Vývoj je nezadržitelný

Za nejpokročilejší evropské trhy označil Londýn a Berlín, které jsou jen dva až tři roky za USA. Velkou výhodou této situace je skutečnost, že Evropa tak má možnost poučit se z vývoje v Americe a že může přijímat věci a postupy, které se tam osvědčily. Zmínil se i o tom, že v současné době patří k hlavním tématům využití umělé inteligence (AI) a strojového učení v oblasti realitních investic (vyhodnocování investičních příležitostí a oceňování nemovitostí), dále vývoj aplikací pro uživatele a správce rezidenčních a komerčních nemovitostí, využití robotů a dronů na realitním trhu a v neposlední řadě analýza velkých dat spotřebitelského chování v dané lokalitě pro případnou změnu využití zejména starších budov.

Reality a stavebnictví jsou podle Willa Barbyshira z platformy Unissu.com, která se věnuje proptech technologiím v mezinárodním měřítku, jedním z odvětví, kde se digitální transformace prosazuje velmi pomalu. Oba obory jsou také zatíženy vysokou mírou regulace, procesy a lhůty se notoricky prodlužují a životní cyklus nemovitostí se počítá v desítkách let.

Rezidenční nemovitosti

Tím, kdo změny táhne, jsou samotní uživatelé především rezidenčních nemovitostí, kteří využívají moderní technologie v jiných oblastech svého života a logicky totéž očekávají i od svého bytu či domu. Veškeré informace o svém bydlení chtějí mít dostupné čtyřiadvacet hodin denně sedm dní v týdnu, nejlépe na pár kliknutí ve svém chytrém telefonu, jehož prostřednictvím chtějí také v reálném čase komunikovat se správcem domu. A tomu trendu se postupně přizpůsobují developeři moderních bytových domů i správci realitních portfolií.

Svou aplikaci má například rezidenční projekt Port Karolína v pražském Karlíně. Aplikace společnosti Sharry Europe nahrazuje zastaralé online platformy, které společenství vlastníků jednotek (SVJ) často využívají. Má tyto funkce: 1) Novinky: důležité zprávy od SVJ a správce budovy, meteorologické výstrahy a tipy na zajímavé akce v okolí bydliště, 2) Fórum: virtuální nástěnka s možností přidat vzkaz pro sousedy, 3) Služby: rezervace střešní terasy, 4) Doprava: jízdní řád MHD, možnost koupit SMS jízdenku, rezervace sdílených kol, koloběžek a aut, 5) Info: důležité kontakty a možnost nahlásit závady v objektu.

"Jedná se o pilotní projekt, na kterém si ověříme, že je o tento druh platformy zájem. Pokud se aplikace osvědčí a bude využívána, stane se standardním nástrojem u našich dalších projektů. Momentálně připravujeme verzi 2.0 pro projekt Čtvrť Emila Kolbena," říká Petr Michálek, generální ředitel společnosti Skanska Reality, která Port Karolína realizuje.

Ilustrační foto: Depositphotos

Software pro správu rezidenčních nemovitostí vyvíjí například společnost Anasoft, která svůj systém Domus dodává na český a slovenský trh. Podle Lucie Turiničové z Anasoftu jde o komplexní systém od účetnictví přes správu prostor, výrobu tepla až po mzdy a personalistiku. V současnosti jej používá více než 650 tisíc nemovitostí. Anasoft se v posledních letech zabývá také vývojem mobilní aplikace, která umožňuje sdílet veškeré písemné podklady online, vkládat důležité informace (fotografie oprav, odpočty měřidel) z pochůzek a okamžitě reagovat na požadavky klientů. "Velkou předností je automatizace procesů náročných na lidskou práci. Systém umí importovat faktury, připojit se do příslušných bank a ve tři hodiny ráno si stáhnout bankovní výpisy, takže zaměstnanci ráno přijdou do práce a hned ví, kdo zaplatil a kdo ne," říká Lucie Turiničová.

Komerční nemovitosti

Zatímco na trhu rezidenčních nemovitostí je vývoj celkem přehledný, na trhu komerčních nemovitostí se názory na digitalizaci liší a každá společnost volí trochu jiný přístup. Nejvíce se prosazují aplikace určené nájemcům kancelářských budov a pak komplexní systémy správy realitních portfolií, helpdesky společností facility managementu a building management systémy (tzv. BMS).

Inovace z pohledu nájemců

Podle Josefa Šachty, ředitele Sharry Europe, musí realitní trh v současné době reagovat na dva velké trendy, které lze souhrnně označit termínem space-as-a-service. "Jde jak o flexibilnější vztah nájemců ke kancelářským budovám, tak o výrazně větší nároky na uživatelský komfort. Kancelářské budovy by měly být nejenom chytré, ale také přátelské. A to nejen k lidem, kteří v nich pracují, ale také ke svým správcům."

"Současní uživatelé ocení hladkou komunikaci se správou budovy a jednoduchý přístup k informacím, které s užitím prostoru souvisí. Čím dál více bude ovšem kladen důraz na efektivitu spojenou se zážitkem a tomuto vývoji se budou přizpůsobovat i aplikace," říká Jaroslav Kaizr, odborný ředitel programu MBARE na Vysoké škole ekonomické v Praze.

Lukáš Balík, ředitel společnosti Spaceflow, očekává, že do tří let bude většina nových budov digitalizována s benefity přímo pro nájemníky. "Nemovitosti se mnohem více přiblíží ke konečným uživatelům. Technologická i jiná řešení zajistí lepší přístup ke službám, vybavení i komunitnímu životu. Budovy budou o zážitku," dodává.

A nejde jen o samotné aplikace, ale také o vylepšení kvality vnitřního prostředí současných budov. "Chceme posunout kvalitu pracovního prostředí, ve kterém každý týden trávíme padesát, šedesát, a někdo i více hodin. Pomocí Space Monitoringu kombinujeme velká data ze senzorů v kancelářích se zpětnou vazbou od zaměstnanců, prostor exaktně vyhodnocujeme a navrhujeme úpravy, které zlepšují soustředění a spokojenost. Často přitom narážíme na problémy s kvalitou vzduchu, akustikou a dělením prostoru, proto do kanceláří pronajímáme mobilní zelené stěny s vlastním osvětlením "Space Plant", které do prostoru dodávají potřebný kyslík," přibližuje možnosti jak vylepšit kvalitu prostředí již stojících budov Jindřich Fialka, ředitel The Greenest Company.

K nejznámějším proptech společnostem patří Spaceflow, která podle Lukáše Balíka, zakladatele tohoto českého start­upu, pozvedá komfort v budovách díky propojení majitelů, nájemníků, návštěvníků a poskytovatelů služeb prostřednictvím komunitního managementu a komunitní platformy − mobilní aplikace. Pro uživatele jsou v ní na jedno kliknutí dostupné různé aktivity, sdílení, místní služby a propojení s ostatními lidmi. Spaceflow slouží také jako platforma pro IoT a další smart building integrace. Díky propojení všech těchto složek − lidí, služeb i technologie − Spaceflow dodává budovám nový rozměr.

Ilustrační foto: Aplikace Spaceflow

Software Sharry Workplace v sobě podle Josefa Šachty propojuje jednotlivé systémy, technologie a služby od různých dodavatelů. Pro koncové uživatele i správce dané budovy to přináší podstatné zjednodušení − místo nutnosti používat několik různých služeb mají k dispozici jen jeden systém a jednu mobilní aplikaci pro celou budovu. Tento systém řeší vše − od dílčích maličkostí (v mobilní aplikaci i na obrazovce v lobby ukazuje polední menu nebo odjezdy autobusů MHD), přes větší služby (například nahrazení plastových kartiček mobilem a digitální concierge) až po funkcionality, které skutečně ovlivňují chod každé firmy (dynamické parkovací zóny, integrovaná správa přístupů do budovy, kompletní řešení návštěv a komunikace se správou budovy např. o vzniklých škodách pomocí tzv. "facility reportu".

Příklady významných amerických proptech firem

Skyline AI − analýza rozsáhlých realitních portfolií na základě dlouhých časových řad (50 let) a statisíců detailů relevantních pro hodnocení investičních příležitostí na daném realitním trhu.

VTS − aplikace zaměřená na asset management a pronájem komerčních nemovitostí. Je určená pro pronajímatele a realitní agenty. Předností je sdílení informací online, jejich rychlá aktuální analýza a komunikace se současnými i potenciálními nájemci v reálném čase.

Příklady významných evropských proptech firem

Halio − belgická společnost, která je v současné době jedním z největších dodavatelů chytrých skel pro administrativní budovy i rodinné domy v Evropě, Americe a Číně. Speciální skla se umí barvit a ztmavovat v průběhu dne podle intenzity slunečního svitu. Díky tomu systém dokáže regulovat teplotu v budovách, resp. šetřit energii na chlazení či vytápění interiérů.

Sensorberg − berlínský start-up vyvíjí jedno z nejkomplexnějších řešení pro chytré budovy. Navrhuje software a hardwarové doplňky, které digitalizují a automatizují chod celé budovy. Sensorberg do prostoru umístí kontrolní systémy a digitální rozvody napojené na aplikaci v chytrém telefonu či tabletu, díky kterým je možné na dálku ovládat teplotu v interiéru, světla, zarezervovat si zasedačku, odemknout vstupní dveře do kanceláře.

Breeze Technologies − zakladatelé tohoto německého start-upu vyvinuli čidla, která dokáží za použití satelitů a lokálních senzorů měřit stav ovzduší na ulici i v budově a data rovnou analyzovat. Nabízejí je městům, která podle nich mohou stanovit zóny bez aut, a firmám, jež mohou lépe nakládat se svým pracovním prostředím a výrazně ovlivnit nemocnost svých zaměstnanců.

Příklady významných českých proptech firem

Český ekonom Tomáš Sedláček uvedl na konferenci Prague Property Forum 2019, že v současné době je na světě více než sedm tisíc proptech firem. V Německu jich sídlí 339 a jen devět má české kořeny. Na druhou stranu tuzemské proptech firmy jsou úspěšné nejen v ČR, ale také expandují do zahraničí. Působí ve střední a západní Evropě a některé z nich mají své zastoupení i na americkém trhu. Uvádíme tři největší společnosti, které vyvíjejí aplikace pro kancelářské budovy.

Spaceti − působí na patnácti trzích v západní Evropě a severní Americe.

Spaceflow − působí na devíti trzích geograficky od západního pobřeží Spojených států, přes Velkou Británii a Dánsko až po Kazachstán.

Sharry Europe − vyvíjí aplikace pro nájemce kancelářských budov a vlastníky rezidenčních bytů. Aktuálně působí na pěti evropských trzích, kterými jsou Česko, Slovensko, Polsko, Maďarsko a Rumunsko. V současné době dokončuje svůj první projekt v USA v Bostonu.

Jak budou vypadat kanceláře v roce 2029?

Josef Šachta, Sharry Europe: V následujících deseti letech se v každé budově zásadně rozšíří sdílené prostory. Nejdůležitějším prostorem budou skvěle vybavené zasedačky, kde budou probíhat jednání mezi fyzickými osobami a občas i hologramy těch, kteří pracují z domova nebo z cest. Firma se rozdělí do různých budov ve městě podle toho, co má který tým na starosti, klienti budou sdílet kanceláře se svými dodavateli. To vše ale vždy a pouze po dobu konkrétního projektu. Velkých změn dozná systém parkování, který bude muset reagovat na elektromobilitu, sdílená auta, ale možná už i na autonomní vozy a drony s lidskou posádkou. Pak by existovaly dvě vstupní recepce, jedna na úrovni ulice a druhá pod střechou. Přízemní lobby by se pak změnily v malé botanické zahrady s ptáky a motýly.

Jindřich Fialka, The Greenest Company: Padesát procent povolání roku 2030 ještě ani neexistuje, tak je těžké říci, jak budou vypadat jejich kanceláře. Ale zkusím tři odhady:

1) Kanceláře nezaniknou. Pracovat odkudkoliv můžeme už dnes, ale po telekonferenci zdravou firemní kulturu nevybudujete. Tahle role společného prostoru naopak spíš posílí.

2) Kanceláře budou flexibilnější. Pracovní prostředí se bude podobat coworkingům. Dojde ke komoditizaci a část vybavení (stoly, židle…) se promění ve služby (například ve formě pronájmu stolů). Na dispozici použijete ověřenou šablonu podle typu práce a počtu lidí, přidáte branding a voilà, máte parádní kanceláře snadno a rychle. Trochu jako dnes weby.

3) Kanceláře budou lepší. Know-how už na to máme dnes, ale cyklus investic je hodně pomalý. Upřímně doufám, že za deset let už nikdo nebude dýchat špatný vzduch ze staré ventilace nebo sedět s padesáti kolegy v jednom open-spacu.

Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.