Realitní trh: Co přinesou nejbližší měsíce?

* Co přinese vládní návrh reformy pro hráče na realitním trhu?

Odpovídá ředitel Mexx Reality René Hradecký

Vládní návrh daňové reformy, resp. vládou používaná fráze "stabilizace veřejných rozpočtů", je v posledních dnech mezi developery a realitními odborníky velmi diskutovanou otázkou. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí společně s dalšími oborovými asociacemi informovala ministra financí o svém odmítavém postoji.

Samozřejmě i já vidím zásadní změny v možnosti uznatelnosti finančních nákladů na úvěry a půjčky. Ztotožňuji se s nutností daňové reformy, ale tyto navržené změny mají jasný negativní vliv na celé podnikatelské prostředí v ČR.

Změny se netýkají od roku 2008 pouze všech nových úvěrů, ale i dodatků k již existujícím smlouvám. Od roku 2010 by nová pravidla platila pro všechny úvěry, tedy i pro ty uzavřené před daňovou reformou. Hlavní změny spočívají v:

- zmenšení poměru vlastního kapitálu u úvěrů poskytnutých spojenými osobami z 4 : 1 na 2 : 1,

- novém zavedení poměru vlastního kapitálu u úvěrů od třetích osob 6 : 1,

- nově zavedené maximální horní mezi daňové uznatelnosti úroků z úvěru ve výši 4 % nad úrovní sazby mezibankovních depozit.

Změny budou mít zcela jistě - v případě schválení návrhu v tomto znění - negativní dopady na financování nových nemovitostních projektů. Už dnes je celá řada projektů na hranici rentability. Namísto proklamovaného snížení daně se bude jednat o její reálné zvýšení. Zvláště další bod reformy - zdanění výnosů z prodeje nebo pronájmu v kombinaci s nezdanitelností financování může vést k velmi vysoké reálné/efektivní sazbě.

Dopad samozřejmě může mít i formu zdražení hypoték v návaznosti na financování hypotečních bank. V současné době se mluví o vývoji hypoteční sazeb pouze v souvislosti s vývojem sazeb na mezibankovním trhu, ale nová daňová pravidla mohou mít za následek zdražení poskytování hypotečních úvěrů samotných.

Co je velmi nebezpečné, je retroaktivita, tj. nová pravidla pro hodnocení již uzavřených úvěrů. S touto skutečností nikdo v době uzavírání úvěru nepočítal a může to dost výrazně ovlivnit celou ekonomiku projektu, resp. developerských společností.

* Jak ovlivní prodloužení pětiprocentního DPH trh s byty?

Odpovídá makléřka realitní kancelář Home Sweet Home Michala Císařová

Osobně si myslím, že příliš ne. Prognóza ovlivnění cen nemovitostí díky plánovanému navýšení také nepředpokládala velké výkyvy. Především představa kupujících, že by měli rychle koupit, dokud DPH nebude vyšší, byla neopodstatněná. Někteří developeři zvýší ceny možná o část rozdílu DPH, tedy o cca 4 %, ale o zbytek rozdílu spíše budou muset snížit vlastní příjmy z prodeje. Nárůst cen o 14 % by byl příliš rychlý, než aby to strana poptávky akceptovala. Ovlivnilo to hodně developery, kteří se snaží právě proto postavit vše nyní ještě za pětiprocentní DPH. Takže se hlavně hodně staví, dokud je DPH nižší. Tím se ale dost zvyšuje nabídka novostaveb a tento fakt tak trochu zase nahrává kupujícím - ceny tedy developeři v takové konkurenci nemohou o DPH prostě zvýšit.

Myslím, že kupující už dávno pochopili, že ceny se kvůli DPH markantně nezvednou. Neočekávám tedy, že nastane okamžik, kdy by si lidé chtěli rychle koupit byt nebo dům kvůli nejistotě, že ho prodraží vyšší DPH.

Samostatnou otázkou je, zda vzroste zájem o velké byty a rodinné domy, zda se jich bude více stavět a nebo zda lidé stále budou žádat nejčastěji 2+1. Domnívám se, že to, co lidé žádají, je otázkou věkové struktury a sociální struktury obyvatelstva. Byty o velikosti 2+1 jsou startovací pro mladé rodiny a jsou také dostupné jako investice i pro menší investory. Byt 2+1 v centru může klidně stát 4 mil., ale za zhruba stejnou sumu se dá pořídit dům za Prahou - cena tedy není jednoznačně jediným kritériem výběru, rozhodující jsou i osobní preference lokality dle zaměstnání a jiného. Zda je vhodný pro mladou rodinu byt 2+1 nebo rodinný dům, je dáno také nabídkou práce v místě a náklady na provoz a údržbu domu, schopností mobility aj. To vše poptávající zvažují.