Realitní trh vstupuje do nové éry. Rozhodovat bude kvalita, ne velikost

Realitní trh v Česku prochází obdobím proměny. Po letech poznamenaných vysokými úrokovými sazbami a nejistotou se investoři vracejí k nemovitostem jako k jednomu ze základních pilířů dlouhodobého uchování hodnoty. Současně se mění i samotná podoba trhu, větší důraz je kladen na kvalitu aktiv, profesionální správu, stabilní výnosy a multifunkční projekty v atraktivních lokalitách.

Společnosti Atris a Amadeus Real Estate stojí za řadou významných realitních transakcí posledních let v Česku a rozvojem nemovitostního fondu Realita. Podle Romana Koleva, člena představenstva Atris investiční společnosti, aktuálně kromě růstu portfolia a nových investičních příležitostí řeší i otázky týkající se financování růstu, distribuční strategie, výkonnosti fondů či propojení developerské a investiční části skupiny.

Po náročných letech se zdá, že se investoři k nemovitostem vracejí. Vnímáte to stejně?

Ano, velmi výrazně. Po období vysokých úrokových sazeb a zvýšené nejistoty na finančních trzích vidíme návrat zájmu o reálná aktiva. Investoři znovu oceňují vlastnosti, které nemovitosti nabízejí dlouhodobě, stabilitu, srozumitelnost a schopnost uchovávat hodnotu majetku.

Zároveň se ale změnil způsob uvažování. Dnes už nestačí slibovat zajímavý výnos. Investoři mnohem více sledují kvalitu aktiv, obsazenost budov, stabilitu nájemců nebo dlouhodobou perspektivu lokality.

Jaké trendy dnes podle vás nejvíce ovlivňují realitní trh?

Vidíme tři zásadní trendy. Prvním je návrat ke kvalitním aktivům v prémiových lokalitách. Investoři jsou mnohem selektivnější a zaměřují se na projekty, které mají dlouhodobý potenciál. Druhým trendem je diverzifikace. Dříve dominovaly kanceláře nebo retail, dnes roste význam zdravotnických zařízení, služeb, volnočasových konceptů nebo multifunkčních projektů. Třetím pak je profesionalizace asset managementu. Nestačí budovu vlastnit, je potřeba ji aktivně rozvíjet, modernizovat, pracovat s nájemci a přemýšlet o jejím dlouhodobém fungování.

Mění se i samotná podoba komerčních nemovitostí?

Moderní projekty už nejsou jen kancelářemi nebo obchodními centry. Prosazují se multifunkční koncepty propojující retail, služby, gastronomii, kanceláře i volnočasové aktivity. Lidé dnes očekávají prostředí, kde mohou trávit čas, pracovat i setkávat se. Právě schopnost vytvářet živé městské destinace bude jedním z klíčových faktorů budoucí hodnoty nemovitostí.

Je to i důvod, proč se fond Realita zaměřuje na větší městské projekty?

Přesně tak. Dlouhodobě hledáme kvalitní komerční nemovitosti ve strategických lokalitách, které mají pozitivní dopad pro místní komunitu a jejichž hodnota bude relevantní i pro příští generace. U takových projektů je naším cílem dlouhodobé vlastnictví a rozvoj, ne krátkodobá spekulace. Jde o podobnou filozofii, jakou ve svých investicích uplatňuje Warren Buffett: kup a drž.

Aktivní správa portfolia ale zároveň znamená, že každé aktivum průběžně vyhodnocujeme. Pokud se objeví mimořádná příležitost, která investorům přinese vyšší hodnotu, jsme připraveni ji zvážit. I to je součástí odpovědného přístupu ke správě fondu.

V poslední době se objevily otázky kolem transakcí mezi developerskou skupinou Amadeus Real Estate a fondem Realita. Někteří kritici tvrdí, že prodáváte sami sobě. Jak to vnímáte?

Musíte se podívat na podstatu transakce, každá akvizice do fondu Realita podléhá nezávislému ocenění renomovanými certifikovanými externími znalci a poradci. Rozhodující je, zda fond nakupuje za tržní cenu potvrzenou těmito znalci a schválenou depozitářem. To je standard u všech našich transakcí a to se děje.

Skutečnost, že developer realizuje zisk, je běžnou součástí každého developerského podnikání. Klíčové je, že investor nakupuje kvalitní aktivum za férovou tržní cenu a že původní vlastník zároveň pokračuje ve správě nemovitosti. Pro nás jako fond je taková synergie výhodná. Optimalizujeme tím provozní náklady a jsme efektivnější.

Není ale rizikem samotné propojení developera a investičního fondu?

Naopak, jde o zásadní výhodu. Propojení developera a investičního fondu nám umožňuje dlouhodobě připravovat a rozvíjet projekty, které známe od samého počátku. Víme, co a zhruba kdy budeme kupovat, a na to se dopředu systematicky připravujeme. Investoři, kteří tuto vazbu nemají, takto dopředu plánovat nemohou. Fond tak získává aktiva s jasnou historií, technickým stavem i vizí dalšího rozvoje.

Tento model přitom není nijak výjimečný. Propojení developmentu a investičního držení aktiv je běžnou praxí jak v Česku, tak v zahraničí. Klíčová je transparentnost a kontrolní mechanismy: nad celým procesem dohlíží depozitář, ČNB a nezávislý tým oceňovatelů.

Některé realitní fondy v posledních letech vykázaly záporné zhodnocení. Neměli by být investoři opatrnější?

Ano, obezřetnost je namístě vždy. Investoři byli historicky odměňováni za riziko, které jim v některých letech přineslo zajímavé zhodnocení, jindy se ale ukázalo, že kvalita portfolia nebyla nejlepší, a přišel pokles. Fondy působící východně od Česka mohou na první pohled nabízet vyšší výnosy, nesou ale i jinou míru rizika jako jiné podmínky nájemních vztahů, jinou kvalitu nemovitostí i jejich správy. Tato kombinace pak vede k vyšší kolísavosti výnosů a někdy i ke ztrátě.

Naše strategie je jiná. Zaměřujeme se na nejlepší lokality v Česku, aktuálně především v Praze, výhledově i v Plzni. Naše dvě největší nemovitosti ve fondu leží v samotném srdci Prahy. Právě tato strategie, tedy být v Česku a vlastnit prémiové projekty, nám dává jistotu, že výkon fondu zůstane do budoucna stabilní a bez překvapení pro naše klienty. Je potřeba rozlišovat mezi krátkodobým vývojem trhu a dlouhodobou investicí.

Kritici zároveň upozorňují, že růst byl v minulosti tažen levným financováním a dnes se podmínky změnily.

To je zjednodušený pohled. Ano, prostředí nízkých sazeb ovlivnilo celý sektor, dlouhodobá hodnota ale nevzniká z financování, nýbrž z kvality aktiv. Proto se dnes ještě více soustředíme na stabilní nájemní vztahy, silné lokality a diverzifikovaná portfolia.

Investiční společnost Atris v posledních letech vykazuje ztrátu. Není to problém?

Tady jde o fázi řízeného růstu. Atris investuje do technologické infrastruktury, CRM systémů, distribuční sítě a klientského servisu. Cílem je vybudovat platformu schopnou spravovat významný objem aktiv.

Tyto investice se projeví v budoucnosti a mají svoji návratnost. Každá rostoucí investiční společnost nejprve buduje kapacitu a až následně dosahuje stabilní ziskovosti. Naším cílem je dosáhnout objemu aktiv pod správou přes 13 miliard korun, kde bude model dlouhodobě efektivní. A právě s tímto vývojem akcionáři od počátku počítali.

Kritici ale tvrdí, že růst je tažen vysokými provizemi pro finanční poradce.

Distribuce je investice do růstu. Pokud chcete zpřístupnit investice do nemovitostí široké skupině investorů, musíte vybudovat odpovídající síť poradců a servisní infrastrukturu. S růstem objemu aktiv pod správou se relativní význam těchto nákladů postupně snižuje.

Objevila se také kritika předplacených poplatků.

Tento model dnes využíváme pouze okrajově a postupně od něj ustupujeme. Trh se vyvíjí směrem k jednodušším a transparentnějším strukturám.

Jak vidíte budoucnost realitního trhu?

Myslím, že vstupujeme do fáze, kde bude rozhodovat především kvalita nemovitostí a lokalita. Investoři budou více rozlišovat mezi průměrnými a špičkovými aktivy. Růst významu čeká prémiové lokality, multifunkční projekty a profesionálně spravovaná portfolia. A právě na to se soustředíme – budovat portfolio, které bude dlouhodobě stabilní napříč ekonomickými cykly.