Majitelé versus nájemníci: Jak dát výpověď nájemci

Již v březnu nabyl účinnosti zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (č. 107/2006 Sb.) a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Tento zákon mimo jiné novelizuje ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu.
Jednou z řady změn, které s sebou přináší, je i změna související se zánikem nájemního vztahu písemnou výpovědí. I nadále sice platí, že pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně.
Zásadní změnou s praktickým dopadem na řadu nájemních vztahů je ale novelizace ustanovení § 711 občanského zákoníku. Spočívá zejména v tom, že v zákonem stanovených případech není nadále vázáno právo pronajímatele vypovědět nájem bytu na přivolení soudu.

Nové podmínky výpovědi
Za podmínek dle novelizovaného ustanovení § 711 odst. 2 občanského zákoníku se tak nově otevírá pronajímateli potenciálně snazší cesta např. k tomu, aby se domohl vyklizení bytu nájemcem, který opakovaně porušuje základní povinnosti plynoucí z nájemního vztahu (viz infobox). V ostatních případech bude k výpovědi ze strany pronajímatele i nadále třeba přivolení soudu.
Za jeden z nejčastěji se v běžném životě vyskytujících výpovědních důvodů je možné označit výpověď z nájmu bytu pro dlouhodobé neplacení nájemného ze strany nájemce. Po novele se jedná o prodlení s platbou nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Vraťme se ale zpět k podmínkám výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu. Je-li dán některý z výpovědních důvodů dle novelizovaného ustanovení § 711 odst. 2 občanského zákoníku, je i nadále třeba doručit nájemci písemnou výpověď.

Písemná výpověď povinně
V písemné výpovědi podané pronajímatelem musí být uveden výpovědní důvod, výpovědní lhůta a poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Pokud nájemci podle občanského zákoníku přísluší bytová náhrada, musí výpověď obsahovat i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Podobně jako podle dřívější úpravy i nyní platí, že výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce.

Práva nájemce
Na ochranu práv nájemce před nedůvodnou výpovědí ze strany pronajímatele bez přivolení soudu má ze zákona nájemce právo v bytě i po uplynutí výpovědní lhůty zůstat a nevyklizovat jej. Toto právo má však nájemce pouze za předpokladu, pokud podá ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení výpovědi k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu. Závěrem je vhodné podotknout, že se výše uvedený výklad vztahuje pouze na výpovědi nájmu bytu podané po nabytí účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. (tj. počínaje dnem 31. 3. 2006 a později). Výpovědi podané před tímto datem se budou řídit tehdy platným občanským zákoníkem.
Autor je právníkem firmy epravo.cz


Změny v zákoně
Dle novely občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu v případech:
Pokud nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.
Pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, zejména když nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
Má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt.
Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas.
Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Zdroj: www.epravo.cz