtít relokovat. Zatímco logistické centrum přesunete snadno, výrobu se zainvestovanými technologiemi, navázanou na zkušenou lokální pracovní sílu, ekosystém dodavatelů a vazbu na municipality firma nemůže tak jednoduše přestěhovat. Podobně nájemci z oboru služeb pro logistiku neopustí administrativní centrum u letiště, zvlášť, pokud je jejich byznys na leteckou dopravu navázán. A přesně takovéto nemovitosti vyhledáváme,“ říká Pavel Drabina. Tyto nemovitosti totiž charakterizuje výrazně delší WAULT, tedy délka nájemních smluv, a tím pádem i větší stabilita a přínos investorům, než tomu může být například u logistiky.

Na výběru a správě portfolia fondu Jet Industrial Lease se podílí zkušený tým postavený z real estate expertů, který se navíc opírá o zkušenosti mateřské společnosti Jet Investment, ta se investicemi do průmyslových společností zabývá už 25 let a patří mezi nejúspěšnější private equity investory v regionu. „U akvizičních cílů tak prověřujeme nejenom jejich nemovitostní stránku, ale díky internímu know-how si umíme udělat podrobnou due diligence celého jejich byznysu,“ říká Jan Kos.

Stávající projekty ve správě fondu mají nyní navíc zajištěné stabilní financování s konzervativní mírou zadlužení k účelnému využití finanční páky, další výnosy pak generuje zajištění měnového i úrokového rizika. „Výnosy se ale tvoří hlavně správou portfolia, v Jet Industrial Lease s projekty po akvizici aktivně pracujeme, v případě potřeby nájemců pro ně dále developujeme, či měníme využití stávajících objektů pro zvýšení jejich atraktivity a výnosu pro investory. V některých případech rovněž přejednáváme kontrakty s nájemci,“ upřesňuje Jan Kos s tím, že Jet Industrial Lease tak umožňuje investorům participovat na výnosech stejným způsobem, jakým v nemovitostech vydělávají velcí hráči.

Do pěti let aktiva v hodnotě 15 miliard, cílem hlavně Polsko

Fond se při akvizicích v letošním roce chystá opět zaměřit na střední Evropu, oportunisticky se však rozhlíží po celém evropském kontinentu. „Za nejatraktivnější investiční destinaci považujeme zejména Polsko s jeho velkým, stále nesaturovaným trhem, a hlavně snadností povolovacího a stavebního procesu. Co v Česku trvá roky, tam jde během měsíců,“ říká Pavel Drabina. Oborově se fond soustředí na high-tech sektory, automotive, energetiku, energetické strojírenství nebo biotechnologie ideálně v objektech, ve kterých mimo výroby probíhá i R&D. Do pěti let by stávající portfolio fondu mělo vyrůst na hodnotu 15 miliard Kč v aktivech.

Solidní výnosy pro ty, kteří si umí počkat

Komerční realitní fondy, pod které spadají průmyslové areály, office a logistické parky, patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější instrumenty českých investorů. I přes ztížené podmínky, inflaci, vysoké úrokové sazby, očekávanou recesi a celkové zpomalení trhu, totiž investorům dokázaly doručit stabilní výnosy.

Jak upozorňují Drabina s Kosem, investice do nemovitostí předpokládají investora, který je ochotný si na výnosy počkat alespoň pět let. Jde o dlouhodobě udržitelnou a konzervativní investici. Nemovitosti by tak měly tvořit součást každého vyváženého investičního portfolia. Investoři z Jet Industrial Lease jich doporučují mít v portfoliu 20 až 50 %, konkrétní podíl už ale záleží na investičním apetitu každého individuálního investora.

* Toto je propagační sdělení. Dosavadní výkonnost nepředpovídá budoucí výnosy. Než provedete jakékoliv konečné investiční rozhodnutí, přečtěte si statut fondu a sdělení klíčových informací pro investory. Uvedená cílová návratnost představuje odhad budoucí výkonnosti založený na aktuálních tržních podmínkách a nepředstavují přesný ukazatel. Váš zisk se bude lišit v závislosti na tom, jaká bude situace na trhu a jak dlouho budete investici držet. Podílníkem, obmyšleným, zakladatelem, společníkem nebo tichým společníkem tohoto fondu se může stát pouze kvalifikovaný investor.