Tamir Winterstein: Byty nikdy zlevňovat nebudu

Současný útlum poptávky po bytech nutí developery snižovat ceny. Tamir Winterstein, generální ředitel a minoritní akcionář developerské společnosti Lighthouse Group, se při slově sleva otřese odporem. Ceny bytů mohou podle jeho filozofie jen vzrůstat. Navíc tvrdí, že v Česku zatím v oboru žádná velká recese nenastala. "Myslím, že Česká republika, Praha, má stabilitu, nejsou tu tak obrovské propady, jaké vidíme v Anglii, Španělsku či Spojených státech," tvrdí Winterstein.

HN: Globální recese snižuje hodnotu nemovitostí i developerských firem. Jak se projevila ve společnosti Lighthouse Group?
Nemyslím si, že v Česku nějaká velká recese existuje, jde spíše o stagnaci. Projevila se i u těch největších hráčů a u každého v jiném rozsahu. My stavíme byty, administrativní budovy a obchodní plochy. V tomto spektru se samozřejmě vliv stagnace projevil a kdo by řekl, že ne, klamal by sám sebe. Z druhé strany, jsme soukromá skupina a naši akcionáři nás nikdy netlačili do rizikových transakcí. Nikdy jsme nebyli nuceni zvyšovat hodnotu našich aktiv valuacemi, tedy přeceněním. Hodnota naší firmy stojí hlavně na cash flow, na skutečných penězích, ne na papírech. Papíry s nějakou hodnotou, valuací, se dají vždycky natisknout, to je jedna z největších chyb v současné situaci. Vytvořila se umělá hodnota a pak se zkusilo, zda ji někdo koupí. A lidé kupovali. Nefigurovaly v tom reálné hodnoty, ale jen papíry.

HN: Co myslíte slovem valuace?
Developer koupil pozemek, představil projekt a svůj záměr, nechal ho přehodnotit, udělala se revaluace a na základě toho se stanovila hodnota firmy a třetí strana za to byla ochotná zaplatit. Pak trh klesl a tím i jakási umělá "hodnota" firmy.

HN: Jaká je dnes hodnota skupiny Lighthouse?
To je privátní záležitost, hodnotu nezveřejňujeme, protože to nikoho kromě akcionářů nemusí zajímat. V každém případě jsme velice konzervativní. Před dvěma nebo třemi lety jsme přemýšleli o vstupu na burzu. Porovnám-li ohodnocení firmy z té doby a ohodnocení dnešní, jsou identická, k žádné dramatické změně nedošlo.
Postavíme nemovitost a buď ji prodáme, nebo pronajmeme. Vždy musí být zaručené, že cash flow, skutečný přísun peněz, vykryje financování a zisk. Ne že se koupí budova, ohodnotí se nějakou papírovou valuací, to ne, vždycky musí být nějaké skutečné peníze. Jsme kontrolováni hlavně ve dvou parametrech - cash flow a IRR, čili výnos na equitu, kterou investují naši akcionáři.

HN: Kdo jsou ti akcionáři?
Je to Globe Trade Centre, největší polská developerská skupina, majitelé jsou z Izraele, pak Deutsche Bank, investiční skupina Scorpio BSG, obchodovaná na izraelské burze, a moje společnost Alliance Holdings & Developments s minoritním podílem do 10 procent. Akcionáři rozhodli od první chvíle, že nebudou investovat do žádného projektu, do kterého nedám své vlastní peníze.

HN: Jaký výnos z investovaného majetku máte?
Dobrý.

HN: Dobrý znamená dvacet procent?
Víc, když je to měřeno na equitu, tedy na prostředky, které akcionáři vkládají do projektů. Kdybych byl na dvaceti procentech, nebyl bych spokojený, to by byla riziková investice. Dvacet procent se rychle může změnit na nula procent anebo i minus.

HN: Znamená to, že jste nikdy nebyli ve ztrátě?
V posledních sedmi letech jsme vždy vydělali. Zisk byl nejprve nízký, poté se rok od roku zvyšoval. Jeho výši nezveřejňujeme, ale i loni jsme byli v pozitivních číslech, i když asi o nějakých 30 procent méně, než jsme čekali. Podobně to bude letos. Ale pořád jsme daleko v pozitivní sféře

HN: Prvním z vašich pražských projektů jsou byty Prague Marina v holešovickém přístavu. Jak jste na tuto lokalitu přišel?
Každý, kdo má oči v hlavě a nějaké zkušenosti, ví, že přístavy v takové lokalitě blízko centra města jsou místa, která se dají změnit a vytvořit tam něco mimořádného. Něco, co bude mít vysokou hodnotu, tak jako se stalo nejen v Docklands v Anglii, ale i v Berlíně, ve Frankfurtu a v řadě dalších měst. Revitalizace starých přístavů je jedním z největších developerských byznysů.

HN: V době recese, kdy většina developerů snižuje ceny, vy slevy neposkytujete. Proč?
Někdo začne s vyšší cenou a pak s ní jde dolů. My ne. Stanovili jsme ceny konzervativně. Úmyslně jsme i v těch dobrých dobách stanovili nižší ceny než v konkurenčních projektech, i když jsme vydělávali méně. Dnes je Zelené město na pražském Jarově s průměrnou cenou 52 tisíc korun za čtvereční metr levnější než podobné konkurenční projekty v okolí. Prague Marina je levnější než konkurenční projekty stejné kvality. Naší filozofií je zvyšovat ceny. Musíme vytvořit jistotu a hodnotu pro toho člověka, který si koupil byt, tak aby se jeden den nevzbudil a nezjistil, že před rokem platil víc, než mohl zaplatit dnes. Navíc snižovat ceny musí hlavně developeři, kteří jsou pod tlakem bank nebo akcionářů, protože neprodali dostatečné množství bytů. V projektu Prague Marina už máme financování pokryté a v projektu Zelené město prodáváme nadále v přijatelném tempu.

HN: Takže byste mohli zlevnit...
Kdybychom chtěli, tak ano, ale já si myslím, že to není nutné, není to opravdová hluboká krize. Byly doby, kdy se rok, dva roky nic neprodávalo. To bylo ale v Izraeli, kde byla skutečně krize a my museli jít s cenami dolů, ne jako současná situace v Česku. Teď se prodává sice méně, ale rozhodování lidí není přímo spojené s cenou, to není hlavní parametr rozhodování. Tou je pocit kupujícího, že je ta správná doba koupit byt.

HN: Je rozdíl mezi Čechem a zahraničním zájemcem o byt?
Český kupující je ten nejlepší. Chce v projektu většinou bydlet, není to spekulant. Má kulturu jednání, není hazardér. Když si objedná byt, podepíše rezervační smlouvu a dá 50 tisíc korun zálohy, je to skoro jistý prodej. Čech nechce ztratit ani těch 50 tisíc korun. Ze zahraniční přicházejí lidé, dají padesátitisícové zálohy na pět bytů a pak si vyberou jen jeden a čtyřikrát padesát tisíc ztratí.

HN: Byty Prague Marina jsou většinou prázdné, v přízemí je ještě staveniště a vy říkáte, že ten projekt si už na sebe vydělal...
Máme tam prodaných 280 ze 340 bytů, to je víc než 80 procent, takže určitě vydělal. Kupující si už převzali 170 bytů. Stěhují se postupně, k masivnímu stěhování dojde až v letních měsících.

HN: I když se přízemí teprve dokončuje?
Ano, ale tam budou obchody, restaurace, doplňkové činnosti, úmyslně jsme to dodnes nepronajímali, protože chceme a musíme vytvořit něco, co má určitou kvalitu.

HN: Jaké jsou celkové náklady projektu Prague Marina, jak máte zajištěné financování?
Všechny naše projekty mají zajištěné financování. Základní kapitál je od akcionářů a další finance na každý projekt poskytují banky. Projekt Prague Marina zajišťuje ČSOB, celkem včetně dvou etap bytových projektů a tří administrativních budov jsou náklady zhruba 400 milionů eur. Vedle pražské O2 Areny stavíme zábavní a obchodní centrum Galerie Harfa, máme na ni zajištěné financování ve výši 150 milionů eur od EuroHypo. Projekt Zelené město na Jarově, kde dokončujeme 440 bytů a na dalších tři sta máme stavební povolení, financuje Česká spořitelna.

HN: Jak snadné či obtížné je sehnat bankovní financování v současné době?
Podmínky se samozřejmě zpřísnily, to se týká i nás. Schvalovací proces je přísnější, více se kontroluje. Dobrý developer s dobrými akcionáři, kteří do projektu též investují, může úvěr získat. Nám se to povedlo, ale nebylo to lehké. I nám spoluúčast banky zvýšily na třicet procent, kdysi byla equita nižší, ale pro nás to vůbec není problém. Na bytové projekty banky požadují předprodej zhruba dvacet procent, stejně jako i v minulosti.

HN: Někteří developeři se stěžují, že banky požadovaly předprodej až poloviny bytů...
Hovořím jen o naší společnosti, situaci jiných developerů neznám. Ale podmínka 50 procent se dává jen tomu, komu banka peníze půjčit nechce.

HN: Neuvažujete o expanzi do menších českých měst, na Slovensko, do Ruska?
Lighthouse Group se specializuje na Prahu. Máme tu portfolio víc než dvou tisíc bytů, pár set tisíc metrů komerčních ploch, na to všechno máme koupené pozemky v dobrých lokalitách. Nechceme se tlačit do malých měst, to je jiný styl pro jiné developery. V tom developerském spektru jsme si vybrali velké projekty, minimum tisíc bytů, velké komerční a administrativní plochy. Nejsem expert na Rusko ani Slovensko. Každý má vědět, kde je jeho domácí hřiště.

HN: Neuvažujete o spoluúčasti na velkých projektech konkurence, jako je třeba Rohanský ostrov nebo pražské Bubny?
Projekty takového významu, to je naše parketa. Kdyby tam bylo možné se zapojit, určitě to uděláme. Momentálně ale taková možnost není, nikdo spoluúčast nepoptává, to všechno jsou zatím jen spekulace.

HN: Na prodej jsou některé menší projekty, máte zájem o akvizice?
Jedna ze strategií našich akcionářů je nechat si peníze na to, aby se daly koupit další dobré projekty, ale ty nikdo v Čechách zatím nenabízí. Ptal jsem se našich akcionářů, zda ve střední Evropě už jsou dobré projekty, které je developer nucen prodat, ale takové zatím nikde na prodej nejsou. Prodávají se špatné projekty, které bychom nekoupili ani v lepších časech. V Čechách, v sektoru realitního trhu, kterým se zabýváme, není skutečná hluboká krize. Ano, krize může přijít, to nevylučuji. Ale dnes ještě není.

HN: Nedávno v Praze proběhl mezinárodní seminář o rezidenčním trhu, kde 350 vědců z Ameriky, západní i východní Evropy konstatovalo, že ceny bytů za dobu trvání krize klesnou o čtvrtinu a krize že skončí nejdříve v roce 2011. Souhlasíte s tím?
Mohou mít pravdu i nemusí. Každý expert či analytik má nějaký názor, v posledních letech jsem každý týden dostával nějaké analýzy a všechny se ukázaly jako nesprávné. My máme vlastní podklady z vlastní praxe. Nechci se nikoho dotknout, ale dnešní negativní analýzy se v našem případě mýlí. Myslím, že ten trh známe velmi dobře, setkáváme se se stovkami lidí, s ostatními developery a investory, ale já bych si nedovolil prognózovat, jak se bude trh vyvíjet. Mohu jen říci, že podle mých zkušeností z minulosti ta dnešní stagnace může trvat ještě nějakou dobu. Jakou, to se dá těžko odhadnout, hlavně i kvůli tomu, že tady existuje určitá politická nestabilita. Tato vláda to zatím dělá dobře, ale uvidíme, jak dopadnou předčasné volby v říjnu, co bude dělat nová vláda.

HN: Může mít na český realitní trh vliv i hospodářská situace v zahraničí?
Není vždycky všechno propojené. Já jsem spojený se dvěma státy, s Českou republikou a s Izraelem, a v těchto dvou státech je vliv celosvětové krize velmi malý. Obrovský je v Anglii, ve Španělsku, v Německu nebo v Americe. Ale v Česku tak velký pokles není. Samozřejmě leckdo koupil v dobách prosperity nějaké nemovitosti a dneska musí odepsat ztrátu. To ale bylo jeho špatné rozhodnutí. Situace není skvělá, ale není to tragické.

Lighthouse Group

Holešovický přístav

Developerská společnost vznikla v roce 2002 a jejím prvním projektem byla zástavba
v místě holešovického přístavu v Praze - Prague Marina . Z něj je zatím hotova kancelářská budova u Libeňského mostu Lighthouse Towers (27 000 m2 kanceláří) a asi 350 bytů z celkem tisícovky plánovaných. Kancelářská budova Prague Marina Office Center (22 320 m2 kanceláří) se staví.

Další projekty

Prague Marina a bytový projekt Zelené město na pražském Jarově (staví se) tvoří základ portfolia skupiny. Patří do něj ale i Galerie Harfa, zábavní, obchodní a kancelářské centrum za tři miliardy, a další projekty v Praze.

Majitelé

Desetinu firmy vlastní Tamir Winterstein a zbytek nemovitostní investiční fond RREEF/Deutsche Bank, největší polská developerská skupina Globe Trade Centre a izraelská investiční skupina Scorpio BSG.

Tamir Winterstein 60

Šéf a minoritní akcionář Lighthouse Group působí v Česku od roku 2000. Přišel z Izreale, kde jako stavební inženýr pracoval u developerů Group Israel a Geva Engineering. Narodil se v Bratislavě. V Izraeli, kam s rodiči odešel v roce 1966, vystudoval technickou vysokou školu Technion.

400 Milionů eur

Náklady všech fází projektu Prague Marina v pražských Holešovicích.

2000 bytů

v Praze v projektech Prague Marina v Holešovicích a Zelené město na Jarově tvoří základní portfolio skupiny Lighthouse.

30 milionů korun

je základní kapitál skupiny podle obchodního rejstříku. Reálně ekonomické parametry, jako tržby, obraty a zisk, společnost nezveřejňuje.