Jak číst hypoteční smlouvy - díl II.

Jak číst hypoteční smlouvy - díl II.

Miroslav Melichar

Chcete-li si pořídit byt na hypotéku, velmi pozorně prostudujte jednotlivé paragrafy smlouvy a související smluvní podmínky. Zkoumali jsme smlouvu, za kterou dali žadatelé téměř 22 tisíc korun. Vysokou cenu za uzavření smlouvy zdůvodňovala banka individuálním přístupem. Ten však ve skutečnosti neposkytovala.

Pozor na smluvní pokuty

Banky se zpravidla snaží zajistit proti úplně všemu, často i duplicitně. Jako příklad lze uvést smluvní pokuty. Ty jsou v případě námi zkoumané smlouvy obsaženy jak v úvěrové smlouvě, tak ve smlouvách o zřízení zástavního práva. Zjistíte-li něco takového, snažte se s bankou domluvit, aby se otázka pokut řešila jen v jedné ze smluv.
Nezapomeňte také, že jistinu začínáte splácet až po úplném vyčerpání úvěru. Do té doby, a někdy může ta doba být opravdu dlouhá (jako například v námi zkoumané smlouvě), platíte pouze úroky. Příklad: v kupní smlouvě máte doložku, že poslední splátku může banka uvolnit až po zaplacení daně z převodu nemovitosti prodávajícím. Tím se sice ochráníte před tím, abyste daň nemuseli platit vy, ale prodlužuje se tím doba, kdy banka uvolní poslední peníze, tedy doba, kdy vy jí stále platíte jen úroky.
Zvažte tedy, zda nebude levnější zajistit se jinak. Jednou z možností je využít notářské úschovy. Částku potřebnou k zaplacení daně nedostane prodávající, ale notář, který také následně daň zaplatí. Nejlépe tehdy, až dostane potvrzení, že jste se stali majiteli nemovitosti.
Je ovšem třeba vědět, že v některých případech se může postupné čerpání úvěru, a tím i splácení pouhých úroků protáhnout ne o několik měsíců, ale o několik let.
V rámci záruk, které banka požaduje, jste zpravidla nuceni uzavřít životní pojistku a pojištění nemovitosti, na kterou si berete hypotéku - a obojí vinkulovat ve prospěch banky. Nezapomeňte se na tyto povinnosti, výši cílových pojistných částek a způsoby vinkulace zeptat hned na počátku. Jde totiž o další náklady spojené s hypotékou, které zvedají měsíční splátky. A vy s nimi proto ve svých propočtech musíte počítat. Banky se mnohdy liší v uplatňování povinnosti se pojistit. Tam, kde jedna na životním pojištění trvá, jiná ho nepožaduje.
Také se rozhodně vyplatí pečlivě prostudovat všechny druhy požadovaných záruk a zajištění. Zástavní právo, zmíněné pojistky, ale někdy také bianko směnka - to všechno se objevuje v návrzích smluv. Proč? Banky se totiž snaží zajistit se takzvaně na 110 procent, tedy podnikat zcela bez rizika. To je drahé - a platíte vy.

Podivná ohleduplnost

V současné době bohužel stále ještě zcela neplatí nepřímá úměra mezi bonitou klienta a mírou záruk, které po něm banka požaduje. Stejně tak individuální posouzení klienta v této věci ze strany finančních ústavů lze často označit za poněkud zvláštní. Banky sice někdy "ohleduplně" nechtějí po žadateli o úvěr finanční historii vzdálenější než jeden rok, ale tento přístup k věci je pak klientovi ke škodě.
V případech bonitních a perspektivních klientů (vzdělání, potenciál na trhu práce) je totiž takové povrchní posuzování špatné proto, že jsou následně zbytečně zatěžováni přílišnými zárukami. Je tedy zřejmé, že pokud by se klient nechal "scanovat" důkladněji, mělo by se to odrazit v míře jištění. Určitě to zkuste.
Co ještě? Nepřecházejte bez důkladnějšího prozkoumání pasáže smlouvy, které se týkají lhůt. Zejména doporučujeme žádat zkrácení lhůt, ve kterých se banka zavazuje vydat klientovi po splacení všech závazků písemný souhlas se zrušením vinkulace v její prospěch. V případě námi zkoumané smlouvy jde o deset dnů - proč?
Někde se dokonce banka neobtěžuje s lhůtami vůbec - například u smlouvy o zřízení zástavního práva, kde pouze konstatuje, že po splnění všech závazků vydá o této skutečnosti písemné prohlášení.
Patrik Nacher studuje Bankovní institut vysokou školu v Praze