Jaké stopy zanechala krize na tuzemském realitním trhu?

Podle Jana Bureše, hlavního ekonoma společnosti Patria Finance, se ekonomický propad způsobený opatřeními zavedenými v rámci nouzového stavu v dubnu pohyboval na úrovni 27 až 28 procent HDP. Šok vyvolaný pandemií koronaviru tak logicky zasáhl i tuzemský realitní trh se všemi jeho segmenty.

Realitní trh jako celek se v důsledku pandemie koronaviru stal jedním z nejpostiženějších oborů české ekonomiky. Podle Jana Bureše ze společnosti Patria Finance dokonce druhým nejzasaženějším. Jak se nouzový stav projevil v jednotlivých segmentech oboru, co všechno trh ještě čeká a může mít krize vítěze či přinést i nějaká pozitiva?

Realitní investice

Ceny komerčních nemovitostí v uplynulých letech dosahovaly historického maxima a mnozí investoři si stěžovali, že špičkové investiční produkty na trhu buď nejsou, nebo jsou už tak drahé, že jsou nad rámec jejich možností. Koronavirus přinesl zpomalení investiční aktivity, protože většina investorů zaujala vyčkávací postoj. I v měsících pandemie ale byly na území České republiky dokončeny některé realitní transakce, za všechny jmenujme například prodej pražského obchodního domu Kotva realitnímu fondu Generali, a probíhaly akvizice českých investorů v zahraničí. Díky nim například portfolio nemovitostního fondu České spořitelny rozšířil logistický areál na Slovensku a CPI Property Group nakoupila další kancelářské budovy ve Varšavě. Ve všech případech se jednalo o transakce, které byly rozjednány už v loňském roce a v době koronaviru byly úspěšně dokončeny.

Řada obchodních jednání plánovaných či probíhajících v jarních měsících byla odložena, dokud nebude k dispozici více tržních dat, případně byla rovnou přesunuta na druhou polovinu roku, kdy bude možné cestovat, přecenit nemovitosti a kdy se také ustálí podmínky nemovitostního financování. Realitní poradci navíc upozorňují na to, že investoři mají stále dost kapitálu, který čeká na svou alokaci, a že k dlouhodobým hráčům se nyní přidají i takzvaní oportunističtí investoři.

Jaké stopy zanechala krize na tuzemském realitním trhu?

Další 2
fotografie

"Na českém trhu komerčních nemovitostí je u investorů evidentní přístup Flight to Quality. Znamená to, že institucionální kapitál i nadále aktivně vyhledává investiční příležitosti, ale zaměřuje se převážně na prvotřídní a bezpečné produkty se zajištěným a udržitelným příjmem a delšími nájemními smlouvami. Takových nemovitostí je ale na tuzemském trhu nedostatek, což bude v dlouhodobém horizontu vytvářet převis poptávky nad nabídkou zejména v administrativním a průmyslovém segmentu," přibližuje situaci na trhu Jiří Horák, ředitel kapitálových trhů poradenské společnosti JLL.

Hotely

Pražský hotelový sektor zasáhla opatření proti šíření koronaviru zcela zásadním způsobem. Podle údajů poradenské společnosti Cushman & Wakefield se v dubnu obsazenost pražských hotelů propadla zhruba na 2,5 procenta, což je hlavní důvod téměř 98procentního poklesu RevPAR (revenue per available room, tedy tržba za disponibilní pokoj, jeden z nejdůležitějších ukazatelů používaných k měření úspěchu ubytovacího zařízení). Praha se v tomto období stala nejvíce postiženým hotelovým trhem v Evropě a za první čtyři měsíce roku druhým nejpostiženějším, a to hned po Římu.

"Pražští hoteliéři hlásí značné ztráty a uvádějí, že za současného stavu poptávky a vládní podpory by dokázali přežít již jen několik málo měsíců. Není pochyb, že bude potřeba cílenější podpora a spolupráce všech zainteresovaných stran. Fáze oživení již začala, ale rozhodně k němu nedojde přes noc. Praha je závislá na mezinárodním turismu, který v roce 2019 tvořil téměř 90 procent přenocování a jehož značná část pochází ze zemí mimo Schengen. Konkrétně v roce 2019 se jednalo o 58 procent. To se kvůli pokračujícím omezením cestování do EU hned tak nevrátí," říká Bořivoj Vokřínek, vedoucí výzkumu hotelového trhu Cushman & Wakefield.

"Dobrou zprávou ale je, že Česká republika je jednou z prvních zemí, které umožnily hotelům otevřít. Otevření hranic se sousedními zeměmi, jako je Německo nebo Rakousko, a povolení cestování podle mě bude dobrý začátek," dodává Bořivoj Vokřínek.

Maloobchodní nemovitosti

Dalším realitním segmentem, kterého se vládní opatření dotkla zcela zásadním způsobem, byly kamenné prodejny a nákupní centra. S výjimkou prodejen potravin, léků, drogistického zboží a květin museli maloobchodníci své prodejny téměř na dva měsíce uzavřít. Koronavirová krize se tak stala testem jejich finanční síly, protože peníze, které vložili do nákupu svého zboží, se jim nevrátily na tržbách. Navíc stáli před rozhodnutím, zda svým zaměstnancům pošlou výplatu, uhradí nájemné za zavřené a nevydělávající prodejny a objednají zboží na druhou polovinu roku.

V dubnu se rozběhla intenzivní jednání mezi nájemci a pronajímateli o úhradě nájemného, jež odlehčila vláda ČR rozhodnutím vyčlenit pět miliard korun na dotaci nájmů za období od dubna do června 2020. Díky nim přijde vlastník nemovitosti o jeden měsíční nájem a nájemce ušetří 80 procent nájmu za tři měsíce, pokud byl postižen vládními opatřeními proti pandemii. Toto ustanovení se netýká servisních poplatků, které se hradí nad rámec nájemného.

"V první fázi se všechny tři strany, tedy nájemce, pronajímatel a stát, snažily překlenout důsledky koronavirové krize společně. Nyní přecházíme do dalšího období, kdy se situace v nákupních centrech začne postupně vracet do normálu. A vše závisí na tom, jestli budou mít jak maloobchodníci, tak zákazníci dostatek finančních prostředků. Ti první, aby mohli nabídnout sezonní zboží, a ti druzí, aby ho měli chuť kupovat. Sezona druhé poloviny roku začíná s návratem do školy a vrcholí Vánocemi," říká Martin Šimek, vedoucí správy obchodních center Cushman & Wakefield.

"Udělali jsme všechno pro to, aby se zákazníci do nákupních center vrátili co nejdříve. Zavedli jsme potřebná hygienická opatření, podporujeme maloobchodníky ve znovuotevření jejich prodejen a chystáme marketingové akce pro období letních slev. Návštěvnost center se po jejich znovuotevření rychle vyšplhala k 75 až 80 procentům běžné návštěvnosti. Po otevření food courtů to bude zase o něco víc. A i když koronavirus nahrál e-commerce, na změnu dlouhodobých vzorců spotřebitelského chování byl krátký," dodává David Pažitka, který v Cushman & Wakefield zodpovídá za správu desítky obchodních center.

Kanceláře

V návaznosti na vyhlášení nouzového stavu přesunula většina firem své zaměstnance na home office. Ze dne na den se vylidnila coworkingová centra a krize prověří také jejich ekonomickou sílu.

Ve statistikách Prague Research Fora se za první čtvrtletí roku 2020 na pražském kancelářském trhu projevil pokles poptávky − meziročně o 37 procent. Hrubá poptávka v tomto období dosáhla pouze 69 600 metrů čtverečních, což je od roku 2015 nejnižší výsledek v prvním čtvrtletí. Celková míra neobsazenosti se pohybuje na úrovni 5,4 procenta.

Na pražském trhu s kancelářemi byly v prvním čtvrtletí roku dokončeny dvě nové administrativní budovy (Churchill II a Kotelna, fáze II), zahájena byla výstavba jedné, a to třetí etapy projektu Harfa.

Poradenská společnost Colliers International ve své aktuální zprávě Prague Offices Q1 2020 uvádí, že teprve průběh výstavby plánovaných 151 tisíc metrů čtverečních nových pražských kanceláří ukáže, do jaké míry současná krize ovlivní dodávky stavebních materiálů i dostupnost pracovníků pro stavební práce. Vzhledem k těmto faktorům lze očekávat, že některé projekty budou zpožděny a že se určitá nejistota dotkne i plánovaných projektů. Větší mezinárodní nájemci se podle zprávy Colliers International zaměří na to, aby svá pracoviště přizpůsobili požadavku na společenský odstup poté, co se jejich zaměstnanci budou po etapách vracet do firemních kanceláří. A i když se pandemická situace zlepšuje, je možné předpokládat, že podstatná část lidí bude i nadále pracovat z domova.

Sklady

Logistické areály v době koronaviru zažily svou chvíli slávy, kdy i díky nim v podstatě bezproblémově probíhalo zásobování otevřených obchodů i obyvatel potravinami, léky a zdravotnickým materiálem, drogistickým a dalším zbožím, u něhož byly internetové obchody schopny doručení zajistit.

"Koronavirová krize zasáhla trh průmyslových nemovitostí stejně rychle jako všechna ostatní odvětví, ale s tím rozdílem, že okamžitě vzrostla obrovská poptávka po volných skladových prostorech," popisuje situaci Jakub Holec, ředitel poradenské společnosti 108 Agency. Zboží na cestě do prodejen bylo nutné ihned uskladnit, maloobchodní prodejny byly plné zimního zboží, které čekalo na výprodej, a mezitím už přijížděla jarní kolekce. Stejně tak krizi čelili maloobchodní prodejci potravin, kteří se ze dne na den potýkali s obrovskou poptávkou ze strany zákazníků pořizujících si zásoby. Firmy najely na dvousměnný cyklus a doufaly, že u nich se nemoc neprojeví. Řetězce, které neměly alespoň dvě distribuční centra v České republice, si pro jistotu pronajaly další plochu spekulativně, aby měly odkud zásobovat, pokud by nemoc propukla v původních prostorách. Jediná možnost nákupu byla přes internet. On-line prodejci potravin vystřelili nahoru a ze dne na den měli větší tržby než před Vánoci. Situaci využili brilantně. E-commerce na tom byla velmi podobně a myslíme, že tento trend již bude pokračovat," přibližuje důsledky a průběh nouzového stavu v segmentu logistiky Jakub Holec.

Dopady koronavirové krize velmi významně pocítili například výrobci automobilů, kteří přechodně zastavili výrobu, což se samozřejmě dotklo i jejich četných tuzemských subdodavatelů.

Ze zprávy Industrial Market Overview Q1 2020 společnosti Colliers vyplývá, že statisticky významně poklesla poptávka i po těchto nemovitostech. Takzvaná čistá realizovaná poptávka (net-take up) v tomto období dosáhla výše 93 600 metrů čtverečních, což představuje mezikvartální pokles o 63 procent, meziroční pak o 73 procent. Na konci prvního čtvrtletí letošního roku bylo podle údajů Colliers International dokončeno 211 100 metrů čtverečních nových industriálních ploch celkem ve 14 budovách. V závěru března bylo ve výstavbě dalších 534 500 metrů čtverečních nových prostor, z nichž je 57 procent již předpronajato. Průměrná míra neobsazenosti se na konci prvního čtvrtletí pohybovala na úrovni 5,5 procenta.

Developerská výstavba

"Development rozestavěných projektů zatím probíhá bez zásadních problémů, nedostatek materiálu a lidských zdrojů se nedostavil a banky i investoři bez přerušení poskytují nasmlouvané finance. Problém se podle mě projeví v horizontu tří měsíců až roku, kdy nové projekty narazí na neochotu bank poskytnout developerské či stavební úvěry. Development je totiž bankami považován za rizikovější než investice do stávajících výnosových nemovitostí. Banky budou zároveň zvažovat alokaci kapitálu − vzhledem k podmínkám kapitálové přiměřenosti, které je budou spíše posouvat k úvěrování projektů garantovaných státem. A mezi ně development primárně nepatří," říká Jaroslav Kaizr, zakladatel a odborný garant programu MBARE, studijního programu MBA zaměřeného na development, investice a oceňování nemovitostí, který běží na Vysoké škole ekonomické v Praze.

"Je tedy zřejmé, že prostředí nízkých úrokových sazeb v příštích dvanácti měsících rozhodně nebude stimulovat developery k aktivitě. Nemožnost sáhnout si na financování bude znamenat pozdržení projektů a menší aktivitu zejména v regionech, kde jsou investice potřeba. Z mého pohledu je potřeba, aby se v České republice konečně začalo platit eurem, trh s komerčními nemovitostmi již v eurech funguje a trhu rezidenčnímu by to velmi pomohlo. Současná situace akceleruje problémy, které se již několik let kupí a které je třeba naléhavě řešit. Soukromý sektor se o sebe umí postarat, jen je potřeba vytvořit plně tržní prostředí," dodává Jaroslav Kaizr.

Článek byl publikován v komerční příloze Hospodářských novin Reality.