V první investiční lize

Fond, s nímž investuje více než osmdesát tisíc podílníků, navíc v loňském roce uspěl v ostré konkurenci mezinárodních realitních fondů, kdy do svého portfolia získal prémiové nemovitosti v sektoru maloobchodních center (Forum Nová Karolina v Ostravě za 5,4 miliardy korun) a v sektoru administrativních komplexů (Metronom Business Center v Praze za 2,3 miliardy korun).

Výhody kolektivního investování do nemovitostí a také fungování ČS nemovitostního fondu přibližuje Tomáš Jandík, člen představenstva REICO investiční společnosti ČS.

Čím jsou dnes reality z investičního hlediska zajímavé?

Tomáš Jandík: Obecně lze říci, že o investice do nemovitostí zájem roste, protože jsou vnímané jako relativně bezpečný přístav, kam uložit vydělané peníze. Navzdory vysokým cenám jsou však stále zajímavé, a to zejména v porovnání s nízkými výnosy mnohých dluhopisových instrumentů a rozkolísaných akcií.

Investovat s realitním fondem, nebo samostatně do jediné nemovitosti?

V první řadě je potřeba rozlišovat nemovitosti rezidenční od těch komerčních, protože každý ze sektorů podléhá úplně jiným tržním vlivům. Vlastnictví jedné nemovitosti s sebou nese velmi vysoké specifické riziko, velmi nízkou likviditu a potřebu starat se o nájemníky. Naopak diverzifikovaný fond podléhá spíše tržním silám, specifické riziko jednotlivé nemovitosti v portfoliu nemá velký význam, a je tak vhodný jako doplněk širšího investičního portfolia.

Proč je diverzifikace tak důležitá?

Snižuje volatilitu portfolia. Investice do jedné třídy aktiv nebo v jedné zemi je velmi závislá na ekonomickém vývoji daného sektoru, resp. dané země a v případě recese dopředu nevíte, která složka HDP a který tržní segment utrpí nejvíce. Samotná logistika byla alespoň historicky více volatilní, nicméně její vyšší výnos pomůže portfoliu v dobrých časech, kdy jsou výnosy obecně nízké. Maloobchodní sektor dnes prochází mnohými změnami a případný pokles kupní síly obyvatelstva by jej mohl znatelně zasáhnout. Kanceláře jsou v současné době cenově na historických maximech a v případě poklesu HDP by mohlo dojít k větší korekci. Proto si myslím, že diverzifikované portfolio je dobrou volbou.

Jak skládáte portfolio ČS Nemovitostního fondu, za které jste zodpovědný?

Vytváříme portfolio prémiových komerčních nemovitostí ve střední Evropě. Zajímáme se o administrativní budovy, maloobchodní centra, logistické areály a nemovitosti na hlavních nákupních třídách v České republice, na Slovensku a v Polsku. Jde o ty nejlepší, typicky nově postavené budovy svého druhu, které se nacházejí v centrálních lokalitách a jsou pronajaté bonitním nájemcům na dlouhou dobu. Alokace do nemovitostí se pohybuje mezi sedmdesáti až osmdesáti procenty fondového kapitálu, zbylých minimálně dvacet procent ukládáme do likvidních aktiv na depozitních účtech. Bankovní financování sice využíváme, ale jen ve velmi konzervativní míře, v současnosti s průměrným LTV pod pětačtyřicet procent.

Metronom Business Center Praha 5

Foto: archiv REICO

Cílem vašeho fondu je rozumný výnos a minimální riziko. Co to znamená?

V našem pojetí se jedná o výnos v intervalu dvě až čtyři procenta v průběhu celého ekonomického cyklu, kdy ostatní typy investic mohou mít větší volatilitu. Výnos očištěný o riziko je tak velmi vysoký a požadovaná korelace s akciemi a dluhopisy velmi nízká. Za posledních deset let se nám tento cíl dařilo plnit navzdory tomu, že portfolio samotné se v průběhu doby měnilo. Kromě kvality nemovitostí je naší velkou výhodou dlouhá historie fondu. Ta s sebou nese prokazatelnou časovou řadu, během níž jsme v českých podmínkách dosáhli bezkonkurenční velikosti a díky ní i skutečně diverzifikované portfolio.

Jaké máte plány týkající se rozvoje vašeho portfolia pro následující cca tři roky?

Příliv nových finančních prostředků do fondu byl za poslední tři roky stabilní a momentálně očekáváme růst fondového kapitálu o dvě až čtyři miliardy korun ročně. Tyto prostředky budeme postupně investovat v souladu s naší strategií do špičkových nemovitostí ve středoevropském regionu. Zároveň je třeba říci, že jsme český fond, a tak minimálně 50 procent našich investic zůstane v ČR. Z pohledu třídy aktiv očekávám, že zůstaneme minimálně z 50 procent kancelářským fondem. V delším časovém horizontu zvažujeme vstup na další středoevropský trh, například do Maďarska.

A na závěr vaše rada, jak si vybrat dobrý realitní fond?

Musíte chápat povahu portfolia, které fond vlastní, tedy míru specializace na určitý typ nemovitosti a geografické členění. Velké množství budov nutně neznamená velkou diverzifikaci, protože na dvě budovy stejného typu, například retail park, působí stejné ekonomické síly. Dobře fungující fond bude transparentní a bude pravidelně a detailně informovat o všech složkách ocenění. Jedná se zejména o informace typu akviziční a tržní hodnota, současné a tržní nájemné, míra neobsazenosti, průměrná délka nájemní smluv včetně míry zadlužení (LTV). Dělejte maximálně informovaná investiční rozhodnutí.

Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.