Nadešel čas pro úspory?

Současná doba si žádá úsporná řešení − a týká se to i stavebních nákladů. Ty v uplynulých letech letěly strmě nahoru, jen v rezidenční výstavbě během pěti let vyskočily zhruba o polovinu. Možností pro snížení stavebních nákladů se může stát construction management aneb řízení stavby bez účasti generálního dodavatele.

Způsob řízení stavby formou construction managementu je poměrně běžný v zahraničí, zatímco u nás jeho hvězda stoupá vzhůru pomaleji. Jeho podstata spočívá v tom, že stavbu řídí nezávislá poradenská firma − construction manager, který jednotlivé komponenty a složky stavby nakupuje dle potřeby a přímo na účet investora. Projekt se řídí odsouhlaseným harmonogramem a rozpočtem a na základě průběžného vyhodnocování je pak možné okamžitě reagovat na aktuální stav stavby i tržního prostředí. "Klient díky tomu má výrazně lepší kontrolu nad jednotlivými subdodávkami a smlouvami. Jeho úspora přichází z neuplatnění koordinačních, rizikových a režijních přirážek a zisku generálního dodavatele. Tato položka se pohybuje mezi pěti a deseti procenty. K výhodám se pak přidávají příhodnější podmínky přípravy stavby," říká Martin Hubač, vedoucí oddělení construction managementu v poradenské firmě OM Consulting.

Nižší náklady a flexibilita

"Stavba je rozdělena na jednotlivé části, které jsou tendrovány postupně. Dílčí celky stavby tak mohou běžet paralelně a nezávisle na sobě, investor tím k dobru získává i časovou úsporu. Platí to především během přípravy a v prvních fázích realizace," vysvětluje výhody construction managementu Pavel Teňak, výkonný ředitel OM Consulting.

Zatímco běží tendr na dodávku skeletu, ve stejné době už mohou probíhat práce na realizaci stavební jámy a spodní stavby. Construction management je také mnohem flexibilnější, pokud jde o úpravy projektu. Ať už je to z důvodu změny materiálu za modernější nebo efektivnější, anebo v reakci na požadavky budoucího nájemce.

Méně víceprací

Jestliže dojde při změně materiálu k úspoře, zůstávají ušetřené prostředky investorovi. Pokud staví generální dodavatel, cena stavby je smluvně daná a je fixní − jakákoliv úspora (či stanovený podíl na takové úspoře) pak při změně materiálu nebo postupu směřuje do pokladny generálního dodavatele. To by mohlo v některých případech svádět k výběru levnějších, méně kvalitních materiálů. "Navíc každé jednání o změně vedené s generálním dodavatelem po uzavření smlouvy je složité a často může vést k navýšení ceny či posunutí termínu," upozorňuje Martin Hubač.

Nároky na řízení

S čím ale musí investor počítat, to jsou vyšší nároky na koordinaci celé výstavby a více administrativy. Ta souvisí s větším množstvím smluv s dodavateli. Na to se pak váže také otázka záruk a případných reklamací. Dalším úskalím construction managementu je nemožnost předem zafixovat finální cenu díla, což může komplikovat vyjednávání investora s financujícími institucemi. Toto úskalí je však možné minimalizovat kvalitním cenovým managementem.

Pro koho se hodí?

Ve světě se construction management úspěšně uplatňuje u všech typů komerční výstavby, a to hlavně v anglosaském prostředí. U nás se zatím rozvíjí zejména u výstavby průmyslových hal a komerčních fitoutů. Stále častěji si však k němu nacházejí cestu také developeři rezidenční, kancelářské a hotelové výstavby.

Článek byl publikován v komerční příloze HN Reality.