Libor Buchta: Zastavený byt prodáte bez svolení banky

S růstem ekonomiky přibývají i možnosti bydlení. Jen v Plzeňském kraji se za rok 2006 postavilo dva tisíce nových bytů, což je nejvíce za deset let.

S jejich prodejem pomáhají i realitní kanceláře. Podle advokáta Libora Buchty by si přitom lidé ale měli dát pozor na smlouvu o zprostředkování. "Pokud nedojde k realizaci obchodu, většina realitních kanceláří si ponechává rezervační zálohu jako smluvní pokutu, na což nemá nárok," říká.

HN: Chci koupit byt, abych v něm mohl bydlet. Jakým způsobem bych měl začít?

Rozmyslete si, zda chcete nový, starý nebo ještě rozestavěný byt. Hlavně musíte vědět, jak ho budete financovat - zda využijete vlastních zdrojů nebo hypotéku. Pokud chcete například koupit družstevní byt přes hypotéku, dbejte na to, že musíte zastavit jinou nemovitost ve svém vlastnictví.

HN: Je možné byt, který je financován hypotékou a je zastavený ve prospěch banky, vůbec prodat?

Zástavní právo nijak neomezuje vlastníka bytu v nakládání s ním. Banky mají z důvodu určitého zajištění ve svých zástavních smlouvách ustanovení o tom, že člověk, který si vezme hypotéku a zastaví příslušnou nemovitost, nemůže ji bez souhlasu banky prodat. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu však nelze vlastníka bytu v tomto omezit. Taková ustanovení i smluvní pokuty s nimi spojené jsou neplatné. Banky je používají spíše jako strašáky.

HN: Jak to může majitel provést?

Nový majitel může nesplacenou část úvěru poukázat přímo bance. Zástavní právo tak zaniká a je možné ho vymazat z katastru nemovitostí. Pokud běží fixace úrokové sazby, je možné uhradit úroky za celou dobu fixace nebo nemovitost prodat se zástavním právem.

Peníze lze také složit do úschovy a v průběhu fixace je postupně uvolňovat. A až to bude možné, hypotéku vyplatit celou.

HN: Kde se dá ověřit vlastnictví?

Nejzákladnější ověření získáte na katastru nemovitostí. Tam lze také zjistit, zda nemovitost nemá věcné břemeno či zástavu. Katastr vede také sbírku listin, do které se zakládají všechny dokumenty sloužící jako podklad pro zápis do katastru. Jde například o původní nabývací tituly, prohlášení vlastníka budovy a tak dál. Tato sbírka listin je veřejně přístupná. V katastru nemovitostí zjistíte i případná věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení.

HN: S koupí bytu může pomoci i realitní kancelář. Kdy se vyplatí využít jejích služeb?

Spolupráce se vyplatí, pokud se nevyznáte v realitním trhu nebo nemáte čas na to, abyste si sám hledal byt. To, že by se zájemci o byt obraceli na realitní kancelář, však není běžná praxe, je to spíše naopak. Zájemci byty vyhledávají sami, a to podle osobních preferencí v závislosti na nabídce. S realitní kanceláří se pak často stejně setkají, většina nabídek je v dnešní době prezentována jejich prostřednictvím. Pokud jdete za nabídkou konkrétního bytu, realitní kancelář požaduje rezervační zálohu na kupní cenu bytu. Tento poplatek je běžný, jde o částky od desítek po stovky tisíc korun - záleží na konkrétním zprostředkovateli a kupní ceně.

HN: I realitní kancelář mě však může podvést. Na co všechno bych si měl dávat pozor, aby se tak nestalo?

Vždy je důležité definovat si požadavky, práva a povinnosti ve smlouvě o zprostředkování. Například za jakých podmínek jste povinen přijmout či odmítnout nabídku kanceláře, a hlavně, kdy jí vznikne nárok na provizi. Problematika takzvaných rezervačních smluv naštěstí došla až do té fáze, že existuje několik rozhodnutí soudů vyšších stupňů, která říkají, že jsou obecně neplatné. Realitní kancelář se totiž nemůže zavazovat za prodávajícího, že jeho byt prodá, a nemůže se za něj zaručit jeho jménem.

HN: Lze se bránit ještě jinak?

Abyste se vyhnuli tomu, že zprostředkovatel nedodrží povinnosti, doporučoval bych stanovit i smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Většina realitních kanceláří si totiž, pokud nedojde k realizaci obchodu z důvodu na straně zájemce, rezervační zálohu jako smluvní pokutu ponechává. Rezervační zálohu lze složit přímo do advokátní či notářské úschovy s tím, že k výplatě kanceláři dojde, až když vám kupovaný byt patří.