Investice do nemovitostí: Firmě se vlastní prostory vyplatí

Firmě se vyplatí vlastní prostory

Malé a střední firmy stále více investují do přechodu z pronajatých do vlastních nemovitostí. Přechod z pronajaté do vlastní nemovitosti mívá řadu důvodů a ve většině případů jej lze jen doporučit.
Řada společností malé a střední velikosti podniká úspěšně již řadu let. Průměrné stáří takové firmy v České republice je podle našich průzkumů okolo pěti let existence.
Pokud má taková firma stabilní okruh obchodních partnerů a rozšiřuje výrobní a provozní kapacity, mělo by ji k zamyšlení nad koupí vlastní nemovitosti vést minimálně několik následujících důvodů.

Splátky i nižší než nájem

Jestliže do nákupu nemovitosti investují ti, kteří ji chtějí dále pronajímat, pracují zpravidla s předpokladem návratu investice do deseti let.
To vytváří velký tlak na cenu pronájmů. Dnes platí, že ceny nájmů kopírují a leckdy dokonce převyšují hodnotu měsíční splátky úvěru. Je tomu tak díky současným mimořádně nízkým úrokovým sazbám, které se pohybují již od úrovně 4,5 procenta ročně.
Jde o situaci podobnou jako u nemovitostí určených k bydlení, kde rodiny také často raději volí cenu hypotéky před vysokým pronájmem.
Podobně jako u bydlení i zde platí, že na rozdíl od placení nájmu investuje firma při splácení úvěru do svého majetku.
Zvyšuje se hodnota firemních aktiv, a tudíž i hodnota firmy. Tu samozřejmě zvyšují i investice do oprav pořízené nemovitosti. Ve specifických případech lze navíc i rozsáhlé opravy v řádech několika miliónů korun ihned promítnout do nákladů v rámci tzv. daňové optimalizace.

Přístup k cizím zdrojům

Pořízení vlastní nemovitosti má ale i řadu vedlejších výhod, které ušetří firmě spoustu peněz. Jde například o lepší přístup k dalším úvěrům.
Většina malých a středních firem má při úvěrování největší problém právě s jeho zajištěním, protože nedisponuje vlastní nemovitostí, nebo takovými výrobními kapacitami, které by byly alespoň částečně likvidní. Proto u tohoto zákaznického segmentu převažují tzv. nezajištěné úvěry.
Pokud ovšem firma vlastní nemovitostí disponuje, umožňuje jí to mnohem flexibilnější čerpání dalších druhů úvěrů, například provozních. Samozřejmě, že při zajištění lze tyto úvěry získávat za mnohem lepších podmínek než úvěry nezajištěné (byť jejich dostupnost je dnes poměrně vysoká, jsou ale logicky dražší).
Ideálním produktem pro financování nákupu vlastní nemovitosti je investiční splátkový úvěr, nejčastěji požadovaný na období pěti až sedmi let. Banky přitom nabízejí v podstatě dva druhy úročení. První je fixní úroková sazba. Ta je platná po celou dobu platnosti úvěrové smlouvy. Druhou variantou je variabilní, tzv. plovoucí sazba. Tato sazba se mění podle aktuální ceny peněz na trhu. Pro tento druhý způsob stanovení ceny využívají banky nejčastěji sazbu českého mezibankovního trhu od níž se cena odvíjí. Stanoví se přitom určitou odchylkou.
Vůbec nejčastější formou investice do vlastní nemovitosti je nákup starších provozních areálů a jejich následná rekonstrukce. Cena těchto nemovitostí i včetně pozemků a rekonstrukce totiž zdaleka nedosahuje dnešních nákladových cen na pořízení nové srovnatelné budovy. Autor je ředitelem pro SME v Citibank