Tržní a technické zhodnocení pozemku není totéž

Tržní a technické zhodnocení pozemku není totéž

* Pozemek je pro účely různých zákonů vymezen různě, např. jako část zemského povrchu, parcela, nemovitost atd. Podle účetní legislativy se jím rozumí neodpisovaný investiční majetek, kdežto pro účely zákona o daních z příjmů se nepovažuje za hmotný majetek.
S pojmem zhodnocení je nutné u pozemku zacházet opatrně. Například postavení dálnice v blízkosti stavebních pozemků v účetním ocenění 100 může zvýšit jejich prodejní cenu na 120 - avšak bez vlivu na ocenění v účetnictví a pro daňové účely - protože v případě prodeje by účetní i daňový náklad činil 100. Na rozdíl od tohoto tržního zhodnocení, k němuž došlo bez vynaložení nákladů nebo zásluh vlastníka pozemku, může existovat opačný případ. Je koupen úhor za 100 a následně se začne obdělávat, např. orat, odplevelovat a hnojit, nebo se osází okrasnými a ovocnými stromy a keři. Nesporně došlo k tržnímu zhodnocení pozemku, neboť v případě prodeje by prodejní cena 120 byla vyšší než původní kupní cena 100. Avšak ocenění pozemku u prodávajícího v účetnictví i pro daňové účely se nemění, protože náklady na uvedené zúrodnění jsou provozním nákladem jak v účetnictví, tak pro daňové účely.
Na rozdíl od tohoto tržního zhodnocení existuje tzv. technické zhodnocení definované zákonem o daních z příjmů a ve stručnosti znamená investiční zásah do existujícího majetku v podobě nástavby, přístavby, stavebních úprav, rekonstrukce nebo modernizace. Představme si situaci, že na koupené zamokřené louce za 100 se za účelem zornění provede hydromeliorace, nebo na stavebním pozemku se položí inženýrské sítě za účelem zástavby. Nedošlo ani k tržnímu, ani technickému zhodnocení pozemku, nýbrž k provedení staveb na pozemku, tj. hydromeliorace nebo inženýrských sítí. Kdyby se zainvestovaný pozemek prodal za 120, prodávaly by se již dvě věci, tj. pozemek za 100 a stavba za 20. Z uvedeného vyplývá důležitý závěr, jehož ekonomické a právní důsledky si ne vždy uvědomují nejen řadoví poplatníci, ale ani realitní kanceláře a profesionální investoři. Na pozemku nikdy nelze provést technické zhodnocení (rozumí se ve smyslu zákona), resp. lze jej provozně kultivovat, a tím dosáhnout tržního zhodnocení, ale ne investičně, protože investice na pozemku, ať vlastním nebo cizím, je pořízením investičního majetku. (Například výsadba trvalého porostu podle zákona o daních z příjmů, tj. vinice, chmelnice nebo ovocného sadu.)
Může však také dojít k tržnímu znehodnocení pozemku. Například zrušením železnice v blízkosti stavebních pozemků klesne jejich prodejní cena na 80 proti účetnímu ocenění 100, a to bez jakéhokoliv ovlivnění na straně vlastníka. Nebo dojde ke kontaminaci pozemku, a v případě prodeje by klesla jeho prodejní cena na 80. V obou případech tržního znehodnocení pozemku se jeho ocenění v účetnictví nemění, avšak při prodeji by daňovým nákladem bylo jen 80, kdežto náklad v účetnictví by činil 100. Revitalizace pozemku s ohledem na rozsah a povahu ekologických účinků by byla proveditelná např. opakovanou biologickou rekultivací, tj. provozními náklady jak v účetnictví, tak pro daňové účely. Pokud by dekontaminace vyžadovala investiční zásah, např. technickou rekultivaci, šlo by o provedení stavebního objektu odpisovaného účetně i daňově.
Stručně a jednoduše závěrem řečeno, ocenění pozemku v účetnictví a pro daňové účely se u vlastníka nemění bez ohledu na objektivní příčiny a na provozní nebo investiční činnost jím nebo jinou osobou (např. nájemcem) na pozemku prováděnou. Tržní znehodnocení pozemku, tj. pokles ekonomicky reálné ceny, resp. možné prodejní ceny pod účetní ocenění, lze zohlednit v účetnictví a pro účely účetní závěrky opravnou položkou, která je však daňově neúčinná. Dále je zřejmé, že u pozemku nedochází k souběhu tržního a technického zhodnocení, jak je tomu např. u budovy.

Milan Blatný,
ekonom