V rekonstruovaných domech jsou drahé byty

Vybírat je možné z několika typů bytových jednotek

V rekonstruovaných domech jsou drahé byty

Nabídka a poptávka v oblasti bytů je jedním z faktorů, které ovlivňují nejen umístění investičního záměru, ale především jeho zhodnocení v daném časovém horizontu. Jedna ze základních ekonomických kategorií se tak stává jazýčkem na vahách při rozhodování nejen velkých developerů, ale i soukromých osob.
Byty si lze v naší republice vybírat z několika skupin. Díky široké nabídce a možnostem způsobu jejich pořízení ustupují do pozadí klasické výměny bytů na úkor vztahu prodat - koupit. Nabídka nových, případně nově zrekonstruovaných bytů je široká a lze si v jejím rámci vybrat nové (rekonstruované) byty v cenových relacích od 15 tisíc až po 120 tisíc korun za čtvereční metr. Byty v dolní cenové úrovni (s porovnatelným standardem) se dají koupit po celé České republice. Byty v horních cenových limitech lze naopak najít pouze v Praze.
Obchoduje se však i s byty, které nejsou přímo určeny k prodeji do osobního vlastnictví. Jedná se o převody družstevních bytů (a to nejen v případě, že jsou již byty odkoupeny do osobního vlastnictví). Ceny u těchto bytů se pohybují (záleží nejen na samotném městě, ale i na poloze v městě samotném)od 10 do 20 tis. Kč/m2.

Nová komerční výstavba

Nejširší nabídka přichází na trh ve formě nové výstavby, stavěné bez pomoci státu. Nabídka nových bytů je v ČR (především v Praze a Brně) vysoká. Ceny bytových jednotek začínají na 19 tisících korunách za čtvereční metr. Byty, které se prodávají v této cenové kategorii patří díky svému základnímu vybavení mezi relativně levné produkty. Na trhu nemovitostí lze totiž v uváděné kategorii objevit i byty, které se prodávají za cenu kolem 70 tisíc korun za metr čtvereční. Nabídka je v této kategorii vysoká a výrazně převyšuje poptávku. Developeři (mezi nejznámější patří u nás IPB Real, Metrostav, Vodní stavby Bohemia a IPS) proto vynakládají obrovské úsilí a množství peněz na reklamu.

Výstavba s pomocí státu

Díky státním dotacím na bytovou výstavbu nájemního bydlení a na technickou infrastrukturu jsou populární byty, jejichž developerem může být město (někdy ve spolupráci se soukromým investorem). To staví za pomoci státních dotací bytové domy, v nichž se pronajímají byty za věcně usměrňované nájemné (je limitováno množstvím finančních prostředků nutných na výstavbu domu), a po určité době (ta vyplývá z podmínek pro poskytnutí státních dotací) se byty mohou po uplynutí 20 let nájemníkům odprodat. V některých případech je možné díky smlouvě o smlouvě budoucí začít na daný byt spořit v době, kdy v něm budoucí majitel již bydlí.
Základní ceny bytů v "nájemních" domech nebývají drahé (od 19 tis/m2). Výhodou je i konstrukce ceny, kterou díky smlouvě o smlouvě budoucí zná budoucí vlastník s předstihem. Po dobu 20 let, kdy byt musí být bytem nájemním, si nájemník byt pomocí ekvivalentní části nájemného postupně "odkupuje". V této kategorii je možné v celorepublikovém měřítku mluvit o lehkém převisu poptávky nad nabídkou. Výraznější poptávka je v menších městech.

Půdní vestavby

Velkou roli na trhu s byty hrají i půdní vestavby a nástavby. Půdní vestavbu si je možné pořídit dvěma způsoby. Prvním je typická vestavba bytu do půdního prostoru převážně u městských (obecních)domů, jež se na zveřejňují na úředních vývěskách. Na vestavbu bytů do půdy jsou s městem vesměs uzavírány smlouvy o dlouhodobém pronájmu, jejichž součástí je finanční propočet vložených prostředků do půdní vestavby (případně nákladů souvisejících) na tzv. odbydlování. Dlouhodobé nájmy se uzavírají minimálně na 25 let. Lze však smlouvu podepsat i na 99 let. V případě vestavby bytu do půdy je nutné počítat (při standardním provedení a velikosti bytu 100m2 podlahové plochy) s 3500 Kč/m3 obestavěného prostoru (cena nezahrnuje ani překládku střechy, ani zesílení nosnosti podlah či instalaci výtahu). Obecným pravidlem při přestavbě půdy je nepřímá úměrnost mezi velikostí půdy a velikostí nutných nákladů na jeden kubický metr obestavěného prostoru.
Druhým způsobem je odprodej již hotové půdní jednotky. V tomto případě se ceny pohybují od 30 tisíc Kč za čtvereční metr. Nabídku a poptávku nelze v této kategorii paušalizovat. Jedná se o záležitost ovlivněnou především místem (vysoký zájem lze pozorovat v Praze, Českém Krumlově, Karlových Varech), ale také podmínkami nájemního, či vlastnického vztahu (délka pronájmu, případně možnost odkoupení).

Rekonstrukce bytů

Poslední kategorií, která se na trhu s byty objevuje, jsou prodeje v kompletně zrekonstruovaných domech staré zástavby. Důkladné rekonstrukce s vybudováním luxusních bytů za zachování původních historických stylů a prvků nejsou v ČR zatím velmi rozšířené. Důvodem je i vysoká finanční náročnost projektu a s ním spojená i vysoká cena bytů. "Nové" byty v historických objektech se bez problémů uplatňují na trhu pouze v Praze a Karlových Varech. Ceny zde začínají na 40 tis. Kč/m2.

Praha

Podle Odboru územního rozhodování Magistrátu Prahy se od září 1998 do září 1999 vydalo v hlavním městě územní rozhodnutí na výstavbu 5 595 nových bytů v bytových a polyfunkčních objektech. Největší stavební rozvoj v oblasti bytové výstavby zaznamenává Praha 5 a 8. Praha 8 se zařadila na vrchol tabulky především díky obytnému komplexu Velká Skála. Na Praze 5 je možné vybírat z několika velkých obytných souborů. Jde především o Kaskády na Barrandově a obytný areál Mrázovka. Ve všech případech jde o novou výstavbu. Její základní ceny se pohybují od 19 do 30 tisíc na čtvereční metr. Nejdražší byty, které je možné v Praze koupit se nabízejí v nově rekonstruovaném domě v Maiselově ulici (investorem je společnost Karlův Most). Ceny bytů se v domě pohybují od sto tisíc korun /m2 výše.

Brno

V moravské metropoli se staví množství bytových domů, kde bylo požádáno o dotace na nájemní bydlení a na technickou infrastrukturu. Největší bytový projekt v Brně je v lokalitě Lesná, kde se má v konečné fázi nacházet 250 bytů. Nejlevnější byty je v Brně možné pořídit za 17 tis/m2. Drtivá většina však přesahuje magickou hranici 20 tisíc Kč/m2.