Nemovitosti: zlatý důl, nebo černá díra na peníze? Příští rok rozhodne

Prudký růst cen energií (jak z důvodu vývoje na trhu, tak i kvůli pádu Bohemia Energy) situaci změnil.

S nárůstem cen se potýká mnoho velkých odběratelů. Někteří se podle zjištění Hospodářské komory museli po pádu dodavatele energií vyrovnat se skokovým zdražením o 300 procent. Na firmy se navíc nevztahují úlevy, které vláda Andreje Babiše prosadila u domácností.

Podle obchodníků se také změnila situace na trhu. Kontrakty na dodávky energie (mezi dodavatelem a firmou) se většinou uzavírají v říjnu. Letos obchodníci dvanáctiměsíční kontrakt za pevnou cenu energie automaticky nenabízeli – přesáhli by limity, které jim stanovila jejich banka. Firmy se tak musí vyrovnat s tím, že platí okamžité tržní ceny energií, které jsou o desítky procent vyšší, než by byly při dlouhodobém kontraktu.

Situace s uzavíráním dlouhodobých smluv na ceny za dodávky energie se prý změní v únoru, kdy bude jasné, jaká bude zima a jak velká cenová změna se dá v případě energie očekávat.

Vyšší ceny energií se zatím podle prezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiřího Nouzy v koncových cenách výrobků neprojevily. Změna podle něj ale nastane v nejbližší době. „Není představitelné, že by výrobci byli schopní nést výrazně zvýšené náklady ke své tíži. Dojde k přenesení zvýšených nákladů do ceny výrobků,“ dodal Nouza.

Každopádně platí, že se růst cen energie výrazně promítne do vyšších nákladů na stavebnictví.

Ceny stavebních materiálů

Kvůli narušenému světovému obchodu i vysoké poptávce byl rok 2021 rokem prudkého růstu cen stavebních materiálů. Písek, dřevo, ocel i chemikálie se staly novým zlatem, ceny skokově rostly a zboží byl nedostatek. Podle britské odborné organizace ve stavebnictví RICKS se v průměru ceny stavebních materiálů dostaly na 40leté maximum.

Teď se situace změnila. Jak uvedl Nouza, téměř po deseti měsících růstu cen došlo k jejich stagnaci.

Světová ratingová agentura Fitch vydala pro země EMEA (region Evropy, Blízkého východu a Afriky) v polovině prosince neutrální stanovisko, co se týká cen stavebních materiálů pro následujících 18 měsíců. Ceny zůstanou podle agentury na úrovni letošního roku. Agentura rovněž očekává pokles poptávky od drobných odběratelů (s koncem lockdownů lidé přestanou zvelebovat vlastní příbytky a budou utrácet za restaurace nebo cestování). Zpráva nicméně také předpovídá, že výpadek nahradí větší aktivita komerčního sektoru, co se týká investic do bytové výstavby a renovací kancelářských prostor, škol a dalších veřejných budov před návratem návštěvníků a pracovníků.

Ceny stavebních materiálů s největší pravděpodobností dál neporostou. Podle všech odhadů se ale také nevrátí na úroveň před pandemií, a výslednou cenu produkce tak ovlivní i v dalším roce.

Vývoj inflace

Jestliže jsme doposud sledovali prudký růst cen na trhu s nemovitostmi nebo akciemi, případně skokově podražily kryptoměny, nyní se inflace stala všudypřítomnou. V listopadu celkový růst cen dosáhl šesti procent, a to ještě jen proto, že vláda domácnostem odpustila DPH na energie. Při jejím započtení by se inflace pohybovala kolem sedmi procent. Pokračuje také zdražování v průmyslu, růst výrobních cen každý měsíc překvapuje, v říjnu meziroční průmyslová inflace poskočila o 11,6 procenta.

Růst cen má pokračovat i na začátku roku. Podle analytika Raiffeisenbank Davida Vagenknechta je nejistý vývoj inflace v lednu, kdy dochází k přecenění v řadě služeb a zboží. Inflace by se mohla dostat do úrovně okolo sedmi procent, jelikož dojde k navýšení regulovaných cen. Otázkou je energie, kde vláda Andreje Babiše navrhla protáhnout nulovou daň až do příštího roku.

Vysoký růst cen sice odsává lidem peníze z peněženek, na druhou stranu je nutí co nejrychleji investovat i do aktiv, která považovali donedávna za předražená. Inflace bude jednoznačnou podporou pro investice do nemovitostí coby pojistky, a tedy pro růst jejich cen.

Růst mezd a platů

Inflace, nízká nezaměstnanost i nedostatek cizinců potáhnou i nadále mzdy a platy vzhůru. Růst průměrné mzdy sice ve třetím čtvrtletí zpomalil v meziročním vyjádření z 11,4 na 5,7 procenta (tedy jen lehce překonal inflaci), nicméně i tak byl vyšší, než se čekalo.

V příštím roce určitě poroste minimální a s ní i zaručená mzda. Minimální mzda se od ledna zvedne o tisíc korun na 16 200 korun, tak jak to koncem listopadu schválila vláda Andreje Babiše. Nastupující vláda Petra Fialy rozhodnutí měnit nebude, uvedl v České televizi předseda KDU-ČSL Marian Jurečka, který má vést ministerstvo práce a sociálních věcí.

V současné době probíhají mzdová vyjednávání v podnicích, z dosavadních informací vyplývá, že mzdy porostou nominálně o čtyři až šest procent.

Růst platů a mezd požene vzhůru ceny nemovitostí. Nejen kvůli poptávce po nich, ale především kvůli vyšším nákladům na jejich výstavbu, opravy a renovace.

Ceny budou stagnovat a v některých místech i klesat, protože...

Úrokové sazby a cena hypoték

Po dlouhém období ultralevných peněz začala Česká národní banka přitvrzovat. Na posledních dvou zasedáních centrální bankéři zvedli sazby celkem o dva procentní body na 2,75 procenta. Navíc je dost pravděpodobné, že úroky porostou: k jejich zvýšení na nejbližším jednání se už přihlásil viceguvernér Marek Mora, který pro agenturu Reuters uvedl, že pravděpodobně zváží zvýšení o 50 nebo 75 bazických bodů. Člen bankovní rady Tomáš Holub v neděli uvedl, že by mohl zvýšení o 75 bazických bodů podpořit. Proti jakémukoliv zvyšování úroků jsou dlouhodobě dva členové rady: Oldřich Dědek a Aleš Michl.

Vyšší úroky se promítají jak do úvěrů stavařům a developerům, tak i na trhu hypoték. Ze statistik společnosti Golem Finance vyplývá, že průměrná sazba hypotéky stoupla letos v listopadu na 3,75 procenta. Loni v listopadu byla skoro poloviční: 1,97 procenta.

Zdražení úrokové sazby hypoték v praxi znamená zvýšení měsíční splátky v řádech tisíců korun. Nedostupnost bytů se rozšíří, což poptávku ochladí. A s ní možná i tempo růstu cen.

Nabídka nových bytů

Hlavním důvodem pro prudký růst cen bytů byla dlouhodobě nedostatečná výstavba. Poslední data Českého statistického úřadu naznačují, že se situace změnila. „Počet zahájených bytů začal v posledních měsících velmi prudce růst – tak prudce, že 12měsíční kumulace se rychle vyhoupla na úroveň zhruba 42 tisíc zahájených bytů. Takový počet jsme viděli naposledy v roce 2009, kdy ještě dozníval stavební boom z doby před pádem Lehman Brothers,“ uvedl v analýze ekonom České spořitelny Skořepa.

Podle mluvčího společnosti Re/Max Hejdy se na českém trhu jako celku zřejmě nabídka začíná blížit poptávce, nicméně z pohledu jednotlivých regionů může být situace velmi odlišná. Konkrétně v Praze je podle něj příliv nových bytů stále ještě z pohledu demografických trendů nedostatečný.

Ale i tady se čeká změna. Podle analýzy společnosti Central Group se v hlavním městě nyní připravuje skoro 130 tisíc nových bytů. Z toho víc než třetina, 50 tisíc, vstoupilo do některé z fází schvalovacího procesu. Letos pak úřady povolily zatím rekordních 5952 bytů, což je nejvíce od roku 2007.

Vyšší nabídka by mohla vyrovnat poptávku a zpomalit prudký růst cen. Na druhou stranu kvůli vysokým nákladům budou nabídkové ceny nových projektů nejvyšší v historii.

Černé labutě aneb Kde vítězí nejistota

Nový stavební zákon

Legislativa je jednou z největších překážek ve stavebnictví a také hlavní příčinou, proč se Česká republika pravidelně umisťuje na žebříčku Světové banky Doing Business u povolování staveb na chvostu ze 190 hodnocených zemí – daleko za Bulharskem i Rumunskem, ale aspoň před Albánií. Změnu měl přinést nový stavební zákon, jehož zastánci se kvůli výraznému zjednodušení a zkrácení lhůt pro vyjádření úřadů stali především stavební firmy a developeři, zatímco města i nezávislé organizace výrazně protestovaly proti osekání pravomocí.

Podle platného znění nabude nový stavební zákon účinnosti v polovině roku 2023, některé změny už ale začnou platit od 1. ledna příštího roku. Představitelé pětice politických stran nové vládní koalice ale v parlamentu předložili návrh na roční odklad účinnosti většiny nového stavebního zákona. Cílem jejich předlohy je hlavně oddělit a odložit vznik krajských stavebních úřadů jako orgánů státní stavební správy. „Odklad účinnosti o jeden rok je nezbytný, aby vznikl prostor pro nalezení shody na principech stavebního práva, které budou akceptovat všechny hlavní politické síly v Parlamentu České republiky,“ uvádějí poslanci ke svému návrhu.

Podle šéfa svazu stavařů Nouzy zákon teď čeká zatěžkávací zkouška. Každopádně s ohledem na nejistotu, co se týká nové legislativy, nelze určit její dopad na stavební řízení, a tedy na budoucnost staveb v Česku.

Covid, jeho varianty a vliv na ekonomiku

Ve chvíli, kdy se zjistilo, že je nová varianta koronaviru nazvaná omikron výrazně nakažlivější, mohli jsme v přímém přenosu sledovat prudký pád cen akcií či kryptoměn. Informace, že je sice určitě nakažlivější, ale také možná méně nebezpečná, zlepšila situaci víc, než by to dokázala pohádková živá voda.

Pokud budou střídavě pokračovat různá omezení v ekonomikách, budou nemovitosti (či zlato) stále symbolem jistoty bezpečně uložených peněz. Ve chvíli, kdy se ekonomika rozlétne bez omezení, získají velkou konkurenci. A tedy ztratí na atraktivitě.

Daně a rozpočet

Nová vláda pětikoalice se netají tím, že bude muset změnit navržený rozpočet. Kandidát na ministra financí Zbyněk Stanjura (ODS) počítá s tím, že vláda předloží přepracovaný návrh rozpočtu na příští rok na přelomu ledna a února. Končící vláda navrhla rozpočet se schodkem 377 miliard korun, nastupující kabinet chce deficit snížit pod 300 miliard, přičemž za snížením deficitu mají být především škrty a úspory.

K prvním úpravám daní chce pětikoalice přistoupit tak, aby nejdřív začaly platit v lednu 2024. Stanjura zatím mluví pouze o změnách v DPH. Majetkové daně včetně těch, které se přímo či nepřímo vážou k nemovitostem (daň z nemovitosti, daň z nabytí/prodeje nemovitosti apod.), jsou ve veřejném prostoru zakázaným slovem. V programovém prohlášení se nová vládní koalice výslovně vyjadřuje proti zvyšování daní a bydlení chce řešit především zásadním zrychlením stavebního řízení.

Otázkou je, co se stane, až zjistí, že sebelepší řízení nenaplní rozpočet v zemi, která se chlubí extrémně vysokou majetkovou nerovností a takřka nulovými daněmi z majetku.

Kurz koruny a vliv zahraničí

Oslabení koruny v době intervencí České národní banky bylo jednou z příčin prudce rostoucího zahraničního zájmu o české nemovitosti. Relativně slabá měna poptávku udržela – vzhledem ke stabilnímu růstu cen se nemovitosti staly objektem zájmu zahraničních fondů.

Nyní koruna pomalu posiluje kvůli růstu úroků ze strany centrální banky. I to může být podle ekonoma České spořitelny Skořepy důvodem pro vyšší poptávku po českých aktivech včetně nemovitostí.

Zahraničí ale může mít i přímý vliv – tedy nejen přes kurz koruny – na ceny českých nemovitostí. Developeři se obávají především manévrů Vladimira Putina na Ukrajině. „Pokud by došlo k mobilizaci ukrajinské armády, což je téma, které se aktuálně velmi často skloňuje, přišel by český průmysl a stavebnictví o desítky tisíc pracovníků,“ řekl ředitel Grafton Recruitment a GI Group Martin Malo.

Pokud by skutečně došlo k rozšíření Ruska o Ukrajinu, skončil by i vliv Ruska v České republice. Černým scénářem by pak byl příklon české politické reprezentace na Východ (nejen v osobě prezidenta), což by snížilo chuť Západu investovat v Česku peníze, a to včetně investic do nemovitostí.

Kolik si připravit na koupi pražského bytu? Podle Central Group je potřeba 16 ročních mezd

14. 12. 2021 ▪ 3 min. čtení

Zdá se, že ceny nemovitostí narazily na pomyslný strop a jejich další prudký růst je nepravděpodobný.

Jak ale ukázal pandemický rok 2020, svět dokáže přichystat překvapení, se kterým nikdo nepočítal. Platí to i pro ceny zdánlivě vždy výhodných domů a bytů.