Proč jsou brownfieldy stále jizvami na tváři našich měst?

A řada příkladů z praxe dokazuje, že to jde, ale chce to hlavně čas a spoustu trpělivosti. Vzhledem k tomu, že Česká republika je brownfieldy posetá a zabírání stále nové půdy v krajině (urban sprawl) je nežádoucí, je na čase se revitalizací brownfieldů začít skutečně intenzivně zabývat.

Začarovaný kruh

Jaroslav Kaizr, ředitel realitního MBA programu na VŠE v Praze říká, že v současné době se revitalizace brownfieldů nachází do jisté míry v začarovaném kruhu, který bezprostředně souvisí s dlouhými přípravami těchto projektů a mnohdy chybějící spoluprací veřejného sektoru (municipalit), soukromých investorů a občanské společnosti. "Brownfieldy jsou na rozdíl od výstavby na zelené louce zatíženy historií, se kterou je třeba se po vzájemné dohodě všech zúčastněných vypořádat. V současné době jsme až příliš často svědky opačného postoje, kdy občanská společnost vidí v jakékoliv stavební aktivitě spíše rušící element a kdy zástupci municipality selhávají v moderaci zájmů občanů a developerů. Výjimkou není situace, kdy se brownfield neřízenou urbánní politikou obce v průběhu času dostal do těsné blízkosti rezidenční zástavby a jeho rozvoj v původním určení není rezidenty vnímán kladně. Změna územního plánu pro jiné užití je však vždy zdlouhavá nebo neúčelná a vlastník tudíž volí raději cestu neinvestování, což přispívá k dalšímu chátrání brownfieldu nebo ke vzniku brownfieldů nových. Jediným řešením je strategie dlouhodobé udržitelnosti urbánní ekonomiky každé obce a města, aktivní přístup zástupců municipality a vlastníků a promyšlený systém pobídek a sankcí, které rozvoj území podpoří."

Proč jsou brownfieldy stále jizvami na tváři našich měst?

Příkladem par excellance je patová situace v Praze, kterou shrnuje architekt Petr Hlaváček, 1. náměstek primátora Hl. města Prahy a radní pro rozvoj: "Platný územní plán Prahy vznikal v devadesátých letech minulého století a byl schválen v roce 2000. V době svého vzniku nastavil pravidla, která jsou s ohledem na dynamický vývoj společnosti dávno zastaralá. Ve své době urbanisté neuměli odhadnout, jak by se měly využívat brownfieldy, proto na tato území uvalili stavební uzávěry s tím, že rozvoj těchto území bude podmíněn celkovou koncepcí. K realizaci koncepcí rozvoje Prahy však chybělo politické odhodlání a také došlo k majetkovému rozčlenění, což činí veškeré dohody ještě komplikovanější. Mnohdy v minulých letech chyběla odvaha rozhodnout a celý proces se "zacyklil" v různých podobách studií. Z dnešního pohledu a zkušenosti se jeví uvalení stavebních uzávěr na tato rozsáhlá území jako chyba, která do jisté míry demotivovala všechny aktéry ve městě se rozvoji těchto území důsledně a kompetentně věnovat." K tomuto realistickému konstatování je zároveň třeba dodat, že se řada věcí − především díky iniciativě privátních subjektů − podařila a že i oživení některých obrovských brownfieldů se s podporou současné politické reprezentace přeci jen posouvá dopředu. "Úspěšná revitalizace bezesporu proběhla v pražském Karlíně. Paradoxně k tomu přispěla povodeň v roce 2002. S mírnou nadsázkou se dá říct, že vyplavila vše přebytečné a zastaralé. Generální oprava Karlína po povodni šla ruku v ruce s revitalizací brownfieldu soustředěného podél Pernerovy ulice. Další dobrou ukázkou je například území BB Centra v Praze 4 či okolí křižovatky Anděl v Praze 5. To však jsou příklady území, kde revitalizační proces probíhá mnoho let. V současné době jsou v nejpokročilejší fázi přeměny území Smíchova a Rohanského ostrova," uvádí příklady zdařile revitalizovaných území Petr Hlaváček. Ve vzdálenějším horizontu jde o Nákladové nádraží Žižkov (Praha 3) a holešovický brownfield Bubny-Zátory (Praha 7).

Jak rozkvetou centra Prahy a Brna?

Praha 1 – Václavské náměstí – Na Příkopě – Jindřišská

Projekt Savarin zahrnuje jak rekonstrukci stávajících historických budov, tak vznik úplně nového veřejného prostoru se zelení, otevřeným prostranstvím ve vnitrobloku a komerčními plochami. Areál bude tvořen čtyřmi na sebe navazujícími a vzájemně propojenými samostatnými částmi, z nichž každá bude mít svůj vlastní charakter a způsob využití. Ctí tak tradiční pražské urbanistické uspořádání, kde na sebe navazují různě velké ulice, náměstí, dvory nebo parky.

Budova orientovaná do Jindřišské ulice nabídne svůj vlastní zelený vnitroblok a několik restaurací. V druhé části s vchodem z Panské bude tržnice Time Out Market s cca 15 různými gastro službami. V bloku tří budov směřujících na Václavské náměstí bude umístěna pasáž s obchody a službami. Všechny tyto tři části povedou návštěvníky do samotného srdce projektu – nového veřejného prostoru s parkem a zrekonstruovanou budovou historické jízdárny a paláce Savarin od Kiliána Ignáce Dientzenhofera.

Samozřejmostí je zachování a kompletní rekonstrukce celých historických budov orientovaných do ulice. Celý vnitroblok se otevře veřejnosti, v novém projektu bude 3,5x více (6 700 m²) veřejně přístupných venkovních ploch než nyní. Vedle Františkánské zahrady tak u Václavského náměstí vznikne další prostor určený pro relaxaci a volný čas s nově vysázenou zelení, lavičkami, fontánami a pítky. Veřejně přístupné střešní zahrady a terasy nabídnou výhled na panorama Prahy. Nové volně přístupné pasáže umožní snadný a volný průchod dříve nepřístupným centrem metropole. Budou napojené na stávající průchody a propojí ulice kolem celého bloku. Pasáže budou bez dveří, vše bude přístupné bezbariérově a vznikne i nový přímý bezbariérový vstup do stanice metra Můstek.

Se zahájením první části stavby rekonstrukcí barokního paláce Savarin počítá developer Crestyl ještě v tomto roce.

Brno – Jižní čtvrť (centrum) – Opuštěná, Trnitá

Po přesunu brněnského hlavního vlakového nádraží vznikne v těsné blízkosti historického centra jihomoravské metropole prostor určený k zásadní revitalizaci. Na ploše 140 ha by měla vyrůst nová městská čtvrť pro 10 až 15 tisíc lidí. Kancelář architekta města Brna (KAM) nyní aktualizuje územní studii Jižní čtvrti, která připraví celou oblast pro výstavbu. Záměr konzultuje s renomovanými zahraničními urbanisty a architekty Markem Johnsonem z USA, Peterem Gerem z Německa Christophem Hrncirem z Rakouska. Tým brněnských architektů Aleše Buriana a Gustava Křivinky ve spolupráci s Markem Johnsonem již zpracoval urbanistickou a architektonickou studii na oblast o rozloze 50 ha pro vstup soukromých investorů.

Developerská společnost J&T Real Estate v této oblasti vlastní pozemky o rozloze čtyř hektarů, které jsou vymezené ulicemi Opuštěná-Trnitá. "Brno jako dynamicky se rozvíjející metropole logicky potřebuje řešit dlouhodobý nedostatek bytů, a proto jsme s ostatními vlastníky pozemků v Jižním centru a městem Brnem podepsali memorandum o spolupráci. Přípravné práce na rozvoji celého území jsou koordinovány Kanceláří architekta města Brna a můžu říci, že úspěšně pokračujeme vpřed. Náš projekt bude zahrnovat především byty a související služby a bude navazovat na zamýšlený bulvár vedený středem celého území," uvádí Martin Kodeš, místopředseda představenstva J&T Real Estate CZ. Developer aktuálně připravuje podklady pro územní rozhodnutí.

(Markéta Miková)

Role jednotlivých aktérů

Podle Jaroslava Kaizra městská samospráva hraje zásadní roli zejména v podobě definování vize urbanistického rozvoje a v přípravě prostředí, ve kterém může k revitalizaci území ze strany vlastníka a developera dojít. Klíčem k úspěchu je definice hodnoty a ekonomiky území (a odvozeně celé obce) a zájem všech stran tuto hodnotu v čase zvyšovat. Samospráva a její zástupci, jako nositelé dlouhodobé vize rozvoje obce, jsou odpovědní při diskuzi nad dlouhodobou strategií za zvyšování hodnoty a za nalezení podpory napříč politickým spektrem v průběhu několika volebních období.

Odpovědností vlastníka a developera je nalézt v rámci stanovené dlouhodobé strategie nejefektivnější způsob využití konkrétního území v souladu s principem nejvyšší a nejlepší hodnoty. Brownfield vzniká pouze tehdy, pokud spolupráce mezi všemi stranami neprobíhá efektivně, nebo pokud se názory na využití, a tedy i hodnotu území, liší. Jde o to společně vnímat brownfield jako příležitost pro rozvoj daného města, vizionářsky vidět a umět si spočítat jeho hodnotu například v podobě nové městské čtvrti, díky které se v lokalitě zlepší dopravní infrastruktura a občanská vybavenost, což dále pozitivně ovlivní hodnotu tamějších nemovitostí a atraktivitu města jako celku, míní Jaroslav Kaizr.

Příklady táhnou

"Inspiraci většinou hledáme v nám geograficky blízkých městech, jako je Vídeň, Drážďany, Mnichov, ale myslím, že je vhodné se podívat i na příklady z Polska − inspirativní je Wroclaw, Lodž a nakonec i Varšava. Je potřeba hledat poučení nikoliv v podobě architektury, ale v procesech, které k ní vedly," říká pražský radní pro rozvoj Petr Hlaváček. "Každá metropole se vyvíjí v trochu jiných společenských a ekonomických poměrech, v jiném zákonodárství, v jiných daňových podmínkách. Vždy ale velmi dbá na rozvoj svých brownfieldů, protože jsou to nejenom společenské, ale především ekonomické potenciály zajišťující její rozvoj. Pro Prahu z toho vyplývá jediné poučení: nepromarnit příležitost," upozorňuje Petr Hlaváček.

K příkladům dobře využitého území bezesporu patří, kromě již výše zmíněných, Waltrovka developerské společnosti Penta Real Estate. Areál bývalé letecké továrny Walter získala Penta v roce 2012 od irské developerské skupiny Red Group a postupně jej proměnila v sídlo řady renomovaných společností, k nimž patří například Oracle Czech, Johnson & Johnson, Strabag či Sberbank. Komplex pěti budov pojmenovaných Aviatica, Mechanica I-II, Walter a Dynamica vyrostl podél Radlické ulice v Praze 5 v průběhu let 2015 až 2018. Administrativní komplex ověnčený mnoha realitními cenami získala na jaře letošního roku za cca 250 milionů eur společnost GLL Real Estate, která spravuje investice jihokorejské Hanwha Investment & Securities.

A rozvoj této oblasti pokračuje dál. Na téměř 17 hektarech Penta RE v průběhu příštího roku dokončí novou městskou čtvrť se 700 bytovými jednotkami a rodinnými domy, velkým parkem a občanskou vybaveností včetně mateřské školky. Na Waltrovku dále navazuje projekt, který Penta RE připravuje podél Radlické ulice směrem do vnitřní Prahy. Polyfunkční zástavba počítá opět s kancelářskými budovami, oddělujícími rezidenční část se 400 bytovými jednotkami od rušné ulice. Po jeho dokončení zmizí poslední zbytky původního rozměrného brownfieldu, který se nacházel mezi stanicemi metra Jinonická a Radlická.

Jedním z developerských projektů, které se v současné době podepisují na proměně "vysloužilé" části Prahy, konkrétně Holešovic (Praha 7), je Rezidence Pergamenka developerské společnosti FINEP. Prodej prvních bytových jednotek z projektu, který je situován na pozemku mezi Jankovcovou ulicí a ulicí U Pergamenky, byl zahájen letos v březnu. Rezidence Pergamenka bude tvořena celkem třemi etapami o více než 400 bytech, aktuálně jsou v nabídce bytové jednotky z budovy nesoucí označení B.

Základní filozofií celého projektu, pod jehož podobou jsou podepsáni architekti Prokop Tomášek a Jan Rosický z architektonického studia A69, je respektovat charakter původní zástavby Holešovic s odkazem na bohatou historii bývalých skladových prostor areálu Ferona. V rámci projektu tak bude mimo jiné zachována a opravena původní budova prodejny, v níž se bude nacházet bistro Wine Food a fitness centrum. Genius loci celého objektu navíc umocní veřejný prostor, který bude tvořen parkem s revitalizovaným ocelovým skeletem bývalých skladových budov. Vznikne tak unikátní koncept industriální zahrady, kterou přirozeně doplní moderní architektura celého projektu.

V několika následujících letech čeká zcela zásadní proměna i bývalý brownfield zhruba vymezený ulicemi Rohanské nábřeží a Sokolovská, dále Invalidovnou a cyklostezkou vinoucí se podél Vltavy v Karlíně. Letos na jaře představila developerská společnost Sekyra Group odborné veřejnosti urbanistické řešení další, v pořadí druhé etapy svého rozsáhlého projektu, který připravuje. První etapa projektu s názvem Rohan City, zahrnující výstavbu administrativních budov a bytových domů se zhruba třemi stovkami jednotek, byla představena v polovině roku 2018. Pod architektonickými návrhy budov z první etapy, které budou situovány na území naproti Invalidovně, jsou podepsáni architektka Eva Jiřičná, architekt Jakub Cigler a ateliér HKR ve spolupráci s Helikou. Zahájení výstavby úvodní části projektu je plánováno na rok 2020. Podoba druhé etapy Rohan City vychází z workshopu, jehož se zúčastnilo devět tuzemských architektonických studií − vítězem se stal ateliér Schindler Seko architekti. Vítězný urbanistický koncept se stane takzvaným master plánem pro tuto etapu a jeho autoři, ateliér Schindler Seko architekti, budou jejím hlavním architektem.

Další projekt, který mění jeden z rozsáhlých pražských brownfieldů v příjemné místo k životu, je například Suomi Hloubětín (Praha 9) developerské společnosti YIT. Na území devítihektarového brownfieldu postupně vzniká nová čtvrť s bytovými domy, viladomy a obchodními prostory. Tvůrci tohoto areálu našli inspiraci ve Finsku, odkud YIT pochází. Dokončení Suomi Hloubětín, a to včetně parku a jeho vybavení, by mělo proběhnout na přelomu let 2022 a 2023.

Na závěr roku 2020 je naplánováno dokončení výstavby nového bytového projektu, pod nímž je podepsána developerská společnost Trigema. Vyroste mezi ulicemi Nuselská, V Horkách a Kloboučnická a ponese název CHYTRÉ BYDLENÍ@Nusle. Rezidenční areál, na němž projekční a architektonické práce zajišťovalo studio AGE project, bude vybudován v místech, kde se nacházel komplex Nuselských mlékáren, založený kolem roku 1900. V několika posledních letech už svému původnímu účelu areál nesloužil a byl využíván spíše jen jako místo pro sklady.

Článek byl publikován v příloze RealityMIX Magazín Zima 2019.