HYPOTÉKY V PRAXI (23): Jdeme na katastr nemovitostí (3)

HYPOTÉKY V PRAXI (23)

Jdeme na katastr nemovitostí (3)

Vlastnit nemovitost není špatné. Je to trvalá hodnota, je to jistota. S jejím vlastnictvím jsou však spojeny i různé starosti (minimálně je např. třeba ji udržovat, opravovat apod.). Dokonce se mohou objevit překážky podstatným způsobem omezující plné užívání nemovitosti. A co je z našeho hlediska závažné, že vlastnictví nemovitosti může znemožnit případné použití této nemovitosti jako zástavy pro hypoteční úvěr. Co nás může potkat, to se dozvíme z výpisu z listu vlastnictví, zejména z jeho části C. Jde o tzv. OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA.

V části C listu vlastnictví můžeme nalézt některá z následujících omezení vlastnického práva: zástavní právo, omezení převodu nemovitosti, věcná břemena a předkupní práva s věcnými účinky.

Věcná břemena

Podívejme se nejdříve na věcná břemena. Jde o prastarý institut, který znalo již římské právo a který naši předkové znali pod pojmem služebnosti. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.

Do první skupiny patří taková práva, jako právo průchodu přes sousední pozemek, právo čerpání vody ze sousedního pozemku, právo odvádění vody přes cizí pozemek atd. Tato věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí se získaným vlastnickým právem k této nemovitosti na nabyvatele. To znamená, že i když se změní vlastníci uvedených nemovitostí, zůstanou věcná břemena zachována (stále budou zapsána v části C listu vlastnictví tzv. povinné nemovitosti).

Mezi práva patřící určité osobě se nacházejí taková, jako věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti (dřívější výminky), ale také například věcné právo určité osoby užívat bazén na sousedním pozemku atd. Tato práva trvají bez ohledu na to, zda se mění vlastník nemovitosti, ke které se věcné břemeno váže, a zanikají nejpozději smrtí oprávněné osoby. Tato oprávněná osoba se však svého práva může vzdát. Pokud vznikne hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje.

Věcná břemena vznikají nejčastěji písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona, popř. vydržením. K nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni je nutný vklad do katastru nemovitostí. Písemnou smlouvou mohou také věcná břemena zaniknout nebo být jejich obsah změněn.

Ověření obsahu břemene

Pokud kupujete nemovitost, ať už na hypoteční úvěr, nebo bez něho, a podle listu vlastnictví v části C zjistíte, že se k této nemovitosti váže věcné břemeno, je vhodné si jeho obsah ověřit z listiny, na základě které bylo vloženo do katastru nemovitostí. Číslo této listiny najdete také v části C listu vlastnictví.

Ověření způsobu a příčiny vzniku věcného břemene je důležité z toho důvodu, že omezení dané věcným břemenem může spočívat buď v povinnosti zatíženého subjektu něco strpět (např. nechat přecházet majitele sousedního pozemku přes pozemek), něco konat (například právo doživotního užívání nemovitosti nemusí znamenat pouze právo na bezplatné užívání této nemovitosti, ale podle smlouvy např. také právo na vytápění, zabezpečení teplé vody, odvoz k lékaři, zabezpečení teplé stravy atd.), anebo něco nekonat (např. neosázet pozemek vyššími stromy, které by stínily sousední pozemek).

Pokud koupíte nemovitost zatíženou takovýmto věcným břemenem, vztahují se na vás všechny tyto povinnosti. Přitom je třeba mít na vědomí, že pokud pro změnu poměrů nelze spravedlivě trvat na věcném plnění (např. povinnost někomu nosit uhlí a zatápět), může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.

Předkupní právo

To však nejsou zdaleka všechna úskalí. Na nemovitosti může váznout např. i předkupní právo. To bývá sjednáno jako vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Může se přitom jednat o předkupní práva s věcnými účinky nebo o předkupní právo smluvní.

Předkupní právo s věcnými účinky je takové předkupní právo, které zavazuje nové nabyvatele nemovitosti v časové posloupnosti tak, jak se postupně stávají vlastníky. Působí tudíž i vůči nástupcům kupujícího. Naproti tomu předkupní právo smluvní zavazuje pouze smluvní strany. To znamená, že po změně vlastníka nemovitosti již další nabyvatele nezavazuje.

Aby se jednalo o předkupní právo s věcnými účinky, musí být smlouva, kterou se sjednává, uzavřena písemně a vložena do katastru nemovitostí. Pokud bylo věcné předkupní právo sjednáno na dobu určitou, zaniká uplynutím této doby. Oprávněná osoba se může samozřejmě tohoto předkupního práva vzdát.

Pokud koupíte nemovitost s předkupním právem, musíte ji při případném dalším prodeji nejdříve nabídnout k odkupu oprávněnému (což je původní prodávající).

Opět je vhodné, pokud kupujete nemovitost zatíženou takovým předkupním právem, abyste si prohlédli listinu, na základě které bylo vloženo do katastru nemovitostí (číslo opět zjistíte v části C listu vlastnictví). Zejména si ověřte, zda prodávající nabídl nemovitost k odkupu oprávněnému, a podívejte se, zda byla sjednána cena, za kterou byste při případném prodeji byli povinni nemovitost nabídnout původnímu prodávajícímu. Pokud tato cena není uvedena, jedná se o cenu nabídnutou někým jiným (což je v podstatě tržní cena). Pokud byste chtěli takovou nemovitostí ručit za hypoteční úvěr, hypoteční banka vám půjčí maximálně 70 procent této sjednané ceny.

Doposud uvedená omezení vlastnického práva nejsou ze zákona překážkou použití této nemovitosti jako zástavy pro čerpání hypotečního úvěru, ovšem obvykle snižují hodnotu nemovitosti. V případě, že na nemovitosti již vázne jiné zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti, jedná se již o zákonnou překážku použití takových nemovitostí jako zástavy pro jištění hypotečního úvěru. K tomu příště.

RADKA OPLTOVÁ,

FRANTIŠEK PAVELKA,

Českomoravská hypoteční banka, a. s.