Lázeňství není relikt minulosti. Je to obor budoucnosti, říká Miroslav Liška z Lázeňského fondu

Lázeňství si většina lidí spojuje s relaxem nebo wellness pobytem. Z investičního pohledu jde ale o zajímavé prostředí, které nabízí kombinaci stability, předvídatelnosti a atraktivního zhodnocení. Lázeňství je dlouhodobě ukotvený zdravotnický obor se stabilní poptávkou a omezeným konkurenčním prostředím, který stojí mimo hlavní proud běžných investičních tříd. O tom, jak tento model funguje v praxi a jaké benefity přináší, prozrazuje více Miroslava Liška, zakladatel a investor Lázeňského fondu.

V rozhovoru popisuje, proč lázeňství nelze vnímat jen jako nemovitostní investici, ale jako komplexní byznys postavený na provozu, kvalitě zdravotní péče a dlouhodobé práci s klienty, a vysvětluje, v čem spočívá jeho investiční potenciál.

Co vlastně představuje segment lázeňství a jak se odlišuje od wellness a klasického hotelového ubytování?

Lázeňství je zdravotnický obor, který má v českém systému zdravotní péče jasně danou a dlouhodobě ukotvenou roli a světový ohlas. To dokládá i fakt, že vybraná lázeňská města včetně Františkových Lázní byla zapsána na seznam UNESCO. Zásadní rozdíl je v samotném účelu pobytu.

Zatímco wellness je primárně zaměřené na krátkodobý komfort a relaxaci, lázeňská péče řeší konkrétní zdravotní obtíže. Má jasně definovaný léčebný rámec, léčebnou péči postavenou na přírodních léčivých zdrojích, lékařských indikacích a odborném zdravotnickém personálu. Typický lázeňský pobyt trvá minimálně dva týdny a nezahrnuje jen ubytování a stravování, ale především lékařem sestavený léčebný program. Právě tato kombinace zdravotní péče, dlouhodobé práce s klientem a pevně nastaveného systému odlišuje lázeňství od wellness a dává mu zcela jiný charakter, jak provozní, tak investiční.

Jaké jsou tedy hlavní bariéry vstupu do lázeňství, může jej provozovat kdokoliv?

Lázeňství je obor s relativně vysokými bariérami vstupu, a to jak z pohledu regulace, tak samotného provozu. Zásadní podmínkou je existence přírodního léčivého zdroje, který je vždy vázaný na konkrétní lokalitu a nelze jej nahradit ani přesunout. To výrazně omezuje počet míst, kde může lázeňství vůbec fungovat. Další významnou bariérou je personální náročnost. Provoz lázní vyžaduje lékaře, fyzioterapeuty a další odborný zdravotnický personál, jehož dostupnost je dlouhodobě omezená. K tomu se přidává vysoká kapitálová náročnost, jak na pořízení nemovitostí, tak na jejich údržbu a modernizaci. Právě tato kombinace způsobuje, že lázeňství není prostředím s rychlým nástupem nových hráčů, což z dlouhodobého pohledu přináší vyšší stabilitu, ale zároveň klade vysoké nároky na zkušenosti a know‑how provozovatele.

Lze podle vás tento typ investice srovnávat s běžnými nemovitostními fondy?

Lázeňský fond není typickým nemovitostním fondem. Nemovitost je v lázeňství nutnou podmínkou, samotná budova však ještě žádnou hodnotu negeneruje. Hlavní roli zde hraje provoz lázeňského zařízení a vše, co k němu náleží. Právě provozní část, tedy práce s pacienty, zdravotnický personál, nastavení léčebných programů a každodenní řízení zařízení, vytváří skutečnou ekonomickou hodnotu. Bez toho by lázeňské zařízení nemohlo fungovat. Hodnota se tak netvoří jen v samotných cihlách, ale především v tom, jak celý systém funguje jako celek. To je zásadní rozdíl oproti klasickým nemovitostním investicím, kde často stačí správně nastavit nájemní vztahy.

Newsletter Peníze HN

Na této investici vydělám nejvíc v životě. Proti ní jsou výnosy z bytu nebo S&P 500 směšné

19. 2. 2026 ▪ 5 min. čtení

Lázeňství má na našem trhu poměrně silnou tradici, prošel tento segment v posledních letech nějakými změnami?

Lázeňství prošlo v posledních letech poměrně výraznou proměnou, a to jak z pohledu financování, tak celkového fungování. Zlomové byly zejména změny v úhradových mechanismech na začátku minulé dekády, které obor přiměly více se orientovat na samopláteckou klientelu. To přirozeně vedlo ke zvýšení efektivity i kvality poskytovaných služeb a k posunu od modelu silně závislého na veřejném financování k vyváženějšímu systému.

Významnou změnou je také dlouhodobý tlak na modernizaci provozu a zvyšování komfortu. Pacienti dnes očekávají nejen léčebné výsledky, ale i kvalitní zázemí, stravu a profesionální přístup. Obor navíc prošel zatěžkávací zkouškou v době covidu, kdy se ukázalo, že při správném nastavení dokáže fungovat i ve velmi náročných podmínkách. Celkově se lázeňství výrazně profesionalizovalo a dnes funguje jako komplexní zdravotnický byznys, který se dokáže přizpůsobovat změnám v systému i chování klientů.

Co vás přivedlo právě k lázeňství a proč jste se rozhodli otevřít tento segment i dalším investorům prostřednictvím fondu?

K lázeňství jsme se nedostali jako k čistě finančnímu projektu, ale postupně, skrze vlastní investiční zkušenost a hlubší poznání celého oboru. Společně s investičními partnery jsme do lázeňských projektů vložili stovky milionů korun vlastního kapitálu a měli tak možnost sledovat, jak tento segment funguje v praxi, a to nejen z pohledu výnosů, ale i dlouhodobé stability.

Právě tato zkušenost nás vedla k rozhodnutí rozvíjet lázeňství systematičtějším způsobem. Ukázalo se, že jde o kapitálově náročný obor, kde dává smysl pracovat s dlouhodobým kapitálem a plánovat investice v horizontu let. Zároveň jsme vnímali, že bez provozního know‑how je tento segment pro většinu investorů obtížně dostupný. Vytvoření fondu tak pro nás bylo přirozeným krokem, jak spojit vlastní kapitál a zkušenosti s dalšími investory, kteří hledají dlouhodobou a předvídatelnou investici a chtějí se podílet na rozvoji oboru, kterému věří.

Jak je nastavená investiční strategie fondu a na čem stojí ekonomika lázeňského provozu?

Strategie Lázeňského fondu je postavena na dvou investičních větvích, lázeňské a zdravotnické. Lázeňská část je soustředěna zejména ve Františkových Lázních, kde fond prostřednictvím společnosti Františkovy Lázně Aquaforum a.s. provozuje lázeňské hotely s kapacitou více než 1260 lůžek. Ekonomika provozu stojí především na léčebných pobytech vycházejících ze zdravotní péče, které tvoří zhruba 80 procent příjmů, zatímco přibližně pětinu představují rekreační pobyty. Důležitou roli hraje i struktura klientely. Přibližně 40 procent pacientů přichází prostřednictvím zdravotních pojišťoven a zbytek tvoří samoplátci, což vytváří stabilní a zároveň flexibilní příjmový model. Dlouhodobá obsazenost se pohybuje kolem 70 procent, což považujeme za optimální úroveň, která umožňuje udržet kvalitu péče i personální stabilitu a současně plánovat další rozvoj.

Druhou investiční větví je oblast zdravotnictví, kde se zaměřujeme na akvizice zařízení navazujících na naše léčebné indikace. V loňském roce jsme rozšířili portfolio o rehabilitační pracoviště a kardiologickou ambulanci v Karlových Varech. Propojení lázeňské a zdravotnické části tak vytváří dlouhodobě funkční celek.

Pro jaký typ investora podle vás investice do lázeňství dává smysl?

Je vhodná pro investory, kteří nehledají rychlé zhodnocení, ale dlouhodobě stabilní a srozumitelný byznys. Zároveň je to segment, který má i silný nefinanční rozměr. Lázeňství je hezký obor, kde se reálně pracuje se zdravím lidí a dlouhodobě se jim pomáhá, což nám dává smysl. Z investičního pohledu fond cílí na výnos v rozmezí sedmi až deseti procent ročně, přičemž minimální výnos činí pět procent a je podložen vlastním kapitálem zakladatelů. Investorům zároveň nabízíme i nefinanční benefit v podobě poukazů na léčebné pobyty v hodnotě odpovídající dvěma procentům investované částky ročně, což propojuje investici s reálným využitím lázeňské péče a dává jí další osobní rozměr.

Jak vidíte budoucnost lázeňství?

Budoucnost lázeňství vidíme především v postupném rozšiřování směrem k dlouhodobé péči, prevenci a práci se stárnoucí populací. Lázně už dnes nejsou jen místem krátkodobé léčby, ale stále více se uplatňují v oblasti následné péče, rehabilitace a podpory kvality života ve vyšším věku. Tento trend bude podle nás dál posilovat.

Významným tématem je také oblast longevity a snaha udržet lidi déle aktivní a soběstačné. Lázeňství má pro tento přístup velmi dobré předpoklady, protože přirozeně propojuje zdravotní péči, rehabilitaci a prevenci. Zároveň nejde o nahrazení zdravotního systému, ale o jeho doplnění, zejména na pomezí zdravotní a sociální péče u seniorů. Věříme, že tento směr se bude dále rozvíjet a lázeňství bude i nadále stabilním a smysluplným oborem i v dlouhodobém horizontu.

Text vznikl ve spolupráci s Lázeňským fondem.