Pro komerční nemovitosti je koronakrize jen zaškobrtnutí, říkají manažeři ZDR Investments

Podle Romana Latuskeho, partnera zodpovědného za obchodní rozvoj skupiny realitních fondů ZDR Investments, nájemníci jejich nemovitostí čelí koronakrizi úspěšně. "Při druhé vlně funguje 85 procent našich nájemců, což je podobný podíl jako při první vlně. A ti, kteří museli kvůli nařízením vlády zavřít, rozhodně nekončí," podotýká. Nemovitosti má skupina kromě Česka i na Slovensku a v Rakousku, výhledově budou i v Německu. Uzavřené dlouhodobé nájemní smlouvy zaručují investorům podle Latuskeho osmiprocentní výnos. Skupina umožňuje investorům zhodnocovat vložené prostředky ve dvou fondech. Jeden je zaměřený na drobné investory, druhý je určený pro investice od milionu korun. Podle Dušana Moskalieva, partnera skupiny, který má na starosti finanční řízení obou fondů a jejich majetkových účastí, je na trhu patrné, že se investoři do nemovitostních fondů částečně odklánějí od administrativních nemovitostí a hledají alternativy.

Investicím do nemovitostí v Česku a novému stavebnímu zákonu se bude podrobně věnovat on-line konference HN Reality Investments Forum, kterou bude iHNed.cz přenášet od 1. do 3. prosince. Vystoupí zde ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová, diskutovat budou developeři, investoři a zástupci měst a obcí.

HN: Nakolik se vás dotkla pandemie? Jak se perete s její právě probíhající druhou vlnou?

Roman Latuske (R. L.): Druhá vlna je velmi podobná té první. Na začátku, když jsme si stanovovali investiční strategii, jak portfolio seskládáme, tak jsme zvolili investice do prodejen maloobchodního typu, které měly být krizím odolné. Což se v době koronavirové pandemie potvrdilo. Když to řeknu v číslech, tak při první vlně na jaře fungovalo při lockdownu 80 procent našich nájemců. Přes léto jsme nakoupili další nemovitosti a tento podíl při druhé vlně vzrostl na 85 procent. Dbáme na to, abychom všude měli správný mix nájemců. Téměř polovina je obsazena potravináři, kteří mají i v této době velmi slušné obraty. A podobné je to i na zahraničních trzích, kde působíme − na Slovensku nebo v Rakousku. Jsou zde stejné diskontní značky i podobné stabilní prostředí jako v Česku.

HN: Říkáte, že 85 procent nájemníků funguje, co těch zbývajících 15? Dostali se do existenčních problémů?

R. L.: Ne zcela, rozhodně to neznamená, že nám vypadne část výnosů. Všude máme fixní nájemné, všichni nájemci nájmy platí, ale některé prodejny mají z důvodu vládních opatření zavřeno. Nájemní smlouvy jsou ale nadále platné, nikdo nám je nemůže vypovědět. Nejvíce zasažení jsou nájemci z oblasti textilu a vybavení pro domácnost, např. Pepco, KiK, Jysk, prostě klasické diskonty s levným zbožím pro širokou cílovou skupinu. Jde o nadnárodní řetězce s vysokou bonitou, takže je několik týdnů nařízeného lockdownu existenčně neohrozí. Navíc mohly čerpat státní kompenzace.

HN: Na trhu jste sice krátce, ale nemovitosti do vašeho portfolia přibývají velmi rychle. Ovlivnila koronavirová pandemie jejich nabídku?

Dušan Moskaliev (D. M.): Máte pravdu, za tři roky na trhu budeme letos mít v aktivech pět miliard korun. I když si nemovitosti hodně vybíráme − z patnácti nabídek vezmeme jednu, tak během koronavirové pandemie nabídková strana vůbec nepolevila. A co je zajímavé, nic se nestalo s jejich cenami. Nám to indikuje to, že trh komerčních nemovitostí v našem segmentu vnímá koronakrizi jako nějaké několikaměsíční zaškobrtnutí, o němž nebude za pár dalších měsíců vědět.

HN: Jak vnímají dopad koronaviru investoři?

R. L.: Myslím si, že investoři jsou více obezřetní. Hodně se dívají, v čem jsou rozdíly mezi jednotlivými fondy. Nezajímají se pouze o roční výnos, hledí i na to, na jak dlouho uzavíráme nájemní smlouvy, kde má daný fond registraci a licenci, protože je něco jiného, když jste pod dohledem ČNB, nebo máte sídlo třeba na Maltě. I přes problémy vyvolané koronakrizí by měl být roční výnos fondu pro kvalifikované investory (s investicemi od milionu korun, pozn. red.) i letos lehce nad osm procent.

D. M.: Máme stabilní úpisy ve stovkách milionů korun kvartálně, posbírané od několika tisíců soukromých investorů. V době první vlny epidemie covidu-19 i po ní jsme o investice do našich fondů zaznamenali větší zájem.

HN: Máte na mysli to, že dochází k přelivům investorských peněz z fondů zaměřených na kancelářské budovy k těm, kteří se soustřeďují na retail?

R. L.: Máme takové signály, ale samozřejmě uplynula ještě moc krátká doba na větší hodnocení situace. Správný investor má své portfolio sestavené z různých investic, nebude mít jen jeden konkrétní fond. Ale vidíme, že ti, kteří mohou, tak přelévají peníze třeba z akciových nástrojů směrem k nám.

D. M.: Investoři se ve světle pandemie zamýšlejí nad budoucností kancelářských budov. Řada společností se naučila, že umí fungovat on-line s lidmi na home officu, a zároveň si tak vyzkoušela, jak velké zázemí musí držet pod nájemními smlouvami. Nechci tvrdit, že je špatné mít v portfoliu administrativní budovy, ale smlouvy se určitě budou muset přenastavit. Prostory se budou zmenšovat, nájemců bude muset být více.

Myslím si, že administrativní budovy teď na pár let ztratí titul bezpečného přístavu pro investice.

HN: Hovoří se o tom, že na investice do nemovitostí dopadne nutnost přecenění aktiv. Jak se vás to dotýká?

D. M.: Většina nemovitostních fondů řeší přeceňování portfolia na pololetní bázi. To znamená, že po první vlně koronaviru přeceňovali k 30. červnu a následky druhé vlny budou známy až na konci roku. Nutno dodat, že je zatím moc krátká doba na to, aby tyto rozdíly byly vidět v číslech. To se začne ukazovat příští až přespříští rok. Když má někdo v portfoliu více kanceláří, nebo třeba jen velká obchodní centra, u takových investic to za dva roky bude vidět určitě.

V našem případě se v přecenění odráží kvalita nájemních smluv. Jeden z hlavních cílů naší investiční strategie − nezávisle na covidu − je generovat dlouhodobě stabilní výnos, takže pracujeme pouze s dlouhými fixními smlouvami. Fond pro drobné investory nám spravuje společnost Conseq, která ho nechala přecenit již v dubnu, abychom věděli, jak si vedeme během první vlny. Vyšli jsme z toho tak, že k žádnému přecenění se přistupovat nemuselo. U některých nájemních smluv došlo dokonce k prodloužení dob nájmů.

HN: Očekáváte tedy, že k přecenění nedojde ani na konci tohoto roku?

D. M.: Dokonce si myslíme, že to dopadne i o něco lépe. Obecně se s každým půlrokem nového přeceňování zkracuje o půl roku platnost dlouhodobých nájemních smluv. My jsme ale už při první vlně s nájemci mluvili o tom, že pokud by se situace opakovala a oni by byli nuceni kvůli vládním nařízením zavřít, tak se opět automaticky prodlužuje platnost nájemní smlouvy. De facto se nám o problematickou dobu v rámci covidu doba nájemních smluv nezkrátila.

R. L.: A oproti prvnímu pololetí jsme navíc v létě přikoupili nemovitosti v Česku i zahraničí, u kterých jsme měli možnost vidět, jak se vypořádaly s první vlnou, a na obratech se ukázalo, že je nijak nezasáhla.

Vzhledem k tomu, že příští dva roky nám nekončí žádné nájemní smlouvy, tak není důvod k nějakému přeceňování na konci tohoto roku směrem dolů.

HN: Přes léto jste dokončili několik akvizic v zahraničí, je expanze mimo Česko nyní prioritou?

D. M.: Ne, to určitě ne, nákupy v Česku a na Slovensku budou pro nás vždy prioritou. Záměrem je mít dlouhodobě maximálně jednu třetinu portfolia v Rakousku a Německu.

Navíc za hranicemi ve srovnání s Českem jednání probíhají déle, teprve nyní tam máme před podpisem transakce, o nichž jednáme už rok.

R. L.: Důvod, proč jsme se vydali za hranice, je, že si nákupem kvalitní rakouské či německé nemovitosti zároveň otevíráme dveře k tamním investorům, kteří by mohli doplnit naši investorskou bázi. Zatím převažuje přísun peněz z České republiky, ale ti zahraniční představují velký potenciál.

HN: Do konce roku chcete disponovat aktivy v objemu pěti miliard korun. Podaří se vám to splnit?

R. L.: Jsme optimisté, nyní činí hodnota našich nemovitostí 3,6 mi­liardy a před podpisem je několik větších transakcí, které bychom do konce roku měli stihnout dokončit. Vzhledem k tomu, že i banky, které nám úvěrově spolufinancují projekty, jsou vstřícné, tak by to mělo dopadnout.

D. M.: Není tajemství, že v příštím roce bychom chtěli jít v hodnotě aktiv na 10 miliard korun. Rozhodně nemáme žádný stanovený strop co do objemu aktiv. Ani nemáme strategii položenou tak, že bychom nemovitosti kupovali s cílem jejich dalšího prodeje. Chceme je dlouhodobě držet a přikupujeme ty, u nichž vidíme potenciál i za 10 let.

HN: Jak se vyvíjely ceny investičních nemovitostí za tři roky, co jste na trhu? Projevil se v tomto segmentu také růst jako u těch rezidenčních?

D. M.: Nikoli, trh maloobchodních nemovitostí funguje na jiných tržních základech. Trh těch rezidenčních kopíruje kupní sílu obyvatelstva. Také záleží na lokalitě, kolik bytů je k dispozici a kolik se jich staví. U retailových parků to funguje jinak. Kolik by měla nemovitost stát, se řídí potenciálem nájemních smluv, tedy kolik budou nájemci platit. A z toho se počítá cena, která je dlouhodobě téměř stejná.

HN: Investujete do kamenných maloobchodů, ale koronakrize ukázala, že lidé se masivně přesunuli do on-linu, i co se týče nákupu potravin a drogerie. Neuvažujete v budoucnu o investicích do logistických a skladových areálů zaměřených na e-shopy?

R. L.: Problematiku e-commerce bedlivě sledujeme a skladbu nájemců vybíráme tak, aby při jejím potenciálním silnějším rozvoji byli jen minimálně zasaženi. Není možné, aby Rohlik.cz fungoval ekonomicky efektivně někde jinde než v Praze, kamenné prodejny potravin jednoduše nevymizí. K jejich celkové náhradě nikdy nedojde.

A řetězce diskontního zboží těží ze spontánních nákupů zákazníků, kteří procházejí prodejnou a do košíku sypou zboží stojící řádově desetikoruny, což by na internetu nikdy nepořídili − nemluvě o poštovném či dovozném. A je to vidět i na vývoji obchodů se spotřební elektronikou. Nadále se drží kamenné prodejny, i přesto, že u nich zákazníci nakupují on-line. Ale současně se jdou do obchodu poradit či vyzvednout na internetu objednané zboží.

D. M.: Investice do logistických parků by nám dávala smysl například tehdy, pokud bychom jej kupovali pro nějakého svého stávajícího nájemce pro jeho využití.

HN: Připravujete budoucí strategii ZDR i s ohledem na případné další pandemické vlny?

R. L.: Strategie investic do retailových parků se nám jeví jako odolná, obě pandemické vlny jsme ustáli se ctí. Samozřejmě do doby, než bude vyvinuta vakcína, není tento problém za námi. Věřím, že i další případné krize ustojíme. Za určité riziko z dlouhodobého hlediska považuji možné zbrzdění přílivu dalších investorských peněz.

D. M.: Vidím před námi ještě strašně práce, potenciál výstavby dalších retailových parků je v Česku a na Slovensku ve srovnání se zahraničím ještě obrovský. Navíc existuje řada nadnárodních diskontních řetězců, které k nám zahajují expanzi a poptávají nové prostory.

Autor je spolupracovníkem redakce.