Středoevropský trh láká investory

Středoevropský trh láká investory

Podíly fondu ING Property Fund Central and Eastern Europe nejsou veřejně obchodovatelné a délka investic není časově omezena. Cílem fondu je investovat do nemovitostí celkem jednu miliardu eur (přibližně 28 mld. Kč). Podle manažerů fondu by výnosy z investovaného kapitálu měly dosahovat 10 až 11 procent. "Vstup prvních investorů do fondu již v tak krátké době pro nás sice není překvapením, je to ale bezesporu úspěch," poznamenal Jiří Lhoták, finanční ředitel ING Real Estate Investment Management pro střední a východní Evropu.

Letos 400 milionů nových investic

V okamžiku založení fondu do něj byly vloženy dvě nemovitosti v hodnotě 75 milionů eur. Do konce roku 2006 se podařilo zajistit investice do tří dalších nákupních středisek v Polsku v celkové hodnotě 160 milionů eur. V současné době probíhají jednání o nákupu dalších pěti budov po celém regionu střední a východní Evropy.
Martin Sabelko, výkonný ředitel ING REIM pro střední a východní Evropu, je přesvědčen, že ještě letos se fondu podaří uskutečnit investice za 400 milionů eur. "Střední a východní Evropa nabízí mnoho investičních příležitostí se značným potenciálem," řekl. "Nicméně ING REIM má rovněž za cíl zvyšovat hodnotu nemovitostí, do nichž investuje, a to aktivní správou portfolia a asset managementem. ING Property Fund Central and Eastern Europe nám otevírá přístup k nemovitostem různých kategorií. Cestou aktivní správy portfolia a asset managementu budeme optimalizovat dlouhodobé příjmy z nájemného a dosahovat stálého růstu hodnoty našich realit."
Hodnotu nemovitosti vyjadřuje poměr nájemného k výnosnosti (yield). Čím vyšší je nájemné a čím nižší je výnosnost (která závisí na momentální situaci na trhu a na kvalitě konkrétní nemovitosti), tím vyšší je hodnota nemovitosti.

Do Česka zamíří zhruba pětina investic

V České republice již ING Property Fund Central and Eastern Europe investoval do kancelářského objektu BB Centra Beta v Praze 4, jehož 18 tisíc m2 kancelářských ploch je prakticky zcela pronajato. "Na tuzemském trhu stále pokračuje trend z posledních dvou tří let, kdy klesaly yieldy komerčních nemovitostí. Tempo tohoto poklesu se podle našich očekávání sice zvolní, ale situace zůstane ještě určitý čas pro investory i developery příznivá," říká Jiří Lhoták. "Míra rizika na tuzemském trhu komerčních nemovitostí je již prakticky srovnatelná s vyspělými realitními trhy západní Evropy, návratnost investice je však stále mírně vyšší, zejména díky rychlejšímu růstu nájemného. To platí hlavně o nákupních centrech." Dalším faktorem zvyšujícím výnosy je možnost dalšího snižování yieldů.
Podle předpokladu odborníků pražské kanceláře ING REIM by se roční růst nájemného kancelářských prostor v ČR měl pohybovat mezi jedním až dvěma procenty. Růst nájmů v obchodních centrech lze očekávat na úrovni kolem tří až 3,5 %, a to zejména díky nárůstu kupní síly obyvatelstva a vzrůstajícím obratům obchodníků. To platí v případě bezproblémově fungujících center.
Investičně zajímavé projekty se realizují nebo plánují i mimo hlavní město. Trend expanze do regionů sleduje i ING REIM. "Uvažujeme o dalších investicích pro fond do kancelářských a obchodních projektů jak v Praze, tak i v dalších městech České republiky," dodává Jiří Lhoták. Donedávna trh s moderními kancelářskými prostorami mimo Prahu prakticky neexistoval. Za poslední rok se však nabídka rozšířila i do Brna, první moderní administrativní centra vznikla a budou dále vznikat v Ostravě, Plzni, Českých Budějovicích, Hradci Králové a dalších krajských městech. Tyto lokality jsou zajímavé jak pro zahraniční společnosti, které sem umisťují hlavně svá servisní a call centra, tak i pro expanzi místních společností.
Obchodní centra mimo Prahu nejsou žádnou novinkou, nicméně v návaznosti na růst poptávky ze strany zákazníků i obchodníků dochází k další expanzi obchodních center v regionálních městech. Tato centra tak dnes vznikají ve městech nad padesát tisíc obyvatel.
Z předpokládané jedné miliardy eur investic by v ČR mělo být umístěno až 200 milionů.

Zaměřeno na obchodní projekty...

Podobně jako jeho předchůdce ING Property Fund Central Europe bude také ING Property Fund Central and Eastern Europe realizovat své investice v různých zemích, aby diverzifikoval investiční rizika. Ovšem zatímco první fond investoval v Polsku, ČR a Maďarsku, nyní jsou mezi cílové země zařazeny také Rumunsko, Slovensko a Rakousko. Rumunsko je z hlediska realitního trhu atraktivní, protože má potenciál generovat vyšší výnosy než původní tři země, obdobně Slovensko je typické vyšší výnosností. Rakousko jako člen eurozóny přinese fondu pozitivní a důležitou vyrovnanost a minimální riziko, jak vysvětlil Martin Sabelko.
V již zajištěném portfoliu ING Property Fund Central and Eastern Europe se nacházejí podíly v nákupním středisku King Cross Praga, které má 24 tisíc m2 obchodních ploch, a v obchodním centru Wars, Sawa & Junior se 30 tisíci m2 prodejní plochy. Obě budovy se nacházejí ve Varšavě. Téměř kompletně jsou již pronajaty společnostem C&A, H&M, Esprit, Zara a dalším. Podle Martina Sabelka je Wars, Sawa & Junior jedním z nejlepších obchodních objektů v Polsku, ne-li v celé střední Evropě, a to zejména díky tomu, že kombinuje nabídku silných obchodníků s vynikající dostupností v Marszalkowské ulici, jedné z hlavních tříd v centru Varšavy.