Nový systém hodnocení brownfieldů

To spočívá v promyšlené metodice pohledu na předmětný nevyužitý průmyslový areál či objekt. "Vymysleli jsme model, který je možné použít pro řešení jedné konkrétní lokality a dle míry komerční atraktivity a odhadovaných nákladů na její revitalizaci doporučit další postup. Zároveň může tento model sloužit vyšším územním celkům pro klasifikaci všech brownfieldů na daném území do několika kategorií a stanovit tak postup pro řešení tohoto dlouhotrvajícího problému," vysvětluje Martijn Kanters, autor metodiky hodnocení.

Odborníci z pražské pobočky DTZ vycházeli z matice rozčlenění portfolia, jejíž základy byly položeny v šedesátých letech minulého století Boston Consulting Group. Od té doby slouží jako základ jak pro veřejné, tak pro soukromé koncepce a strategie rozvoje.

Zmíněná matice sestává ze dvou os (X a Y), které udávají rozsah uvedených dvou klíčových faktorů území brownfields; osa X určuje komerční atraktivitu, osa Y pak sleduje náklady na sanaci pozemku a jeho přípravu pro další zhodnocení. Rozpětí obou faktorů se pohybuje od nízkých hodnot až po ty vysoké. Pomocí této matice musí být klasifikovány všechny lokality v příslušném portfoliu. Výsledkem bude rozčlenění brownfieldů do devíti kategorií:

1a. Komerčně velmi atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;

1b. Komerčně velmi atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;

1c. Komerčně velmi atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku;

2a. Komerčně středně atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;

2b. Komerčně středně atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;

2c. Komerčně středně atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku;

3a. Komerčně málo atraktivní lokalita s nízkými náklady na přípravu pozemku;

3b. Komerčně málo atraktivní lokalita se středně vysokými náklady na přípravu pozemku;

3c. Komerčně málo atraktivní lokalita s vysokými náklady na přípravu pozemku;

Matice rozčlenění portfolia brownfieldů ((c)DTZ)

Poté, co budou určené brownfieldy pomocí této matice rozčleněny do uvedených kategorií, je třeba přiřadit ke každé skupině i strategie jejich dalšího rozvoje. Společnost DTZ stanovila tyto čtyři:

Nevyvíjet žádnou aktivitu: všechny lokality, které spadají do kategorie 3a, a některé z kategorie 3b;

Veřejný development: všechny lokality, které spadají do kategorie 3c, a některé z kategorie 3b;

Použití veřejných fondů na přípravu pozemků a odstranění zátěže (úplná či částečná): všechny lokality v kategoriích 1c, 2c a 2b;

Přímá nabídka a prodej soukromému sektoru: všechny lokality v kategoriích 1a, 1b a 2a.

Tyto čtyři strategie budou též rozfázovány časově, přičemž nejprve (T+0) (T značí čas) nastupuje nabídka všech lokalit v kategorii 1a soukromému sektoru. Později (T+1) následuje nabídka lokalit v kategorii 1b a ještě později nabídka lokalit v kategorii 2a.

Souběžně s dialogem s investory a developery DTZ doporučuje zahájit přípravu regenerace lokalit z kategorie 1c z veřejných zdrojů. Na tu má navázat regenerace lokalit z kategorie 2b a 2c - opět za využití veřejných prostředků.

Zvláštní pozornost by měla být věnována nejsložitějším brownfieldům spadajícím do kategorie 3c, které vyžadují specifické strategie šité na míru. Žádná z těchto lokalit není komerčně atraktivní - mohou nicméně představovat ohrožení životního prostředí. Iniciativa tak plně spočívá na veřejném sektoru.

Níže uvedená matrice nabízí stručný přehled dílčích strategií v závislosti na klasifikaci lokalit:

Strategie portfolia brownfieldů ((c)DTZ)

Orgány veřejné správy a samosprávy mohou těžit z jedné velké výhody, již přináší zmíněná metoda. Náklady na sanaci neatraktivních a problematických brownfieldů je možné vyrovnat z příjmů prodeje lokalit kategorií 1a, 1b a 2a. DTZ proto navrhuje, aby byl z tržeb za atraktivní brownfieldy zřízen regionální fond, jehož prostředky budou v budoucnu použity na spolufinancování projektů z oblasti veřejného sektoru. Tehdy, když privátní subjekty o brownfieldy neprojeví zájem.