Problémy s hypotékami ovlivní každý nemovitostní fond jinak

Témata jako americký trh nemovitostí, nemovitostní fondy a problémy v členitosti hypoték hýbou v letošním létě nejenom akciovými trhy.

Poslední události z minulého týdne, kdy centrální banky téměř na celém světě přispěchaly na pomoc bankovním ústavům a do finančních systémů svých zemí vpustily nemalé injekce v hotovosti, nechávají klidným jen málokoho.

Jak tomu však v podobně turbulentních dobách bývá, mnoho investorů často podlehne emocím a začne panicky likvidovat své investice v dotčených sektorech.

Segment nemovitostních fondů je však velmi komplexní a stojí za zmínku, že ne všechny fondy zde operující fungují stejně. Ne všechny také současná situace stejně poškodí.

První - drobným investorům více dostupnou skupinou - jsou fondy nemovitostních akcií. Jejich hlavním rysem je, že portfolio je tvořeno akciemi společností, které se zabývají výstavbou, hledáním pozemků, pronájmem, provozováním nebo správou nemovitostí.

Jedná se vlastně o akciový fond s tím rozdílem, že firmy v portfoliu obsažené mají velmi specifický okruh činnosti.

Na tomto místě je určitě dobré připomenout, že pod pojmem nemovitosti není myšlena pouze dlouhodobá nebo komerční výstavba, ale spadají sem i nákupní a logistická centra, hotely, kasina a tenisové nebo golfové resorty. Funkce portfolio-manažera spočívá ve výběru kvalitních realitních a nemovitostních společností s lukrativním portfoliem projektů a budov ve své správě. Tento typ fondů tedy fakticky žádné nemovitosti nevlastní, je však vlastníkem akcií firem, které fyzické nemovitosti ve svém portfoliu mají.

S akciemi nemovitostních firem je možno obchodovat kdykoliv během obchodních hodin burz a není třeba - jako v případě následujícího typu fondu - procházet zdlouhavým procesem hledání kupce pro vlastněnou nemovitost. Negativem je fakt, že v okamžiku extrémního rozmístění trhu (jak se děje nyní), kdy velká většina investorů bez ohledu na objektivní kvalitu investice "prchá ke dveřím", budou fondy cenných papírů mírně klesat. Fond tak může být - kromě jiného - nucen prodávat i jinak velmi kvalitní investice ve snaze dostát požadavkům podílníků, kteří se svých listů zbavují.

Druhým typem jsou nemovitostní fondy investující přímo do jednotlivých projektů. Tento typ fondů začal v České republice vznikat teprve nedávno a je drobným investorům dostupný méně.

Hlavní rozdíl mezi fondem nemovitostních akcií a tímto typem fondu spočívá v jeho likviditě.

Zatímco akcie je možno prodat téměř okamžitě, prodej nákupního centra nebo hotelového komplexu přece jenom nějakou chvíli trvá (obvykle se v případě kvalitních projektů hovoří o období tří měsíců, často je však tento časový úsek delší).

Pravidelná období pro nákup a prodej podílových listů těchto fondů mají proto mezi sebou delší periodu. Částky minimální investice jsou obvykle vyšší a v mnoha případech se jedná o speciální fondy pro uzavřenou skupinu investorů.

Jejich výhodou je však relativně dobrá předvídatelnost výnosů (nájmy a užívací smlouvy jsou v případě komerčních nemovitostí uzavírány na několik let dopředu a podmínky jsou většinou fixovány na začátku smlouvy).

Pokud jsou v jejich portfoliu kvalitní projekty, současná situace na trzích by je měla ovlivnit jenom velice okrajově. Nebo skoro vůbec.

Odpovídá:

Petr Žabža

Sal. Oppenheim jr. & Cie