Víte, kolik stojí váš pozemek?

Víte, kolik stojí váš pozemek?

Většinou navrhují, případně požadují ceny, které docílil jejich soused v obci, nebo argumentují tím, že cena pozemku je v obci obvyklá. Soudí tak podle toho, za co inzeruje pozemek jiný vlastník nebo co říká cenová mapa pro jiný pozemek. Co vlastně určuje cenu pozemku?

Důležitá je poloha

Jak nás informoval jednatel společnosti Ráj nemovitostí s. r. o. v Praze ing. Čeněk Hrdlička, o jeho ceně rozhodují desítky vlastností, charakteristik, náležitostí. Nezáleží pouze na tom, jak je pozemek velký, důležitá je i jeho poloha. Například to, zda je nebo není přístupný z veřejné komunikace s vyhovujícími parametry, což je hlavně šířka, nebo ze soukromé komunikace - v tom případě jde také o její parametry a souhlas vlastníka. Důležitý je též sklon pozemku, zda je k severu, jihu, východu, západu - jde o takzvaná solární hlediska. O ceně rozhoduje i skutečnost, zda je pozemek v intravilánu - v zastavěné části obce, nebo v extravilánu - mimo zastavěnou část obce.

Slovo mají úřady

Prodávající či kupující by měl také vědět, jak si pozemek stojí u úřadů, jaké je jeho funkční využití podle schváleného územního plánu, zda existuje písemné vyjádření obce, eventuálně stavebního úřadu k využití pozemku a jaké jsou regulativy zástavby, zda je stavebním úřadem vydáno stavební rozhodnutí a stavební povolení na konkrétní stavbu. Existuje písemné stanovisko energetických závodů k podmínkám, včetně finančních, napojení pozemků na elektrickou energii, správců inženýrských sítí, což je voda, kanalizace, plyn, k možnosti napojení na tyto řady atd.?

Autonomnost se cení

Jak jsme se dále od ing. Hrdličky dozvěděli, je třeba také vědět, zda pozemek je nebo není autonomní pro budoucí výstavbu. Autonomní je takový pozemek, který vám dovoluje připravovat na něm projekt či stavbu, aniž byste museli vypracovat urbanistickou (zastavovací nebo prověřovací) studii širších vztahů v území a tuto studii veřejnoprávně projednávat, museli také zajišťovat přístup na pozemek přes pozemky jiného vlastníka či zřízením věcného břemene přístupu na pozemek a byli s projektem závislí na vlastnících sousedních pozemků více než v mezích stavebního zákona a regulativů dle územního plánu obce. Autonomní pozemek je velmi cenný a jeho cena vysoká. Na druhou stranu velmi komplikované jsou pozemky, jimž se říká "pruh v honu", které nelze autonomně vůbec zastavět a musí se o nich vždy složitě jednat s řadou dalších vlastníků v sousedství, přičemž jejich dohoda je často neschůdná, protože každý má jinou představu o ceně - jeden chce prodat, druhý ne, třetí zde chce stavět, čtvrtý chce stavět až za deset let, až děti dorostou...

Okolí hraje roli

Důležité též je, co se nachází v okolí pozemku. Pokud je prolukou v zastavěném území, jeho cena vzroste - takový bývá nejcennější. Dnes se však developerské projekty nejvíce uskutečňují na pozemcích charakterizovaných slovy "naporcované pole". Zanedbatelný není ani výhled z pozemku, to znamená kam a na co je vidět, jaká je kvalita výhledu, co je v jeho bezprostředním sousedství, to znamená, jaká jsou aktiva a pasiva, co je v širším okolí pozemku atraktivní nebo negativní, zda je nebo není oplocen, a rozhoduje i způsob oplocení.

Inženýrské sítě

Samostatnou kapitolou při rozhodování o ceně jsou inženýrské sítě. Jak nás dále informoval ing. Hrdlička, měli bychom vědět, zda na pozemku je nebo není sdružený objekt inženýrských sítí - to znamená voda, plyn, elektrická energie, kanalizace v jednom "domečku". Také to, zda se na něm nachází RIS - takzvaná elektrická kaplička, "antoníček" či elektrický budník. Má pozemek studnu, a pokud ano, o jaký typ studny jde, jaká je její hloubka, vydatnost? Měli bychom také vědět, zda tu je nebo není HUP - hlavní uzávěr plynu, vodovodní šachta - obecní vodovodní řad, kanalizační šachta - obecní kanalizační řad. Pokud je pozemek zcela bez inženýrských sítí, měli bychom se informovat, které inženýrské sítě jsou v dosahu a jak jsou daleko. Jestliže inženýrské sítě nejsou ani v samotné obci, mělo by nás zajímat, jestli existuje hydrologický posudek, který vypovídá, když bychom chtěli kopat studnu, zda je na pozemku dostupná podzemní voda a jaké s tím budou přibližně spojené náklady. Zajímat bychom se měli i o to, co je pod pozemkem. Vedou tudy nějaké inženýrské sítě, které s ním nesouvisí - například dálkové telekomunikační vedení, plynovod, kanalizace, elektrokabely, vodovod a podobně?

Dodatečné investice

Pozemek je třeba posuzovat i v dalších širších souvislostech. Měli bychom vědět, zda musí respektovat nějaká ochranná pásma - například ochranné pásmo vzdušných elektrických vedení, podzemních sítí, ochranné hygienické pásmo a podobně. Existuje na něm vyhovující žumpa, nebo ji bude nutné budovat, eventuálně zda bude nutné budovat čističku odpadních vod a jaké jsou přibližné náklady. Existuje pro prodávaný pozemek ekologický "audit", jsou na něj uvalena nějaká břemena, a pokud ano, tak jaká, je pro něj vypracován radonový průzkum?

Závěr

"Z těchto všech vlastností a náležitostí či charakteristik pozemku se odvíjí jeho reálná tržní cena. Běžné jsou případy, že v téže obci má jeden stavební pozemek cenu 1000 korun za čtvereční metr a druhý jen 100 korun za čtvereční metr, a pokud se jedná o ornou půdu, tak i 10 korun za metr čtvereční. Přitom se mohou oba pozemky nacházet v jedné ulici, v jedné lokalitě, v jedné enklávě. Jak je vidět, cena pozemku je citlivá a individuální záležitost, kterou je třeba velmi pečlivě prozkoumat a posoudit případ od případu," shrnuje na závěr ing. Hrdlička.
(kž)