Máme pod správou první miliardu. Investory chráníme naším kapitálem, říká Vaško ze Silverline

Začínal se dvěma miliony a pěti hypotékami. Postupně Dan Vaško díky realitnímu trhu vytvořil kapitál, který vložil do developerského fondu Silverline Real Estate, jenž minulý týden překonal hranici miliardy korun aktiv pod správou. Fond investorům nabízí výnos v podobě developerské marže a určitou ochranu investorů, kdy se v případě nepříznivého vývoje na trhu mohou zahojit přímo na kapitálu zakladatelů. 

„Jako zakladatelé máme ve fondu zhruba 150 milionů korun. Celkový objem našich aktiv v podobě nemovitostí je zhruba 900 milionů korun. Ceny realit tedy mohou jednorázově klesnout až o 17 procent a naši investoři to nepocítí,“ říká Vaško. Celý developerský byznys má ale samozřejmě svá specifika a rizika. A nejen o nich je tento rozhovor.

Když se dívám na čísla Silverline Real Estate, tak se vám evidentně daří, co plánujete?

Za poslední rok jsme téměř ztrojnásobili aktiva pod správou, nyní jsme překonali jednu miliardu korun. V příštím roce plánujeme zdvojnásobení fondových aktiv. Máme stabilní distribuční partnery, nabíráme nové lidi.

Je růst Silverline daný tím, že roste celý trh, nebo v tom vidíte i nějaké další důvody?

Daří se celému trhu, to je pravda. Po roce 2022 a 2023, kdy byla situace horší, se nemovitostní trh začal loni rozjíždět a letos ještě zrychluje. Investoři znovu vidí, že nemovitostní trh je v příhodné fázi cyklu pro investice do realit. Náš růst je ale také určitě tažen track recordem, kdy investoři vidí, že doručujeme, co jsme slíbili, tedy 10 až 12 procent ročně v čistém vyjádření. Dělíme se s investory o developerskou marži plnohodnotně bez zastropování výnosu a patříme k nejvýkonnějším fondům na trhu.

A je takový výnos udržitelný do budoucna? Přece jen u menších fondů bývá poměrně běžné, že rostou rychleji než větší.

Obecně je pravda, že menší fondy stavějící menší projekty si mohou teoreticky sáhnout na lepší marži, neboť čelí slabší a méně sofistikované konkurenci. Menší projekty jsou zkrátka mimo radar velkých hráčů. Na druhou stranu ale menší fond s aktivy v řádu nižších stovek milionů korun je zase zatížen fixními náklady, které jsou spojené s provozem. Jsem přesvědčený, že náš výnos je udržitelný už jen proto, že každý náš byznys case počítáme tak, aby nám dal marži 10 až 12 procent, aniž bychom počítali s růstem cen nemovitostí. Když počítáme s výnosy a náklady, vždy je zvyšujeme jen o inflaci.

Když tedy řeknu, že cílové výnosy pro investory jsou v Silverline tvořeny čistě developerskou marží, je to pravda?

Ano, je to přesně tak.

Co všechno ovlivňuje developerské marže, ať už směrem nahoru, nebo dolů?

Na začátku je klíčové dobře nakoupit stavební pozemek nebo nemovitost před rekonstrukcí. Následně počítáme s náklady na stavbu nebo rekonstrukci podle aktuální situace na trhu. Zasmluvňujeme si jak generálního dodavatele, tak architekta rychle, abychom snížili riziko, že mezi nákupem a zasmluvněním dojde k růstu nákladů. Na nákladové straně je tu i financování, které si ale také fixujeme na úplném začátku. Pak má vliv i doba trvání celého projektu. Když se prodlužuje kvůli tomu, že někdo bojuje proti projektu právní cestou, tak to snižuje návratnost vlastního kapitálu. Zatím se nám takové potíže vyhýbají. A nakonec je samozřejmě klíčové, za kolik projekt prodáme. A jak jsem říkal, my počítáme vždy s dvouprocentním inflačním růstem. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji, projeví se to v marži pozitivně, a naopak. Na nadinflační růst cen ale zásadně nespekulujeme.

Jinak řečeno, pokud nenastanou nějaké výjimečné okolnosti, jste schopni výnos poměrně dobře předvídat dopředu?

Aktuálně realizujeme 14 projektů, které můžeme v čase rozdělit zhruba na třetiny. Každá třetina je v trochu jiné fázi a podle toho jsme zajištěni a víme, že pokud nenastane na trhu něco dramatického, dokážeme 10 až 12 procent klientům dodat. První třetina se staví, je v prodeji a budeme ji exitovat na přelomu 2025/2026, druhá třetina nám končí 2027/2028 a poslední 2029/2030. Během toho budeme samozřejmě kapitál reinvestovat do dalších projektů, nejen ten uvolněný, ale i nový, který přichází. Na trhu nevidíme žádné výrazné síly, které by měly způsobit, že bychom nebyli schopni znovu zainvestovat s výnosem 10 až 12 procent.

Kdyby došlo třeba k nějaké radikální změně legislativy, jak rychle se to projeví?

Development je velmi dlouhodobý byznys s výraznou setrvačností. I kdyby došlo k významné změně, tak na trhu se to reálně projeví za sedm až deset let. Už v roce 2021 jsme viděli, že od finanční krize se tu vybudoval dlouhodobý deficit, že se tu nestaví, zejména ve velkých městech, a že minimálně do roku 2030 se to nezmění. Dnes jsme v roce 2025 a nic se nezměnilo. A nezdá se, že by k tomu mělo dojít. Mluví se třeba o stárnutí populace, ale to jen posiluje potřebu zahraničních pracovníků a z pohledu nás developerů jsou to také zákazníci, kteří budou potřebovat bydlet. Nám je jedno, jestli budou bydlet v nájmu, nebo ve vlastním, jestli byt prodáme investorovi, nebo přímo jim. Z pohledu poptávky po bydlení bych řekl, že před sebou máme dalších klidných 10 let.

Do jakých projektů se pouštíte, co přesně stavíte?

Pouštíme se do land developmentu, tedy zasíťování stavebních pozemků a následně případně stavby rodinných domů v blízkosti velkých a rostoucích měst, jako je Praha. Systematicky skupujeme pozemky kousek za Prahou, které už jsou schválené pro rezidenční výstavbu. Nikdy nespekulujeme na to, že se zemědělská půda zkonvertuje na stavební pozemek. Když máme pozemek zasíťovaný, prodáme ho nebo sami provedeme výstavbu, jako teď v případě Libčic nad Vltavou, kde budeme stavět 117 bytových jednotek ve 39 viladomech za 1,3 miliardy korun. Pak se věnujeme také redevelopmentu bytových domů, kdy vyhledáváme bytové domy ve špatném stavu a následně je kompletně zrenovujeme. Často je konvertujeme na malometrážní bydlení, po němž je obrovská poptávka. V posledním roce jsme se také pustili do greenfield výstavby bytových domů či souborů bytových domů.

Stavíte projekty pro velké investory, nebo prodáváte přímo i fyzickým osobám?

Prodáváme na trhu po jednotkách, dá se tím prodávat za vyšší ceny a nemáme důvod na tom zatím něco měnit. Jsme schopni většinu jednotek prodat už v předprodeji.

Jak se mohu u vás dostat třeba k předběžným nabídkám? Přece jen, když už je projekt zveřejněný někde online, ty nejlepší byty bývají prodané nebo rezervované.

S tímto teprve spíše začínáme, ale v podstatě není problém, aby se do naší databáze dostal kdokoliv. Pokud chcete, můžu vás tam zapsat. Pak jsme schopni v našem newsletteru dát avízo cca dva měsíce dopředu, a kdo je v našem networku, má větší výběr.

Co je aktuálně pro developery nejatraktivnější ke stavbě?

Konkrétně pražský trh je dnes známý tím, že cena bytu na metr čtvereční v závislosti na velikosti vytváří takové písmeno U. Za nejvyšší cenu se prodávají byty 1+kk, 2+kk jsou o něco levnější, 3+kk jsou dnes nejlevnější. Od 4+kk znovu ceny stoupají, protože tam už je zase poptávka movitější klientely. U bytů s plochou přes 120 metrů čtverečních se pak platí 21 procent DPH oproti 12 procentům, což také nemovitost zdražuje.

Lze tedy říct, že developer je jasně motivovaný stavět buď malé byty, nebo ty luxusní?

Do jisté míry ano, ale je zde třeba také vliv městské části, která do projektu promlouvá a má svůj názor na to, jaká by měla být skladba bytů. Takže ve snaze vyhnout se konfliktům developer zařazuje rozmanitější jednotky. Je ale také pravda, že když je skladba rozmanitější, tak se celkově projekt rychleji vyprodá. My se snažíme fungovat na vrcholech zmíněného U, zejména u novostaveb.

Jakým způsobem své projekty financujete?

V rámci equity máme ve fondu jako tři spoluzakladatelé 25procentní podíl, dalších 25 procent mají institucionální investoři jako fond Naše Česko od J&T investiční společnosti, další fondy fondů, obce nebo církve. Dalších 15 procent je náš osobní network – tedy bývalí klienti, nadřízení a podobně. Zbytek jsou investice přes zprostředkovatele, kdy spolupracujeme s více než 10 zprostředkovatelskými sítěmi. 

A ekvitní financování tvoří jakou část celku? Jak jste zadlužení?

Ekvitní financování odpovídá 64 procentům aktiv pod správou, zbytek je dluh, tedy naše LTV je 36 procent. Dluh se dělí mezi bankovní půjčky a dluhopisy. Aktuálně výrazně převažuje bankovní dluh, protože je levnější, jsme schopni se financovat za 5,7 až šest procent ročně. Zároveň ale banky nerady financují projekty v počátečních fázích, proto chceme financování prostřednictvím dluhopisů navyšovat. Nyní máme spuštěný dluhopisový program na celkový objem 500 milionů, kdy pro první rok – tedy od léta 2025 do léta 2026 – cílíme na úpis v objemu 100 milionů. Jedná se o čtyřletý dluhopis se sedmiprocentním kuponem.

Máte nějaký strop, co se týče zadlužení?

V současné tržní situaci již spíše nižších úrokových sazeb bychom rádi dluhovou složku mírně navýšili. Myslím si, že optimální je okolo 45 procent.

Podíl vás, zakladatelů, na fondovém kapitálu bude tedy postupně klesat?

Současný vysoký podíl udržet nedokážeme, fond poroste a my jsme zainvestovali de facto všechno, co jsme mohli. V našich modelech nám vychází, že bychom postupně měli klesnout k 15 procentům, což je ale pořád solidní angažovanost. V rámci dluhopisového programu jsme se také zavázali, že v následujících sedmi letech nedovolíme, aby podíl našeho kapitálu klesl pod hranici 10 procent. V takovém případě by se zastavilo získávání dalšího kapitálu a čekalo by se, až na základě zisků náš podíl opět naroste. Celý objem našeho zakladatelského kapitálu pak aktuálně slouží jako pojistka pro naše investory, které do značné míry chrání náš redistribuční mechanismus. 

Pokud jsem to správně pochopil z vašich stránek, tak to funguje tak, že pokud by přišel horší rok, tak se jako investor zahojím na vašich penězích?

Máme pět tříd akcií, kdy u čtyř orientovaných na fyzické osoby je takzvaný preferovaný výnos. A pokud máme v jedné třídě preferovaný výnos 10 procent a v daném roce bude výnos třeba pět nebo nula, tak obhospodařovatel fondu Codya na základě statutu fondu provede redistribuci kapitálu mezi třídami investičních akcií. Jinak řečeno, kompenzoval by naším kapitálem výnos investorů do výše právě preferovaného výnosu.

O kolik by musely klesnout prodejní ceny nemovitostí, aby vás to úplně vymazalo?

Jako zakladatelé máme ve fondu zhruba 150 milionů korun. Celkový objem našich aktiv v podobě nemovitostí je zhruba 900 milionů korun. Ceny realit tedy mohou jednorázově klesnout až o 17 procent a naši investoři to nepocítí.

Bude vám potom dávat smysl, abyste v byznyse vůbec pokračovali?

Jistě podstupujeme jako zakladatelé nemalé riziko, zároveň ale jsme ti u kormidla, ti, kdo do byznysu nejvíce vidí a mají výsadu ho řídit. I kdyby nastal scénář v podobě finanční krize, tak my stavíme ve velkých nebo v blízkosti velkých univerzitních měst, kde by dopad nebyl tak zásadní. Zároveň nesmíme zapomenout, že jsme developerský fond, tedy realisticky nejhorší scénář je, že by pokles cen úplně vymazal marži a výnos by byl nula. Historicky se také ukazuje, že cyklus na realitním trhu vypadá tak, že osm až devět let je ziskových a rok nebo rok a půl ztrátový, kdy bychom teoreticky museli kompenzovat výnosy investorům. Nemyslím si ale, že by nám to mělo brát chuť pokračovat.

Pokud by trh smazal hodnotu vašich zakladatelských akcií na nulu, znamená to zároveň, že byste přišli o možnost podílet se na výnosu a museli byste vložit další kapitál, nebo ne?

K tomu by nedošlo, znamenalo by to, že v ten okamžik hodnota našich akcií je opravdu nulová, ale my bychom je pořád dál drželi a plynuly by nám podíly ze zisků v dalších letech. Tedy motivace pokračovat by tu v tomto smyslu jednoznačně byla. Samozřejmě je otázka, jestli by s námi v takové situaci zůstali všichni investoři. Jako zakladatelé samozřejmě podstupujeme výrazně vyšší riziko než naši investoři ve třídách s ochranným mechanismem, nicméně i díky této ochraně se nám také zejména v počátku dařilo nabírat externí kapitál.

Jak se vám daří ladit příliv kapitálu s investičními příležitostmi?

Je to samozřejmě věc, nad kterou trávíme hodně času. Snažíme se to vyvažovat, řekl bych, že se nám to také daří, ale není to vždy perfektní. Třeba zpětně v letech 2022 nebo 2023 jsme měli velmi zajímavé příležitosti, ale nepodařilo se nám na ně vybrat kapitál. Dnes pak samozřejmě trochu bolí, když zpětně vidíme, jak se daným projektům daří.

Vy osobně máte ve fondu již přes 100 milionů korun, zároveň vím, že jste na českém realitním trhu začínal se dvěma miliony vydělanými v zaměstnání a koupí pěti bytů na hypotéku. Tyto dva okamžiky dělí asi 10 let. Jak jste vydělal tolik peněz?

Působil jsem tehdy v Dubaji na velmi dobře placené pozici, takže jsem si mohl dovolit 90procentní hypotéky. Byty jsem zrekonstruoval, umístil je na trh krátkodobých pronájmů, což generovalo solidní příjem. Časem jsem apartmány přeprodal za slušné peníze, neboť už byly na trhu zavedené a investoři byli ochotni za ně zaplatit premium. Přitom jsem stále pracoval, takže jsem měl i mzdu. Postupně jsem šel do větších projektů, jako byly výkupy celých pater bytových domů, které jsme přeměňovali na malometrážní byty, dali je ke krátkodobému pronájmu a pak přeprodali. A takto postupně se k tomu v roce 2020 přidali mí dva kolegové, začali jsme dělat společné projekty a nakonec došli k rozhodnutí založit fond.

Vy jste tedy byl už před založením fondu v bodě, kdy jste si mohl pohodlně žít jako rentiér, co vás vedlo k tomu, že jste to odmítl?

Deset let jsem bojoval za to, abych měl svobodu, abych mohl být podnikatelem a tvořit pro společnost pozitivní hodnotu. Myslím, že se nedokážu vzdát podnikání. 

Zmínil jste, že jste pracoval v Dubaji a zároveň jste tamní realitní trh dobře znal, jak se díváte na v Česku poměrně populární myšlenku investovat do bytu v Dubaji?

Ve prospěch Dubaje určitě mluví vyšší výnosy z pronájmů a významná kupní síla expatů, kteří v ní žijí. Zároveň je ale tamní realitní trh podstatně divočejší, co se týče kolísavosti, než tady v Česku. Financování investice bude taktéž dražší. Ve Spojených arabských emirátech není problém s výstavbou jako u nás. Když šejk zavelí, tak se prostě staví. Když si vezmu náklady a výnosy a porovnám návratnost vůči vlastnímu kapitálu na byt v Dubaji nebo městech jako Ostrava, vychází mi to podobně.

Poslední dobou si architekti, stavební dozorci nebo advokáti stěžují, že kvalita novostaveb klesá, že se šidí. Jak si můžu zkontrolovat, že si kupuji kvalitní byt?

V našem případě jako developer určujeme standard bydlení, tedy specifikujeme třeba typ dveří, podlah a tak dále. Následně se projekt předá generálnímu dodavateli, který je zodpovědný za kvalitu. Pokud mám něco doporučit, nedívejte se jen na brand developera, ale také na dodavatele, kterého si vybral. Někteří developeři samozřejmě staví i sami, kdy vlastní i stavební firmu, pak jsou ale za kvalitu plně zodpovědní oni.