Jak na financování vlastního bydlení

Nabídka produktů určených k financování nákupu nemovitostí je v současné době velmi pestrá. Banky a stavební spořitelny mezi sebou soutěží o zákazníka, snaží se vyjít vstříc potřebám co největšího počtu lidí a zájemcům o úvěr jeho získání maximálně ulehčit. Pořízení úvěru na financování nákupu bytu či domu je rozhodnutí, které ovlivní rozpočet domácnosti na mnoho let dopředu, proto je výběr hypotéky, případně úvěru ze stavebního spoření, třeba promyslet, zbytečně se neukvapovat a nesáhnout hned po první nabídce, kterou potkáte.

Hypotéky
Hypoteční úvěry byly dříve použitelné pouze na investice do bydlení. V minulosti však došlo k úpravě zákona a byla zrušena podmínka účelovosti úvěru. Jedinou podmínkou tak zůstává zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. To umožňuje financovat prostřednictvím hypotečního úvěru také nákup družstevního bytu. Další omezující vlastností je výše úvěru. U většiny bank je stanovena jeho minimální hranice, která se pohybuje mezi 200 až 300 tisíci korunami. Maximální výše úvěru bývala stanovována jako sedmdesát procent z hodnoty zástavy. Stále častěji se však setkáváme s případem, že banky nabízejí úvěry v hodnotě až sto procent hodnoty.

Úroky a délka úvěru
Konečná výše úvěru závisí na úrokové sazbě a době splatnosti. Jaká bude sazba, závisí na tom, jak draze nebo levně hypoteční banky zdroje koupí. "Zatímco jsou úrokové sazby účinnou zbraní marketingových oddělení jednotlivých bank, význam doby splatnosti se potlačuje do pozadí. Přitom právě doba, po kterou budeme úvěr splácet, ovlivňuje nejen výši anuitní splátky, ale také částku, o kterou úvěr přeplatíme. Čím delší doba splatnosti, tím nižší splátka a vyšší konečné náklady na úvěr," říká Ivana Žáková, ředitelka pro specializované poradenství společnosti AWD ČR. Důležitým pojmem, který pro mnohé klienty bank bývá velkým tajemstvím, je fixace úrokové sazby. "Nejedná se o splatnost, ale vyjadřuje období, za které nedojde ke změně sjednané úrokové sazby. Máme-li kratší dobu fixace, budeme mít nižší úrokovou sazbu. Vychází to z pravidla, kdy podstupované riziko finanční ústav zohledňuje v prémii. Pro stanovení konečné úrokové míry je důležitá také bonita žadatele," doplňuje Žáková. Banky dávají přednost klientům, kteří mají dostatečně vysoké, stabilní a do budoucna jisté příjmy. Při zkoumání bonity porovnává banka příjmy klienta s jeho splátkami a dalšími závazky. Zároveň chce, aby mu zbylo dost peněz na živobytí a nějaká finanční rezerva.

Šikovné vychytávky
Na současném trhu hypotečních bank figuruje více než desítka finančních ústavů. Velká konkurence přináší klientům výhody. Především se to projevuje širokou produktovou nabídkou. Už spíše výjimečně banky nabízejí jeden univerzální produkt. Stále více se snaží vycházet klientům vstříc a modelovat úvěry podle potřeb zákazníka. Především těm, kteří staví rodinný dům, přijde vhod, že v současné době většina bank umožňuje zpětné proplacení účtů vynaložených na bydlení za období jednoho roku. Některé banky nabízí další výhodu: až dvacet procent prostředků, které si klient od banky na stavbu půjčuje, se nemusí účelově dokládat.

Nejsou ani neobvyklé kombinace hypoték s jinými finančními produkty, především životním pojištěním. Princip je jednoduchý. Klient bance po celou dobu platí pouze pravidelný úrok z úvěru. Zbytek prostředků platí pojišťovně ve formě pojistného životního pojištění. Úvěr jako takový je pak splacen na konci platnosti hypotečního úvěru z prostředků nahromaděných na účtu životního pojištění. Již v minulosti se banky snažily prorazit s kombinací kapitálového životního pojištění s hypotečním úvěrem a řada českých bank má tento produkt v nabídce dodnes. Produktu se však nepodařilo prosadit ve větší míře. Hlavním důvodem je fakt, že výnos z kapitálového životního pojištění je limitován, protože pojišťovny mají jen omezené možnosti, kam investovat.

Investice do bydlení
Poměrným nováčkem na trhu v ČR je kombinace hypotéky s investičním životním pojištěním. Hlavní výhodou této kombinace je, že peníze, které by u běžného hypotečního úvěru klient průběžně splácel bance a neměl by z nich žádný zisk, v tomto případě investuje a může z nich dosáhnout výnosu. Pokud klient společně s poradcem zvolí u investičního životního pojištění vhodnou investiční strategii, mohou nakumulované prostředky na účtu investičního životního pojištění umožnit nejenom splacení jistiny hypotéky, ale dosažený výnos ještě pomůže zaplatit část z úroků z hypotéky a po splacení hypotečního úvěru může část prostředků na účtu investičního životního pojištění zbýt.

"Úspěch kombinace hypotéky a investičního životního pojištění je ovšem závislý na zhodnocení prostředků na účtu investičního životního pojištění, a tedy na zvolené strategii investování. Výnosy z investičního životního pojištění mohou být především v dlouhodobém horizontu velmi zajímavé. Investiční riziko však nese pojistník, nikoliv pojišťovna. Pojišťovny výslednou částku na účtu negarantují," připomíná Ivana Žáková ze společnosti AWD ČR.

Doklady nutné pro vyřízení hypotéky
Pro poskytnutí hypotéky bude banka zkoumat bonitu klienta. To znamená, zda máte dostatečný příjem. Zjišťuje se tak, že od výše čistého měsíčního příjmu se odečtou pravidelné měsíční splátky hypotéky a všech dalších pravidelných výdajů - platby stavebního spoření, penzijního připojištění, pojištění, splátky jiných úvěrů atd. Rozdíl mezi příjmy a výdaji musí být vyšší než životní minimum například 1,5násobně. To je u každé banky individuální.

Pro ověření bonity je třeba doložit potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele (většinou zpětně za tři uplynulé měsíce) nebo daňové přiznání s razítkem finančního úřadu. Lze dokládat i jiné pravidelné příjmy. Dále musíte předložit doklady o závazcích, které máte - nájemní smlouvy, pojistné smlouvy, smlouvy o stavebním spoření, různých úvěrech a půjčkách, leasingu atd.

Většina bank požaduje po žadateli, aby byl pojištěn pro případ smrti alespoň na takovou částku, jakou činí hodnota úvěru. Budou tedy požadovat uzavření nové životní pojistky a její vinkulaci ve prospěch banky nebo vinkulaci stávající životní pojistky, kterou žadatel má a která požadavkům banky vyhovuje. Uvedené údaje je také třeba při žádosti o úvěr doložit.

Nemovitost
Hypotéka je úvěr, kdy žadatel o úvěr ručí zastavenou nemovitostí. K této nemovitosti budete dokládat originál výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník. Ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, kterého vám banka doporučí. Dále je třeba pojistná smlouva o pojištění nemovitosti a vinkulaci. Ve většině případů je zastavovaná nemovitost - dům či byt - tou nemovitostí, kterou hodláte z prostředků hypotéky pořídit. Potřebujete tedy také kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí - tedy doklad, že se nemovitost stane vaším majetkem.

"Může se stát, že zastavovaná nemovitost je jiná než ta, kterou z úvěru financujete. Může jít například o družstevní byt, který nelze zastavit. V tomto případě požaduje banka kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí vztahující se k té nemovitosti, kterou budete pořizovat. Pokud se jedná o neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americkou hypotéku, kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí odpadá," připomíná Ivana Žáková. Při stavbě bude podle ní banka požadovat stavební povolení, smlouvu o dílo s dodavatelem stavby včetně položkového rozpočtu a harmonogramu stavby, při stavbě svépomocí položkový rozpočet s harmonogramem stavby, soupis prací prováděných svépomocí včetně jejich ocenění, projektovou dokumentaci. "Jestliže výše úvěru je nižší než výše celkové investice, požaduje banka doklad o vašich vlastních prostředcích. Těmi mohou být vlastní úspory, ale také např. prostředky ze stavebního spoření či jiná půjčka," dodává.

Stavební spoření
Podmínky pro uzavření smlouvy o stavebním spoření jsou velice příznivé, což je také jeden z důvodů, proč se tento finanční produkt řadí mezi nejoblíbenější. Přispívá k tomu také štědrá státní podpora, která v současné době činí patnáct procent z vložených prostředků, maximálně však tři tisíce korun. Samotné stavební spoření je založeno na principu podílu klientů na tvorbě společných zdrojů. Ty pak lze použít na poskytování úvěrů tzv. bytové potřeby. Co si pod pojmem bytové potřeby představit, je stanoveno zákonem. Jedná se především o výstavby, koupě nebo rekonstrukce staveb určených k bydlení na území České republiky.

Fáze spořicí
Stavební spoření se dělí na dvě fáze. Nejprve klient spoří měsíčně částku, kterou si sjednal ve smlouvě (většinou však existuje možnost jednorázového vložení prostředků během roku). Na základě vložených prostředků je mu následně přiznána už zmiňovaná státní podpora. Nesmíme ovšem zapomenout na fakt, že minimální doba spoření pro získání státní podpory bez využití úvěru ze stavebního spoření je v současné době šest let.

V případě, že peníze vybereme dřív, nebude podpora vyplacena. Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si účastník zvolí výši cílové částky. Cílová částka se rovná součtu vkladů klienta, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory po odečtení daně z příjmu z těchto úroků. Jde tedy o celkovou částku, kterou bude mít účastník spoření při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Většina stavebních spořitelen v ČR nabízí stavební spoření přednastavené tak, že účastník naspoří čtyřicet až padesát procent cílové částky. Zbývajících padesát až šedesát procent tak tvoří prostor pro eventuální čerpání úvěru ze stavebního spoření. Vklady účastníků stavebního spoření a připsané zálohy jsou stavební spořitelnou úročeny ročně kolem dvou procent (podle podmínek při založení smlouvy).

Fáze úvěrová
Druhá, úvěrová fáze vůbec nemusí nastat. Přesto by měla plnit základní funkci stavebního spoření. Pro získání úvěru musí účastník spoření spořit minimálně dva roky, naspořit minimálně čtyřicet procent (respektive 50 %) cílové částky a splnit hodnoticí číslo. Z těchto tří podmínek je hodnoticí číslo největší neznámou pro většinu klientů. Jeho úlohou je určit spravedlivé pořadí při přidělování úvěru.

Toto číslo stavební spořitelna pravidelně vyhodnocuje a podle něj pak stanovuje pořadí pro přidělení úvěru. Smlouvy s vyšším hodnoticím číslem mají přednost. Při výpočtu se zohledňuje především výše uspořené částky, tarif a výše cílové částky. Jeho minimální výše pro poskytnutí úvěru je uvedena ve smlouvě o stavebním spoření. Jako většina závazků musí být i úvěr ze stavebního spoření něčím zajištěn. Podle výše půjčky se rozlišuje, zda postačí pouze ručitel, nebo klient bude muset zastavit i nemovitost. Tím zlomovým okamžikem bývá hranice okolo 300 tisíc korun.

Překlenovací úvěr
Velice často se stává, že občané chtějí čerpat úvěr, aniž by splňovali všechny výše uvedené podmínky. Proto stavební spořitelny nabízí svým klientům tzv. překlenovací úvěry. I tento úvěr musí být použit účelově, podobně jako úvěr ze stavebního spoření. Mnohdy klient dosáhne výše minimálního vkladu, ale nemá splněno hodnoticí číslo, popřípadě minimální dva roky spoření. Výše překlenovacího úvěru se většinou rovná cílové částce. Klient platí pouze úroky z překlenovacího úvěru a čeká na přidělení cílové částky. Jakmile je cílová částka přidělena, tzn., že klient splní všechny podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, splatí se překlenovací úvěr přidělenou cílovou částkou a stává se z něj klasický úvěr ze stavebního spoření. Úroky z běžného úvěru jsou nižší než u překlenovacího. V současné době se úroky z úvěru pohybují kolem čtyř až pěti procent u běžného a do sedmi procent u překlenovacího.

"V současné době je na trhu stavebního spoření celkem šest institucí. Při výběru je dobré si dopředu rozmyslet, zda si přejete pouze spořit, nebo zda plánujete čerpat úvěr. Podle toho si také zvolíte tu správnou variantu. Dále byste neměli opomenout i další výdajové položky s uzavřením stavebního spoření spojené, jako jsou roční vedení účtu, poplatek za uzavření smlouvy nebo výpis z účtu. V každém případě stavební spoření lze považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů," podotýká poradkyně Ivana Žáková.

Opatrnost při výběru úvěru je nezbytná
Při výběru vhodného finančního produktu se zbrklé chování nevyplatí. Vzhledem k poměrně vysokým částkám a dlouhé době splatnosti se nám ukvapené jednání může značně prodražit. Jak již z výše uvedeného vyplynulo, nabídka je široká a je pravděpodobné, že by se v moři finančních instrumentů utopil každý laik.

"Celkově si dovolím tvrdit, že samotná problematika financování bydlení není jednoduchou záležitostí a vyžaduje důkladnou analýzu všech vstupujících kritérií. Každá rodina má jinak stanovenou jak startovní, tak i cílovou pozici, a proto je těžké udělovat univerzální rady. Přesto bych doporučovala, aby si každý zájemce o hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření srovnal nejenom úrokové sazby, ale i další poplatky. Důležitá je též administrativní náročnost vyřízení úvěru a budoucí priority rodiny," uzavírá Ivana Žáková, ředitelka pro specializované poradenství společnosti AWD ČR.