Zpřístupnit investice do komerčních nemovitostí drobným investorům - to byl cíl nového typu společnosti, tzv. realitního trustu (REIT), který vznikl počátkem 60. let v USA.
V té době asi málokdo věřil, že během několika desítek let se bude jednat o jeden z nejoblíbenějších investičních nástrojů nejen privátních investorů, ale i penzijních fondů, pojišťoven a investičních fondů. Nové odvětví se ovšem nerodilo lehce a za dobu své existence prošlo několika krizemi, z nichž asi ta největší byla v období vysokých úrokových sazeb v první polovině sedmdesátých let.
Zatímco v 60. letech minulého století se obchodovala jen desítka realitních trustů spravujících nemovitosti v hodnotě pouhých 200 miliónů dolarů, dnes se na burzách v USA kotuje téměř 200 realitních trustů s aktivy převyšujícími 400 miliard dolarů.
Daňové zvýhodnění
Realitní trust (Real Estate Investment Trust - REIT) je společnost, která vlastní, pronajímá, spravuje a investuje do nemovitostí, přičemž ze zisku plynoucího z této činnosti neplatí daň z příjmu.
Výhoda v podobě daňového osvobození je ovšem podmíněna splněním několika kritérií. Tím hlavním je povinná distribuce minimálně 90 procent zisku ve formě dividend. To umožňuje realitním trustům dosahovat vysokého a hlavně stabilního dividendového výnosu (v současnosti 4 až 7 procent ročně).
Kromě povinné výplaty dividend musí trust splnit další podmínky. K nejdůležitějším patří mít alespoň sto akcionářů, minimálně 75 procent aktiv musí tvořit nemovitosti, minimálně 75 procent příjmů pochází z pronájmu nemovitostí nebo z půjček poskytnutých na realitní investice a akcie trustu musí být převoditelné bez omezení.
Samostatná třída
Kromě nadprůměrné a pravidelné výplaty dividend trusty nabízejí především stabilní a vysoký výnos při současném zachování nízké míry rizika.
Díky vyšší predikovatelnosti a stabilitě jejich zisků u nich nedochází k významným negativním překvapením, a tudíž k takovým cenovým výkyvům, jako je tomu u akcií.
To je hlavní důvod, proč realitní trusty vykazují dlouhodobě jednoznačně nejvyšší výnosnost na jednotku rizika (tzv. Risk-adjusted return neboli Sharpe Ratio) ze všech typů aktiv. Pro své skvělé charakteristiky výnosu a rizika si realitní trusty u mnohých investorů vydobyly vedle akcií, dluhopisů a komodit pozici samostatné třídy aktiv.
Podíl na golfovém hřišti
Korelace realitních trustů s akciovým trhem se v poslední době snížila na úroveň 0,5. To je sice více než u přímých investic do nemovitostí, přesto trusty nabízejí příznivý diverzifikační efekt v kombinaci s akciemi a dluhopisy.
Jejich hlavní výhodou ve srovnání s přímou investicí do nemovitostí je vysoká likvidita a nízké transakční náklady srovnatelné s akciemi.
Zatímco nákup či prodej nemovitosti může trvat týdny až měsíce, realitní trust na burze prodáme obvykle ještě týž den se standardním vypořádáním do tří dnů. Průměrný denní objem obchodů u trustů v USA překračuje za posledních šest měsíců osm miliónů dolarů. Poplatky za obchodování s realitními trusty obvykle nepřekročí 0,5 % oproti 2 - 5 % při nákupu nemovitostí přes realitní kancelář.
Portfolio složené z realitních trustů lze diverzifikovat podle druhu nemovitostí, které vlastní. Investovat lze do trustů, které se zaměřují nejen na tradiční nemovitosti, jako jsou byty, kanceláře či hotely, ale i na méně obvyklé druhy nemovitostí, jako například golfová hřiště nebo vězeňská zařízení.
Specializace na jednotlivé druhy nemovitostí s rozdílným vývojem v jednotlivých fázích hospodářského cyklu umožňují vybrat trusty, kterým se daří dobře například i v období recese, jako jsou obchodní řetězce se zaměřením na potraviny a zboží denní spotřeby. Naopak v období hospodářského boomu budou nejvýnosnější investicí pravděpodobně hotely nebo zábavní centra.
Rozmach přišel nedávno
Nizozemsko jako první země po USA zavedlo statut společnosti s obdobnými charakteristikami jako REIT v roce 1969. O dva roky později následovala Austrálie.
Skutečný rozmach přišel ovšem až v posledních letech. Japonsko uzákonilo své J-realitní trusty v roce 2000, Korea v roce 2001, následoval Singapur (2002) a Hongkong (2003). V Evropě po úspěšném vzoru francouzských SIIC z roku 2003 pracuje i britská a německá vláda na své verzi daňově transparentních trustů. Jejich úspěšné zavedení bude znamenat skutečný rozmach evropského trhu nemovitostí a poslouží jako pozitivní příklad i pro ostatní země světa, které své realitní trusty zatím nezřídily.
Autor je Senior Portfolio Manager společnosti Atlantik - Kilcullen AM
V té době asi málokdo věřil, že během několika desítek let se bude jednat o jeden z nejoblíbenějších investičních nástrojů nejen privátních investorů, ale i penzijních fondů, pojišťoven a investičních fondů. Nové odvětví se ovšem nerodilo lehce a za dobu své existence prošlo několika krizemi, z nichž asi ta největší byla v období vysokých úrokových sazeb v první polovině sedmdesátých let.
Zatímco v 60. letech minulého století se obchodovala jen desítka realitních trustů spravujících nemovitosti v hodnotě pouhých 200 miliónů dolarů, dnes se na burzách v USA kotuje téměř 200 realitních trustů s aktivy převyšujícími 400 miliard dolarů.
Daňové zvýhodnění
Realitní trust (Real Estate Investment Trust - REIT) je společnost, která vlastní, pronajímá, spravuje a investuje do nemovitostí, přičemž ze zisku plynoucího z této činnosti neplatí daň z příjmu.
Výhoda v podobě daňového osvobození je ovšem podmíněna splněním několika kritérií. Tím hlavním je povinná distribuce minimálně 90 procent zisku ve formě dividend. To umožňuje realitním trustům dosahovat vysokého a hlavně stabilního dividendového výnosu (v současnosti 4 až 7 procent ročně).
Kromě povinné výplaty dividend musí trust splnit další podmínky. K nejdůležitějším patří mít alespoň sto akcionářů, minimálně 75 procent aktiv musí tvořit nemovitosti, minimálně 75 procent příjmů pochází z pronájmu nemovitostí nebo z půjček poskytnutých na realitní investice a akcie trustu musí být převoditelné bez omezení.
Samostatná třída
Kromě nadprůměrné a pravidelné výplaty dividend trusty nabízejí především stabilní a vysoký výnos při současném zachování nízké míry rizika.
Díky vyšší predikovatelnosti a stabilitě jejich zisků u nich nedochází k významným negativním překvapením, a tudíž k takovým cenovým výkyvům, jako je tomu u akcií.
To je hlavní důvod, proč realitní trusty vykazují dlouhodobě jednoznačně nejvyšší výnosnost na jednotku rizika (tzv. Risk-adjusted return neboli Sharpe Ratio) ze všech typů aktiv. Pro své skvělé charakteristiky výnosu a rizika si realitní trusty u mnohých investorů vydobyly vedle akcií, dluhopisů a komodit pozici samostatné třídy aktiv.
Podíl na golfovém hřišti
Korelace realitních trustů s akciovým trhem se v poslední době snížila na úroveň 0,5. To je sice více než u přímých investic do nemovitostí, přesto trusty nabízejí příznivý diverzifikační efekt v kombinaci s akciemi a dluhopisy.
Jejich hlavní výhodou ve srovnání s přímou investicí do nemovitostí je vysoká likvidita a nízké transakční náklady srovnatelné s akciemi.
Zatímco nákup či prodej nemovitosti může trvat týdny až měsíce, realitní trust na burze prodáme obvykle ještě týž den se standardním vypořádáním do tří dnů. Průměrný denní objem obchodů u trustů v USA překračuje za posledních šest měsíců osm miliónů dolarů. Poplatky za obchodování s realitními trusty obvykle nepřekročí 0,5 % oproti 2 - 5 % při nákupu nemovitostí přes realitní kancelář.
Portfolio složené z realitních trustů lze diverzifikovat podle druhu nemovitostí, které vlastní. Investovat lze do trustů, které se zaměřují nejen na tradiční nemovitosti, jako jsou byty, kanceláře či hotely, ale i na méně obvyklé druhy nemovitostí, jako například golfová hřiště nebo vězeňská zařízení.
Specializace na jednotlivé druhy nemovitostí s rozdílným vývojem v jednotlivých fázích hospodářského cyklu umožňují vybrat trusty, kterým se daří dobře například i v období recese, jako jsou obchodní řetězce se zaměřením na potraviny a zboží denní spotřeby. Naopak v období hospodářského boomu budou nejvýnosnější investicí pravděpodobně hotely nebo zábavní centra.
Rozmach přišel nedávno
Nizozemsko jako první země po USA zavedlo statut společnosti s obdobnými charakteristikami jako REIT v roce 1969. O dva roky později následovala Austrálie.
Skutečný rozmach přišel ovšem až v posledních letech. Japonsko uzákonilo své J-realitní trusty v roce 2000, Korea v roce 2001, následoval Singapur (2002) a Hongkong (2003). V Evropě po úspěšném vzoru francouzských SIIC z roku 2003 pracuje i britská a německá vláda na své verzi daňově transparentních trustů. Jejich úspěšné zavedení bude znamenat skutečný rozmach evropského trhu nemovitostí a poslouží jako pozitivní příklad i pro ostatní země světa, které své realitní trusty zatím nezřídily.
Autor je Senior Portfolio Manager společnosti Atlantik - Kilcullen AM
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
