Češi dlouhá léta dávali přednost bydlení ve vlastním. Ten, kdo nemovitost neměl, mohl mít i pocit, že bude považován za méně úspěšného. Situace panující na tuzemském rezidenčním trhu je dnes ale taková, že velká část zájemců o vlastnické bydlení na něj nedosáhne. Nebo mít vlastní střechu nad hlavou z nějakého důvodu prostě nechce.
Vysoké a stále rostoucí ceny bytů jsou mimo jiné způsobené i nedostatečnou nabídkou spojenou s dlouhým povolovacím procesem staveb. Změna, to znamená mnohem širší nabídka a pokles cen, není podle většiny realitních odborníků na obzoru. Vedle výstavby družstevního bydlení, kterého je v Česku jako šafránu, je tak pro mnoho lidí řešením dříve opomíjené bydlení v nájmu. Jeho výhody už objevují nejen studenti, ale i pracující mileniálové či mladé rodiny. Někteří developeři, kteří se donedávna orientovali výhradně na vlastnické bydlení, proto přehodnocují své strategie směrem k nájemnímu bydlení.
Za průkopnický počin na trhu nájemního bydlení je považován projekt Albertov Rental Apartments, který skupina CTR v Praze 2 zkolaudovala před více než 10 lety. Následovaly další projekty: především cenami ověnčený Luka Living v Praze 13 společnosti Luka Residential, jímž skupina SIKO vstoupila do developmentu. V poslední době se v oblasti nájemního bydlení ke slovu hlásí, a to zejména v Praze, i mnozí další developeři. Za všechny jmenujme například společnosti Finep, Trigema, Kuchař & Thein, Passerinvest Group, Realism či AFI Europe CR (projekt Tulipa Karlín na titulní straně).
Sdružení provozovatelů dlouhodobého nájemního bydlení, jehož vznik byl oznámen počátkem září, chce mimo jiné podpořit a garantovat základní etická pravidla v nájemních vztazích, být partnerem státním institucím a hodlá pravidelně analyzovat situaci v nájemním bydlení v Česku i v Evropě.
Asociace pro dlouhodobé nájemní bydlení měla v době založení osm členů, kteří po celé České republice vlastní zhruba 56 tisíc nájemních bytů. Jejím prezidentem je Vítězslav Vala (Luka Residential).
Pohled do zahraničí
V žebříčku EU patří Česká republika k zemím s nejnižší popularitou nájemního bydlení. A přestože jeho podíl u nás nyní roste, stále tvoří jen přibližně 20 procent. Přitom v sousedních západních zemích je podíl zhruba dvojnásobný. "Podíváme-li se do Německa, kde jsme 10 let spravovali 1500 bytů, dosahuje tam trh nájemního bydlení 50 procent," komentuje situaci u našich západních sousedů Doron Klein, ředitel společnosti AFI Europe Czech Republic, která v Praze navazuje právě na své zkušenosti z Německa. Po řadě projektů, které již v hlavním městě dodala na trh vlastnického bydlení, zde plánuje vybudovat portfolio zhruba 1000 nájemních bytů. Ty chce i dlouhodobě vlastnit − a první takový projekt, Tulipa Karlín s více než stovkou z nich, již začala stavět v Praze 8. "V Německu bydlí v nájmu singles, rodiny s dětmi i seniorské páry. Oproti tomu nyní v Česku žijí v pronájmu nejčastěji lidé ve věku do 30 let. Popularita nájemního bydlení v Německu je dána historickými souvislostmi: za druhé světové války byla v zemi zničena více než polovina obytné plochy, takže v poválečné éře bylo nutné rostoucímu počtu obyvatel zajistit nové bydlení − a to bylo především nájemní. Podíl vlastnického bydlení dnes ve velkých německých městech činí méně než 30 procent, v Berlíně je to podle našich analýz dokonce jen 15 procent. Standardy německých nájemních bytů jsou ale na dobré úrovni, Němci tak nemusí investovat do vlastního bytu jen kvůli tomu, aby mohli kvalitně bydlet. Obdobně populární je nájemní bydlení i v sousedním Rakousku," dodává Peter Noack, partner společnosti Zeitgeist Asset Management, která se specializuje na development a správu nemovitostí pro nájemní bydlení v regionu střední a východní Evropy. Jejím cílem je dostupné nájemní bydlení v ČR co nejvíce rozšířit: aktuálně má v Praze v nabídce 180 bytů v činžovních domech po kompletní rekonstrukci, u další cca stovky rekonstrukce právě probíhá.
Napříč věkem i společenským postavením
Bydlet v nájmu dnes oslovuje lidi různého věku i sociálního statusu. Zaprvé především takzvané mileniály, kteří do roku 2025 budou tvořit převážnou část populace v produktivním věku. Vyhovuje totiž jejich životnímu stylu: nechtějí se vázat k jednomu místu, své peníze raději investují do zážitků a koníčků než "do cihel". U mladých párů a rodin je častým důvodem to, že nedosáhnou na hypotéku. A i kdyby hypotéku získaly, řada z nich má z důvodu pandemie koronaviru obavy, že se může dostat do finančních potíží a nebude schopna hypoteční úvěr splácet. Nájemní bydlení je tak pro ně menším závazkem s větší flexibilitou, kdy se mohou rychle přestěhovat do menšího nebo levnějšího bytu. V neposlední řadě projevují o tuto formu bydlení zájem i cizinci, kteří sice žijí v Česku delší dobu, ale nevědí, kam je jejich profesní či osobní život v budoucnu zavane.
Podle údajů developerské společnosti Trigema, která trh s byty sleduje dlouhodobě, byly ceny nájemného ke konci června v jednotlivých regionech podobné jako ve stejném období loňského roku. Meziročně nejvíce vzrostly v Olomouckém kraji, a to o 4,2 procenta. V Karlovarském a Plzeňském kraji naopak o 3,4 procenta poklesly. Nejvyšší nájemné bylo již tradičně v Praze, v průměru činilo 319 korun za metr čtvereční. Po hlavním městě následovaly Jihomoravský (254 Kč) a Středočeský kraj (230 Kč). Nejnižší nájemné bylo v Ústeckém (161 Kč), Moravskoslezském (163 Kč) a Karlovarském kraji (171 Kč).
Jaké výhody má nájemní bydlení?
Co je lákavé na tom, když se stanete "nájemníkem", a ne "majitelem" bytu? Nemusí to být jen flexibilita, ale také pohodlí. Možnost vybrat si z bytů jak plně zařízených, tak i takových, které si vybavíte podle svého gusta. Žádné zásadní starosti s opravami. Příležitost užívat si lokality, která by pro vás při vlastnickém bydlení byla možná nedostupná.
V případě některých developerů, kteří se dříve v Česku orientovali výhradně na prodej bytů a nyní se věnují i poskytování nově postavených bytů do nájmu, je k dispozici i kompletní servis prakticky již před nastěhováním: svým klientům zajistí vše − od právních a administrativních služeb až po pojištění domácnosti.
Touto cestou se vydala například společnost YIT, která má s nájemním bydlením zkušenosti z mateřského Finska − v zemi s 5,5 milionu obyvatel je pro nájemní bydlení k dispozici celkem 800 tisíc bytů. V Česku plánuje zajišťovat služby nájemního bydlení ve svých vybraných projektech − aktuálně například v 15 bytech Aalto Cibulka v Praze 5. A do budoucna se chystá pro nájemní bydlení postavit celou jednu etapu ve svém plánovaném velkém projektu Lappi Hloubětín v Praze 9. "Výstavbou nájemního bydlení mohou developeři investovat do necyklického byznysu, který je založen na dlouhodobých smlouvách na pronájem a služby," říká Vladimír Dvořák, generální ředitel YIT v České republice. Ve Finsku YIT vloni oznámila vznik joint venture, do něhož pro účely nájemního bydlení vložila téměř 600 již dokončených bytů či bytů v závěrečné fázi výstavby po celé zemi. Investorem v joint venture je nejen YIT (se 49 procenty), ale i skupina finských privátních investičních společností. Obdobně jako v západoevropských zemích začíná být v Česku nájemní bydlení atraktivní nejen pro uživatele těchto bytů − nájemníky, ale také pro investory: od těch drobných až po velké institucionální. Pokud investují do bytů renomovaného developera, zajistí jim kompletní servis, stejně jako nájemníkům − od údržby a správy budovy až třeba po zastupování vlastníka na schůzích SVJ.
Co musí mít nájemní byt?
Preference nájemníků jsou samozřejmě individuální. Přesto však platí, že k atraktivitě bytů pro účely nájmu přispívá několik klíčových faktorů. A netýkají se jen bytu samotného. Stejně jako u bytů prodávaných do vlastnictví jsou i zde důležité lokalita a občanská vybavenost, dopravní dostupnost a bezproblémové parkování. V interiéru pak nájemci oceňují zejména dobré funkční uspořádání, zařízenou kuchyň či vestavěné skříně. A v neposlední řadě také balkon, jehož výhody ještě zdůraznila koronavirová pandemie.
Budou ceny nájmů klesat?
Krátkodobé pronájmy, reprezentované platformami Airbnb nebo Booking, utrpěly v posledních měsících v souvislosti s pandemií koronaviru citelnou ztrátu. Proto se nabízí otázka, zda tyto nemovitosti dříve či později nepřejdou na trh běžných dlouhodobých pronájmů a zda rostoucí konkurence na trhu nepovede k poklesu činží.
Podle Petera Noacka ze společnosti Zeitgeist Asset Management se však současná situace dlouhodobých pronájmů nijak zásadně nedotkne. "Byty určené pro krátkodobý pronájem se zpravidla nacházejí v rušném centru Prahy a jejich vnitřní uspořádání často připomíná hotelový apartmán. Není proto reálné předpokládat, že si podobný byt vybere rodina s dětmi za účelem dlouhodobého bydlení, i kdyby majitel provedl úpravy interiéru alespoň v nezbytné míře. Navíc je otázkou, zda se takové změny investorovi vůbec vyplatí. Současnou situaci nelze srovnávat s ekonomickou krizí v roce 2008. Existuje proto velká naděje, že nynější stav bude časově omezený a poté trh začne opět fungovat. Je třeba připustit, že část bytů z původní nabídky platforem Airbnb či Booking půjde využít pro dlouhodobý pronájem bez větších komplikací. Nicméně stabilní výnos z již existujících nájemních budov to nijak neovlivní. Dlouhodobí investoři nemění činži každý měsíc, ale mají s nájemníky uzavřené několikaleté smlouvy," uzavírá pohled na trh s nájemním bydlením v České republice Peter Noack.
Článek byl publikován v komerční příloze HN Reality.
