Investice do nemovitostí může zhatit energetická neefektivita a skryté vady

O dobré nemovitosti už nerozhoduje jen lokalita, předpokládaný výnos a cena za metr čtvereční. V době energetické nestability, klimatických změn a rostoucí digitalizace je klíčové porozumět, co se skrývá za fasádou.

Vysoké provozní náklady, zastaralé technologie a špatná energetická efektivita. To jsou faktory, které snižují atraktivitu komerčních nemovitostí. Investoři i nájemci dnes požadují víc než jen dobrou lokalitu – chtějí data, úspory, ESG (environment, social, governance) strategii a technologickou připravenost. Do realitního trhu stále více promlouvají technologie, digitalizace provozu budov se dnes považuje za nový standard.

Data od správy budov nestačí

„Investoři potřebují mít objektivní přehled o skutečném stavu nemovitostí. Nejen v okamžiku koupě, ale i v rámci dlouhodobého řízení svého portfolia, aby byli schopni přesněji odhadnout budoucí náklady, identifikovat skrytá rizika a stanovit realistickou návratnost plánovaných investic. Bez kvalitního technicko-ekonomického auditu dnes vstupujete do transakce prakticky naslepo,“ upozorňuje Simon Palupčík, senior manažer poradenské společnosti BDO působící přes třicet let na tuzemském trhu.

Audit zkoumá nejen technický stav, ale také ekonomickou udržitelnost provozu, smluvní vztahy a investiční potřeby v horizontu až deseti let. V mnoha případech investoři bez auditu podcení náklady životního cyklu nemovitosti. Až při provozu se pak ukáže, že je nutné investovat do výměny technologií, oprav pláště budovy či do řešení poruch, které nebyly zřejmé při běžné prohlídce.

Experti radí prostudovat dokumentaci budovy, statistiku závad a všechny systémy za osobní účasti klienta řádně odzkoušet. Samotná existence revizních zpráv, stejně jako zajištění správy profesionálním facility managementem (správou budov – pozn. red.) společností, nemusí garantovat dobrou kondici objektu.

„Facility manažeři mohou mít tendenci bezproblémovost papírově vykazovat a podceňovat údržbu. To se následně projeví nečekanými závadami a provozními výpadky – výtahů, klimatizace, topení, případně může zatékat do střechy –, to vše může způsobit neplánované investice. Investor je pak nucený poskytnout slevy z nájemného, či dokonce nájemce ztrácí. Pokud se k tomu přidá nedostatečné pojistné ošetření, plánovaná finanční udržitelnost investice bere rychle za své,“ varuje Zdeněk Zabilanský, senior manažer BDO.

Investoři by také měli zvážit možnost ponechat část kupní ceny dočasně stranou jako záruku proti případným skrytým vadám. Tento postup, běžný v některých zemích západní Evropy, umožňuje řešit případné škody bez nutnosti zdlouhavého soudního sporu.

Trh je velmi nestabilní a mění se složení aktérů, nadnárodní hráče střídají Češi, říká expert na akvizice a nový šéf PwC Miroslav Bratrych

28. 6. 2025 ▪ 13 min. čtení

Co půjde do šrotu

Jedním z nejrychleji návratných opatření je zvýšení energetické efektivity. Typicky se jedná o výměnu starých motorů, čerpadel a osvětlovacích těles, zónovou regulaci vytápění, nasazení LED osvětlení, EC ventilátorů nebo motorů třídy IE3+. Návratnost těchto investic bývá obvykle mezi dvěma až pěti lety.

„Základní modernizace technologií může mít významný dopad na provozní náklady,“ říká Zdeněk Kaplan, senior manažer BDO, a dodává: „Důležitá je i automatizace. Zařízení běží jen tehdy, když je to skutečně potřeba.“

Další opatření zahrnují snižování ztrát a rekuperaci tepla. Firmy instalují ORC systémy (systémy k výrobě elektřiny nebo tepla – pozn. red.) nebo výměníky pro zpětné získávání energie. Zateplení rozvodů, izolace technologických zařízení a rekuperace vzduchu přispívají ke zlepšení tepelné bilance.

K efektivnímu řízení spotřeby energie poslouží také kontrola nákladové struktury a porovnání provozních výdajů s podobnými objekty. Na základě těchto dat lze odhalit nesrovnalosti, přenastavit služby nebo optimalizovat smluvní podmínky s dodavateli energií a údržby.

Efektivním nástrojem pro optimalizaci spotřeby energie v budovách je systém řízení energetiky budovy BEMS (Building Energy Management System). Funguje jako digitální mozek budovy – shromažďuje data z měřidel, čidel a zařízení (světla, výtahy, CO₂ senzory), vyhodnocuje je a automaticky upravuje provoz.

„Dobře nastavený BEMS přináší úspory mezi 10–30 procenty v závislosti na stavu budovy, předchází poruchám a zvyšuje komfort,“ říká Kaplan. Moderní systémy umožňují noční útlum, regulaci podle obsazenosti, monitoring kvality vzduchu a integraci s ERP (podnikovým informačním systémem – pozn. red.) i správou dobíjecích stanic.

Přesné řízení usnadňuje ESG reporting a certifikaci budov – například LEED či BREEAM. Internet věcí (IoT), edge zařízení a mobilní aplikace zajišťují vzdálený dohled i prediktivní údržbu, která předchází nežádoucím výpadkům a prodlužuje životnost technologií.

Vyrábějte vlastní energii

Nestabilita trhu s energiemi vede firmy k investicím do vlastní výroby elektřiny: fotovoltaiky, kogenerace a hybridních systémů. Ty kombinují výrobu, bateriová úložiště a případně záložní zdroje.

„Nejde jen o úspory, ale i o nezávislost a bezpečnost provozu. Stále více firem se snaží zbavit jednostranné závislosti na dodávkách energie od velkých distributorů. Vlastní výroba energie umožňuje i lepší predikovatelnost nákladů,“ vysvětluje Kaplan. Výhodou jsou i energetické komunity – skupiny objektů sdílející přebytky energie v rámci jednoho firemního areálu.

Flexibilita spotřeby umožňuje optimalizovat náklady a přizpůsobit spotřebu cenám. Firmy využívají elektřinu v době nízkých tarifů a někdy poskytují služby výkonové rovnováhy (například frekvenční stabilizaci). Nové modely umožňují decentralizaci výroby, efektivní uchovávání přebytků a jejich sdílení v rámci komunitního systému.

Mezi pokročilejší přístupy patří také schopnost dynamicky řídit zátěž budovy, přepínat mezi vlastní výrobou a odběrem ze sítě a reagovat na aktuální tržní cenu energie. Takové systémy bývají propojeny s energetickými burzami nebo s agregátory flexibility.

Máte ESG report? A můžeme ho vidět?

Evropská regulace přináší nové požadavky vyplývající ze směrnice CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) a systému emisních povolenek EU ETS. Ty nutí firmy sledovat a snižovat svou uhlíkovou stopu. „Dekarbonizace není jen otázkou image. Je podmínkou přístupu ke kapitálu i konkurenceschopnosti,“ konstatuje Palupčík. Firmy proto přecházejí na obnovitelné zdroje (FVE, vítr, bioplyn), elektrifikují procesy, zavádějí tepelná čerpadla a kompenzační opatření jako výsadbu stromů nebo nákup uhlíkových kreditů.

„Stále více firem instaluje fotovoltaické panely na střechy svých budov, případně buduje větrné turbíny tam, kde to přírodní podmínky umožňují. V některých sektorech, jako je zemědělství nebo potravinářství, se ve větší míře využívá také bioplyn. Vzniká z organických odpadů a lze jej využít k výrobě tepla, elektřiny nebo jej upravit na biometan a následně vtláčet do plynárenských distribučních soustav,“ popisuje Kaplan.

Experti také sledují, jak si v souladu s globálními cíli Pařížské dohody stále více firem stanovuje ambiciózní cíle dosáhnout uhlíkové neutrality nejpozději do roku 2050. „Tyto závazky ale nezůstávají jen na papíře. Firmy připravují detailní klimatické strategie, které zahrnují konkrétní milníky a časový plán,“ říká Palupčík.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Nájemci dnes vyžadují ESG certifikace, nízké emise a provozní efektivitu. Budovy bez dat o Scope 2 a Scope 3 mohou být vyřazeny z tendrů a stát se obtížně pronajímatelnými. „Někteří nájemci si bez ESG reportu objekt ani neprohlédnou,“ upozorňuje Zabilanský. Právě proto je sběr kvalitních dat, jejich analýza a prezentace v souladu s očekáváním trhu zásadní součástí řízení aktiv.

Budoucnost realitního trhu se formuje teď. Mezi úspěšné nemovitosti se zařadí ty, které kombinují provozní úspory, digitální kontrolu, vlastní energii a ESG strategii. Ostatní zůstanou pozadu.

„Budoucnost patří těm, kteří zvládnou provozní efektivitu, ESG strategii a technologickou připravenost,“ uzavírá Palupčík. Z pohledu investora jde o nový standard – nikoliv konkurenční výhodu, ale podmínku přežití. V prostředí, kde každé procento výnosnosti rozhoduje, může být kvalitní audit rozdílem mezi úspěchem a drahou chybou.

Text vznikl ve spolupráci se společností BDO.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.