Cenová mapa je zrcadlo nastavené trhu s pozemky

Cenová mapa je zrcadlo nastavené trhu s pozemky

V řadě našich měst jsou v šeru archívů dosud uchovány zvláštní mapy. Při jejich prohlížení zjistíme, že jsou v mnoha místech doplněny ručně psanými značkami, které identifikují prodané pozemky včetně označení prodejní ceny. Proto se pro tyto dokumenty vžil název cenové mapy.

Tento velmi objektivní informační materiál znovu v posledních několika letech ožívá. Možnost obchodovat s pozemky na skutečně tržních principech umožňuje navázat na tradici původních cenových map. Existují však některé zásadní odlišnosti proti době před více než půlstoletím, o nichž je užitečné se zmínit, které dnes ovlivňují dokumentaci cen pozemků.

Zdokumentování prodejů umožní konstrukci mapy

Trh s pozemky není zatím dostatečně rozvinutý, a tedy ani stabilizovaný. Přesto však podle zjištění poradenských firem Kolpron a HP Servis, které se soustavně zabývají zpracováním cenových map pro města a obce, existuje poměrně slušná a reprezentativní databáze kupních cen pozemků. Právě zdokumentování uskutečněných prodejů a jejich analýza umožní konstruovat současné mapy cen stavebních pozemků v obcích.

Existenci, použití a základy tvorby cenové mapy upravuje vyhláška Ministerstva financí ČR č. 178 z roku 1994. Cenové mapy vydávají obce obecně závaznou vyhláškou, která se též uveřejňuje v Cenovém věstníku Ministerstva financí.

V cenové mapě jsou vyznačeny ceny prodaných stavebních pozemků a dále jsou zde oceněny všechny další stavební pozemky, které jsou porovnatelné s pozemky, kde byl uskutečněn prodej. V praxi to znamená, že jsou vyhledány všechny pozemky podobné těm, kde je známá jejich prodejní cena. Aby mohla být podobnost věrohodně aplikována, je třeba provést řadu analytických prací definujících území.

Hodnota území ovlivňuje cenu

Poloha pozemku, účel využití a vybavenost infrastrukturou patří mezi nejzákladnější kritéria ovlivňující jeho cenu. Tyto charakteristiky pozemků, jak vyplývá z citované vyhlášky, je nutné aplikovat při odvození cen porovnáním. Kolpron a HP Servis však při zpracování cenových map zjišťují i další charakteristiky, které mohou při ocenění výrazně ovlivnit hodnotu území. "Důležité je podchytit faktory omezující výstavbu na pozemcích: stavební uzávěry, nezastavitelné biokoridory, přírodní parky, chráněná území apod. Pozornost je věnována i dalším charakteristikám - soulad s územním plánem, hlukové a imisní zatížení, inundace a jiné," vysvětluje Pavel Vorlíček z firmy HP Servis.

Je zřejmé, že porovnatelnosti pozemků je přisuzován značný význam. Důvodem je, že díky ne zcela rozvinutému trhu s pozemky je většina cen v cenové mapě odvozena porovnáním podobných pozemků s místy uskutečňovaných prodejů. Takto je zaručena objektivita ocenění. Podrobná analýza zpracovaná v této etapě přípravy cenové mapy má i nezanedbatelné výhody pro město, které obdrží souhrnnou jednotně pojatou databanku o rozhodujících parametrech v území.

Cenová mapa odráží skutečný trh s pozemky

Význam mapy určující ceny pozemků shrnul Jan Suchý z firmy Kolpron do několika následujících tezí:

Cenová mapa zobecňuje na základě porovnání cen sjednaných ceny velké části pozemků ve městě. Tento instrument je velmi jednoduše použitelný při rozhodování o cenách nákupu nebo prodeje městských pozemků. Současně lze od cen pozemků odvozovat i jejich pronájmy.

Cenová mapa odráží skutečný trh s pozemky, a tak ovlivňuje i cenové hladiny, které používají při obchodování s pozemky fyzické i právnické osoby.

Cenová mapa jako obecně uznávaný celoplošný materiál o cenách pozemků může sloužit i jako oceňovací podklad pro jednání s bankovními ústavy o zárukách v podobě městských pozemků na jednotlivé úvěry.

Cenové mapy slouží odhadcům ke stanovení ceny pozemků, která může být základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí nebo dědické daně, obdobně rovněž v případě vyvlastnění.

Každoroční aktualizace

Cenové mapy stavebních pozemků si pořídilo už více než 40 měst v České republice. Protože v mezidobí došlo ke změně předpisů o oceňování, řada pořizovatelů je nyní aktualizuje, aby vy- hovovaly zmiňované vyhlášce č. 178/94 Sb. Ostatně aktualizaci je nutné provádět každoročně. Tím je zaručeno, že cenové mapy budou stále dokonaleji mapovat pozemkový trh a budou skutečně hodnotným informačním i legislativním podkladem.

Dalším impulsem, který rozšíří možnosti využívání cenových map, je nová koncepce daně z nemovitostí. Na rozdíl od dosavadního způsobu se uvažuje, že daň z pozemků v zastavěných částech obce bude odvozena od jejich ceny. V důvodové zprávě k vládnímu návrhu zákona o oceňování majetku je uvedeno, že "prioritním způsobem oceňování stavebních pozemků je oceňování na základě cenových map, které budou s rozvíjejícím se cenovým trhem postupně vznikat a budou odrážet aktuální úroveň sjednaných cen na daném trhu".

Nyní probíhá zpracování nové cenové mapy Prahy. V hlavním městě je kolem čtvrt miliónů parcel, takže mapu bude tvořit přibližně 130 mapových listů, v nichž bude zanesena samostatně každá parcela s příslušným katastrálním číslem. Jelikož jedním z požadavků vyhlášky je, aby se dokument stal veřejně přístupným, tak nejen obecní úřady, správci obecních pozemků a nemovitostí, získají přehled, ale i soukromí majitelé a investoři budou moci konfrontovat svůj názor s reálnou cenou pozemků.

Cenovou mapu pozemků schválila před měsícem i mladoboleslavská městská rada. Údaje v ní uvedené budou zavazující především pro výpočty daní darovacích, dědických a při převodech nemovitostí.

Cenová mapa pozemků v Mladé Boleslavi má osmdesát šest stran a dalších téměř třicet doprovodného textu. "Do cenové mapy má možnost každý občan nahlédnout na městském úřadě v úředních dnech a hodinách," oznámil mladoboleslavský starosta Svatopluk Kvaizar.