10 tipů, jak nejlépe financovat koupi nemovitosti

1. Průběžně sledujte vývoj průměrných úrokových sazeb na trhu

Vodítkem je cenový index Hypoindex, který je zveřejňován vždy první středu po 15. dni v měsíci. Zjistíte z něj, jaká byla průměrná sazba v předchozím měsíci. Je to východisko pro vyjednávání sazby.

2. Použijte část vlastních peněz

Vyhněte se hypotéce na sto procent kupované nemovitosti. Úroková sazba je u ní vyšší přinejmenším o jeden procentní bod, než když si půjčíte na část zastavené nemovitosti. Nejvýhodnější sazby jsou většinou do 70, maximálně do 85 procent hodnoty zastavené nemovitosti, v některých bankách do 50 procent.

3. Kombinujte úvěry

Pro toho, kdo nemá úspory nebo si nemůže půjčit v rodině, je řešením kombinace úvěrů. K hypotéce na 70 procent hodnoty nemovitosti je možné použít úvěr ze stavebního spoření. U půjček do půl milionu korun stavební spořitelny nevyžadují zástavu nemovitostí.

4 Sežeňte dražší dům do zástavy

Pokud odhadce stanoví hodnotu bytu či domu níže, než za kolik jej kupujete, je možné zastavit jinou nemovitost. Nemusíte být jejím vlastníkem, ale potřebujete svolení majitele. Na domě nesmí být žádná zástava ani věcné břemeno.

5. Zvažte, jaký typ sazby si zvolíte

Na výběr jsou fixní a variabilní sazby. Současné sazby u pětiletých a tříletých fixací se už hodně přiblížily variabilním sazbám, a delší fixace se proto vyplatí. Jen podle výše nabízené sazby se ale nerozhodujte - ta nejnižší totiž ještě nemusí být nejvýhodnější. Banka po vás zpravidla bude chtít, abyste si přikoupili další služby jako pojištění a běžný účet, což hypotéku prodraží.

6. Vyhýbejte se negativnímu zápisu do úvěrových registrů

Banka může zamítnout úvěr, když zjistí, že jste v minulosti včas neplatili jiný úvěr, třeba i kontokorent, úvěr z kreditní karty nebo i účet za telefon či distributorům energie. Objeví se v nich každý, kdo byl po splatnosti déle než měsíc. Záznamy v registrech zůstávají až čtyři roky a jsou tím nejčastějším důvodem, proč banka úvěr zamítne. Banky prominou jen drobnější prohřešek, jako je například jedna zpožděná platba třeba za telefon, promítnou si to ale do vyšší úrokové sazby.

7. Podnikatel by měl být opatrnější při optimalizaci daňového přiznání

S černou nulou na konci zdaňovaného období bude mít problém s prokázáním schopnosti splácet. Cestou může v některých bankách být hypotéka počítaná z ročního obratu. Banky obvykle počítají čistý příjem až 30 procent z ročního obratu, u některých povolání, jako jsou advokáti, auditoři, účetní, architekti nebo lékaři, i víc. Sazba hypotéky je pak ale o procento vyšší než standardní úrok.

8. Při koupi na investici čekejte přísnější podmínky

Pokud budete nakupovat

nemovitost na pronájem, banka vám půjčí, ale ne na celou hodnotu zastavené nemovitosti a dráž, než kdyby šlo o nemovitost určenou na vlastní bydlení. Bude také požadovat vaši vyšší bonitu, tedy příjem. Úrok bude o jeden procentní bod vyšší než u hypotéky na vlastní bydlení.

9. Zjistěte souhlas s prodejem

Nový občanský zákoník platný od letošního roku chrání členy rodiny bydlící v nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. "Chráněný" člen rodiny může dosáhnout neplatnosti kupní smlouvy. Kupující by proto měl v kupní smlouvě požadovat jeho souhlas.

10. Na katastru nemovitostí si ověřte, komu patří nemovitosti a pozemek

Když pozemek vlastní někdo jiný než majitel nemovitosti a zástavu pozemku odmítne, banka na hypotéku bude chtít do zástavy jinou nemovitost. Klient by si měl také dát pozor, zda banka spolu se zápisem zástavního práva do katastru požaduje zavkladovat i zákaz zatížení zástavním právem nebo zákaz zcizení ve formě věcného práva. To může ztížit budoucí refinancování. Původní banka bude muset souhlasit s výmazem zástavního práva, platí se za to 1000 korun a nikde není uvedeno, že to musí udělat a v jaké lhůtě.

2,55 procenta

je v současnosti nejnižší garantovaná sazba u pětileté fixace na trhu. Česká spořitelna ji ale podmiňuje účtem v bance a sjednáním pojištění. Jinak je úrok 2,75 procenta.

1 procentní bod

bývá zpravidla "přirážka" k sazbě u hypoték na 100 procent hodnoty nemovitosti oproti sazbám u hypoték, kdy klient část nemovitosti platí ze svého. Tabulka vychází z dat realizovaných cen a nájmů bytů realitní sítě Re/Max. Financování hypotékou na 80 % ceny nemovitosti (podle cen bytů za rok 2013) - výše měsíčních splátek hypotéky počítá s úrokem 2,93 % - průměrným úrokem za březen podle Hypoindexu.