HYPOTÉKY V PRAXI (24): Jdeme na katastr nemovitostí (4)

HYPOTÉKY V PRAXI (24)

Jdeme na katastr nemovitostí (4)

Narazili jsme. Na nemovitosti, kterou jsme chtěli dát do zástavy pro získání hypotečního úvěru, již vázne zástavní právo. Hypoteční banka zaujímá odmítavé stanovisko, protože podle zákona na nemovitosti nesmí ke dni, kdy má dojít k poskytnutí hypotečního úvěru, váznout žádné jiné zástavní právo.

Jedno z řešení - nabídnout jinou nemovitost. Zkusili jsme to a - opět jsme narazili. Na této nemovitosti vázne omezení převodu nemovitosti podle dříve platných předpisů. Pro hypoteční banku má takováto nemovitost samozřejmě nulovou hodnotu. Z podobných důvodů jako u váznoucího zástavního práva. Co nyní, když jinou nemovitost než takto postiženou nemáme? Podívejme se na problém trochu blíže.

Co to je zástavní právo?

Zástavní právo je jeden ze zajišťovacích prostředků upravených v občanském zákoníku paragrafy 151a až 151g. Tato úprava je částečně doplněna ustanovením § 297 obchodního zákoníku.

Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství (u hypotečních úvěrů jsou nejobvyklejším příslušenstvím úroky a poplatky spojené s úvěrem). Pokud dlužník řádně a včas nesplní své závazky, může se věřitel domáhat uspokojení ze zastavené věci, tzv. zástavy.

Zástavní právo nejčastěji vzniká na základě uzavřené zástavní smlouvy, i když může vzniknout také ze zákona (např. zajištění daňové pohledávky a jejího příslušenství daňového dlužníka nebo ručitele podle zákona o správě daní a poplatků) nebo rozhodnutím soudu.

Při zajišťování hypotečního úvěru nemovitostí zástavní právo vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. Ten účastník smlouvy, který dává nemovitost do zástavy, se stává zástavním dlužníkem, neboli zástavcem, ten který bere nemovitost do zástavy se pak stává zástavním věřitelem.

Zatímco zástavní dlužník nemusí být totožný s tím, kdo si od banky půjčuje, kdo si bere hypoteční úvěr, zástavním věřitelem je vždy hypoteční banka.

Zástavní smlouva

Zástavní smlouva obvykle popisuje smluvní strany (zástavního dlužníka a zástavního věřitele, pohledávku, která je zástavou jištěna, a samotnou zástavu, tj. v případě hypotečního úvěru zastavenou nemovitost). Dále pak práva a povinnosti smluvních stran.

Smluvní strany jsou v zástavní smlouvě definovány standardním způsobem. Jméno (nebo obchodní název), adresa bydliště nebo sídla a rodné číslo nebo IČO (identifikační číslo organizace). U právnických osob je třeba ještě uvést osoby, které ji zastupují.

Zastavená nemovitost je ve smlouvě charakterizována jejím parcelním číslem, číslem popisným, příslušností k části obce, katastrálnímu území a číslem listu vlastnictví, na kterém je zapsána. Může tam být uvedeno, i kdo zastavovanou nemovitost oceňoval a jaká je výše jejího ocenění.

Pohledávka, kterou nemovitost zajišťuje, v našem případě jde o hypoteční úvěr, je obvykle v zástavní smlouvě charakterizována číslem úvěrové smlouvy, výší poskytnutého úvěru a datem uzavření úvěrové smlouvy, pokud zástavní dlužník není totožný s klientem banky, který si bere hypoteční úvěr, uvádí se v popisu pohledávky i jméno nebo obchodní název klienta banky, jeho rodné číslo nebo IČO a popřípadě i adresa bydliště nebo sídla.

Zástavní smlouva pak dále popisuje závazky a povinnosti zástavního dlužníka. Jde zejména o prohlášení zástavce, že si je vědom toho, že v případě neplacení dluhu mohou být pohledávky úvěrující banky, která zde vystupuje jako tzv. zástavní věřitel, uspokojeny prodejem zastavené nemovitosti. Zástavce se v zástavní smlouvě dále obvykle zavazuje nepřevádět bez souhlasu úvěrující banky vlastnictví k zastaveným nemovitostem a nezastavit ji bez souhlasu banky další osobě a nezřídit k ní věcné břemeno nebo jiné věcné právo. Dále se zavazuje, že bude uzavírat dlouhodobé nájemní smlouvy k zastavené nemovitosti pouze s předchozím souhlasem zástavního věřitele, že bude o zástavu řádně pečovat a udržovat její hodnotu apod.

Vzhledem k tomu, že se v případě hypotečních úvěrů jedná o dlouhodobé závazky, které by měly být po celou dobu až do konečného uhrazení zajištěny nemovitostí, kladou banky velký důraz na to, aby byla zachována hodnota této nemovitosti. Na to pamatuje samotný zákon (občanský zákoník), který zástavci ukládá, že se musí zdržet všeho, co by mohlo zástavu zhoršit na újmu zástavního věřitele. (Dlouhodobost hypotečních úvěrů je jedním z důvodů, proč hypoteční banka rozhodně nepřijme jako zástavu nemovitost, která má velmi krátkou dobu životnosti nebo rizikové využití - např. sklad výbušnin nebo jim podobných nebezpečných materiálů.)

Pojištění zástavy

Pro zajištění stability hodnoty zastavené nemovitosti je zástavce také povinen zástavu pojistit a pojistné plnění vinkulovat ve prospěch zástavního věřitele. V případě škody na nemovitosti je pojistné plnění vyplaceno buď přímo zástavnímu věřiteli, nebo se souhlasem zástavního věřitele zástavci s tím, že musí být zabezpečeno, aby se použilo na uvedení nemovitosti do původního stavu. Zástavce se také bance zavazuje vyžádat si souhlas banky před případnými většími úpravami nemovitosti - opět snaha zabránit případnému znehodnocení zástavy.

Zástavce ovšem není vůči zástavnímu věřiteli zcela v područí. Zástavní věřitel má rovněž některá omezení, která musí respektovat. Např. ze zákona o dluhopisech vyplývá, že hypoteční banka nesmí majetkové hodnoty, čili nemovitosti, které slouží ke krytí hypotečních zástavních listů, sama zastavit. Podobně nesmí např. zástavní věřitel zastavenou věc užívat.

K nabytí účinnosti zástavního práva vůči nemovitosti však nestačí pouze podepsat zástavní smlouvu, ale je také nutné podat návrh na vklad zástavního práva společně se zástavními smlouvami na katastr nemovitostí. Za tento vklad se platí poplatek 500 korun. Po povolení vkladu zástavního práva je toto vyznačeno na zástavní smlouvu a v části C listu vlastnictví s účinky ke dni doručení návrhu na katastr nemovitostí.

Tolik všeobecně k zástavnímu právu a zástavní smlouvě. Nás však zajímá, jak z výše popsané situace. K tomu se dostaneme příště.

FRANTIŠEK PAVELKA, RADKA OPLTOVÁ, Českomoravská hypoteční banka, a. s.