Cílem je dlouhodobě stabilní výnos a minimální riziko

Nejstarší a zároveň největší tuzemský realitní fond má aktuálně v portfoliu 19 nemovitostí převážně prémiového charakteru v celkové hodnotě přes 32 miliard korun. Zaměřuje se na hlavní sektory komerčních nemovitostí, tedy na kanceláře, maloobchod, logistiku a hlavní nákupní třídy.

"Jako jedni z mála se můžeme pochlubit více než desetiletým nepřetržitým růstem výkonnosti. Za tu dobu fond dodal svým podílníkům výnos přes tři procenta ročně," říká Tomáš Jandík, předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny, spravující ČS nemovitostní fond (ČSNF).

HN: Jak se pandemie koronaviru dotkla vašeho nemovitostního portfolia a co bude z vašeho pohledu do konce roku klíčové?

Pandemie ovlivnila všechny sektory, a to jak trhy nájemní, tak investiční. Převážně u maloobchodních prostor přinesla krátkodobé výpadky příjmů. Každého majitele nákupních středisek čeká vyjednávání o nájemném spojené s optimalizací mixu nájemců v centru, aby byl upravený koncept robustnější a v rovnováze s poptávkou saturovanou on-line. Investiční trh je bohužel stále v nejistotě, mnoho obchodů se odkládá a klíčové bude, na jakých cenových úrovních se ve čtvrtém čtvrtletí tohoto roku dokončí aktuálně probíhající transakce.

HN: Přinesla vám krize i něco pozitivního?

Pozitivně vnímáme ochlazení investičního trhu a zvyšování rizikových prémií právě u druhořadých nemovitostí. Je to ozdravný proces, který narovnává pokřivený trh z období dlouhé konjunktury. Na nájemních trzích se projevila pravá bonita mnoha nájemců.

HN: Jaká je vaše investiční strategie a jak diverzifikujete investiční riziko?

Strategií ČS nemovitostního fondu je investovat do prémiových komerčních nemovitostí napříč zmíněnými čtyřmi sektory a třemi zeměmi. Prémiové nemovitosti jsou ty nejlepší dostupné, typicky nově postavené budovy v centrálních lokalitách pronajaté bonitním nájemcům na dlouhou dobu. Kombinací rozsáhlé diverzifikace a vysoké kvality podkladových aktiv se snažíme docílit rozumného výnosu za cenu co nejmenšího rizika. Zároveň nabízíme denní likviditu podílového listu a minimálně 20 procent fondového kapitálu je drženo v likvidních aktivech.

HN: Ovlivnila koronavirová pandemie vaši investiční strategii? Plánujete rozšířit svůj záběr na další typ výnosových nemovitostí − kromě nákupních center například retail parky nebo portfolia supermarketů − nebo vstoupit do segmentu nájemního bydlení?

Naši dlouhodobou investiční strategii pandemie nijak neovlivnila. Sice jsme pozastavili některé probíhající transakce, na druhou stranu nehodláme měnit naše strategické alokace do jednotlivých sektorů nebo zemí. Investice do supermarketů nebo retailových parků nevylučujeme, pro nás se však nejedná o typický produkt vzhledem k malé velikosti jednotlivých aktiv. Nájemní bydlení zatím není v českém prostředí pro institucionální investory komerčně etablovaný investiční segment, mimo jiné proto, že vyžaduje intenzivnější správu, a je tak vhodný pro menší fondy.

HN: V dubnu jste oznámili akvizici industriálního parku na Slovensku. Vyhledáváte nyní aktivně investiční příležitosti, nebo vyčkáváte a věnujete se asset managementu svého stávajícího portfolia? Kdy se případně opět vrátíte k investiční aktivitě?

Na akvizici industriálního parku v Seredi jsme pracovali téměř rok a její dokončení proběhlo až po propuknutí pandemie. Momentálně máme naši nemovitostní alokaci téměř plně zainvestovanou. Pokud se prodeje podílových listů fondu udrží na stávající úrovni a situace na trhu se dále vyjasní, začneme sledovat nové příležitosti na podzim, a další akvizice proto můžeme očekávat zkraje příštího roku. Práce s nájemci je naopak nepřetržitá a převážně v maloobchodním sektoru momentálně velice intenzivní.

HN: V minulosti jste byli mezi prvními českými realitními fondy, které expandovaly v rámci střední Evropy. Dnes jste tak kromě Česka v Polsku a na Slovensku. Zvažovali jste i expanzi do dalších zemí?

Na Slovensku působíme už od roku 2008, takže ho bereme téměř jako domácí trh. Zásadním krokem byla pro ČS nemovitostní fond expanze do Polska v letech 2017−2018. Fond měl tou dobou přebytek likvidity a kvalitních příležitostí na domácích trzích nebylo mnoho. Zvolili jsme proto raději cestu zachování vysoké kvality nových akvizic na novém trhu než zůstávat doma a snižovat laťku. Dnes jsme v situaci, kdy máme v rámci tří zemí příležitostí dost, nicméně expanzi do dalších zemí regionu stále výhledově nevylučujeme.

HN: Dá se říct, které nemovitosti patří ve vašem fondu k těm nejcennějším?

To bohužel nelze, protože podstata diverzifikace našeho fondu tkví v tom, že není v přemíře závislý na jedné budově, sektoru nebo zemi. Největším aktivem je Forum Nová Karolina v Ostravě, které se i po pandemické odstávce v obratech velice rychle dostává na čísla minulého roku a přitahuje nové značky jako Mango či Karl Lagerfeld. Obdoba v kancelářském segmentu je nejvyšší pražská budova City Tower, jež si dlouhodobě drží vysokou obsazenost. S výčtem bych mohl pokračovat, každá budova v našem portfoliu hraje svoji roli, což se projevuje v dlouhodobě stabilním výnosu fondu.

HN: Vloni jste dosáhli zhodnocení 4,2 procenta. Jaký je výhled pro letošní rok?

Původní předpoklad výkonnosti pro rok 2020 byl v intervalu od 2,8 do 4,2 procenta. V důsledku opatření proti pandemii jsme předpoklad snížili na spodní hranici intervalu, tzn. zhruba na 2,8 procenta. Momentálně dodáváme výnos cca 1,7 procenta od začátku roku a odhad výkonnosti pro celý rok budeme ještě upřesňovat.

HN: Pro koho je investice s vaším fondem vhodná a proč?

ČS nemovitostní fond je vhodným doplňkem k akciové a dluhopisové složce typického investičního portfolia, protože se vyznačuje velice nízkou korelací s tradičními třídami aktiv. I malá alokace do ČS nemovitostního fondu tak výrazně zlepší poměr výnosu upraveného o riziko na portfoliové úrovni, což může být zajímavé i pro dynamického investora. Konzervativní investor může alokaci navýšit v rámci substituce za některé konzervativnější nástroje, jako jsou státní dluhopisy nebo fondy peněžního trhu, samozřejmě za cenu vyššího rizika.

HN: Jak obecně hodnotíte trh realitních investic v Česku v letošním roce?

Investiční trh se výrazně zpomalil a kvůli zvýšené nejistotě se zatím mnoho transakcí odkládá. Cenové úrovně klesají převážně u druhořadých aktiv, v prémiovém segmentu tento trend zatím nebyl potvrzen. Pokud se někteří z prodávajících dostanou pod tlak, trh by měli rozhýbat oportunističtí investoři, kteří čekají na tu pravou příležitost. Je otázka, kdy bude prémie za riziko nejvyšší. Domnívám se nicméně, že u prémiových nemovitostí bude korekce minimální a že dříve než později převládne pozitivní efekt nové peněžní zásoby, kterou nedávno uvedly do systému centrální banky globálně.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Top realitní fondy.