Pozor na rizika, chcete-li koupit nemovitost od právnické osoby
Z údajů katastru nemovitostí nelze vždy s jistotou zjistit skutečné právní vztahy týkající se určité nemovitosti. Nebezpečí, že údaje obsažené v katastru nemovitostí neobsahují správné údaje a že vlastníkem předmětného pozemku nebo stavby je někdo jiný, než je uveden na listu vlastnictví, samozřejmě existuje i v případech, kdy je prodávajícím nemovitosti fyzická osoba.
Je třeba ale také upozornit na situace, kdy katastr nemovitostí obsahuje sice údaje správné a kompletní, přesto pro kupujícího nebude vždy možné z listu vlastnictví rozpoznat určité velmi závažné právní vady nemovitosti.
Zcela specifickým případem je situace, kdy prodávající, obchodní společnost, zřídí zástavní právo ke svému podniku. Podnikem se přitom rozumí soubor hmotných, i osobních a nehmotných složek podnikání. Je tedy zřejmé, že součástí podniku jsou také věci nemovité sloužící podnikateli k provozování podniku.
Podnikatel může použít k zajištění svých závazků podnik jako zástavu. Zástavní právo k podniku přitom vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Vzniká otázka, zda v případě, kdy podnikatel zastaví svůj podnik jako věc hromadnou, jsou zároveň zastaveny i nemovitosti, jež tvoří součást podniku.
Přestože převládají názory, že ke vzniku zástavního práva k nemovitostem, jež jsou součástí tohoto podniku, je nutný ještě vklad do katastru nemovitostí, vyskytují se i názory, že pokud je zastaven podnik jako celek, vklad do katastru nemovitostí již ke vzniku zástavního práva k nemovitostem nutný není.
I když lze namítnout, že následným prodejem nemovitost přestává být součástí podniku, a proto také přestane být zatížena zástavním právem, lze si představit, že zajištěný věřitel podnikne vše možné, aby nemovitost nepřestala plnit svou zajišťovací, eventuálně uhrazovací funkci.
Vzhledem k tomu, že možnost zastavit podnik jako věc hromadnou je v našem právním řádu velmi nová a odpovědi na otázky, které právní úprava navozuje, nelze hledat zatím ani v judikatuře, doporučujeme kupujícím prověřit i právě výše zmíněnou skutečnost, tedy to, zda podnik prodávajícího není zastaven. Údaje obsažené v Rejstříku notářských zástav nejsou zcela všem veřejně přístupné. Dostanou se k nim pouze zástavci, zástavní dlužníci. Další osoby, pokud chtějí výpis získat, musí prokazovat právní zájem. Doporučujeme proto na prodávajícím požadovat, aby předložil výpis z Rejstříku notářských zástav dokládající, že jeho podnik není zastaven.
Zvláštním případem je vznik zástavního práva k nemovitosti na základě rozhodnutí finančního úřadu k zajištění daňové pohledávky. Na rozdíl od smluvního zástavního práva nevzniká totiž vkladem do katastru, ale právní mocí rozhodnutí příslušného správce daně. K eliminaci tohoto rizika doporučujeme vždy požadovat potvrzení od finančního úřadu, že prodávající nemá daňové nedoplatky.
Autoři pracují v advokátní kanceláři
Glatzová & Co.
