Cenová mapa dává přehled o trhu

Cenová mapa dává přehled o trhu

Úkolem cenové mapy Prahy je zpřesnit ohodnocení stavebních pozemků na jejím území. Je však nutno podotknout, že uvedené hodnoty nijak neomezují a neurčují výši ceny pozemku, kterou si mezi sebou dohodnou prodávající a kupující. Tato mapa slouží pouze jako oceňovací vyhláška platná v daném městě, která pro běžné využití nabízí přibližnou představu o současných trendech v dané lokalitě, což do jisté míry vede k zprůhlednění trhu. Co se týče Prahy, dá se říci, že vypovídací schopnost její cenové mapy je lepší než jinde, neboť intenzita prodejů vybraných typů pozemků (odkud se čerpají údaje) dalece přesahuje rozsah obchodování s pozemky v dalších městech s cenovou mapou (např. Brno, Olomouc, České Budějovice apod.). Pražská analýza vycházela z informací o 6300 pozemcích prodaných v letech 1994 - 1996. Před konečným stanovením hodnot byly z ocenění vyloučeny ty pozemky, které se zřetelně vymykají úrovni převažující u porovnatelných pozemků, aby se zamezilo zkreslení cenových údajů.
Na ocenění má vliv zejména využití a umístění prodávaných pozemků ve vztahu k jejich cenám.
Výrazné hodnotové rozdíly panují hlavně mezi centrem a ostatním územím města. Z hlediska průměru pak cenová hladina postupně klesá směrem k okrajům města (viz tabulku 1).
Podle využití lze rozlišit pozemky sloužící k bydlení, zastavěné průmyslovými objekty, občanskou vybaveností a sloužící veřejnému zájmu.
V oblasti pozemků pro bydlení (tj. s bytovými či rodinnými domy nebo určené k bytové výstavbě) je pražský trh poměrně transparentní, neboť prodejů bylo v minulých letech uskutečněno relativně velké množství. Ceny mají poměrně velký rozptyl, od 450 do 8070 Kč za m2. Průměrná cena u pozemků zastavěných rodinnými domy činí 1940 Kč za m2 a u činžovních domů 2320 Kč za m2. Z hlediska lokality jsou nejdražší pozemky v prolukách současných vilových čtvrtí, naopak nejlevněji je v okrajových částech města s obtížnou dostupností a nízkou infrastrukturou (viz tabulku 2). Vyšší cenu vykazují pozemky zastavěné průmyslovými objekty. Jejich hodnota většinou kolísá kolem 1400 Kč za m2. Maximálních cen se dosahuje v oblastech s komerčně výnosným charakterem.
O něco nižší vypovídací schopnost mají pozemky občanské vybavenosti, kde o ceně rozhoduje využití (hotely, obchody, ale třeba i sportoviště). Hodnotu ovlivňuje také velikost plochy (viz tabulku 3).
Zcela specifickou skupinou jsou pozemky v městském jádru. Prodeje zde nemají velkou četnost, což lze vysvětlit především stabilizovanou funkční strukturou území s nedostatkem volných stavebních ploch (tabulka 4). Obchodování probíhá spíše na základě dlouhodobého pronájmu.